Vuokraus, tilat, NIAM VIII Tennispalatsi Holding Oy:ltä kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan käyttöön

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunki vuokraa NIAM VIII Tennispalatsi Holding Oy:ltä kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan käyttöön liitteenä olevan 15.4.2026 päivätyn hankesuunnitelman mukaiset tilat (5 241 htm²) seuraavasti:

• vuokrasopimus on voimassa määräaikaisena 6 vuotta, minkä jälkeen kaupungilla on optio kahteen 2 vuoden jatkoaikaan (yhteensä enintään 10 vuotta)
• arvonlisäveroton pääomavuokra tammikuun 2026 kustannustasossa 10 vuodelle on enintään noin 13 840 000 euroa (alv. 0%).

Tarve ja asian tausta

Kaupunginvaltuusto on 13.12.2023 § 281 päättänyt myydä Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Tennispalatsi -nimisen yhtiön koko osakekannan Niam Oy:lle. Kauppakirjan ehtojen mukaisesti voimassa olleet vuokrasopimukset ovat siirtyneet Niam Oy:lle sellaisinaan. Myös kaupungin ja Kiinteistö Oy Helsingin Tennispalatsin välinen vuokrasopimus on siirtynyt Niam Oy:lle siten, että kaupunki (kaupunkiympäristön toimiala) on Niam Oy:n vuokralainen.

Voimassa oleva vuokrasopimus on allekirjoitettu 18.12.2019. Voimassa olevan vuokrasopimuksen mukaan:

• vuokrasopimus on voimassa määräaikaisesti vuoteen 2027 saakka, jonka jälkeen se jatkuu toistaiseksi voimassa olevana
• vuokrattava pinta-ala on 5 296 htm2
• kokonaisvuokra on noin 1 794 000 euroa vuodessa (alv. 0 %).

Kaupunkiympäristön toimiala (vuokralainen) edelleen vuokraa tilat kulttuurin- ja vapaa-ajan toimialalle kaupungin sisäisellä vuokrasopimuksella. Kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala on luovuttanut tilat käyttöoikeussopimuksella Helsingin taidemuseon (HAM) käyttöön. Tiloissa toimii museo (2.–3. kerros) sekä HAMin toimisto- ja työtiloja. Lisäksi HAM vuokraa museokaupan tilat 1. kerroksessa suoraan NIAM VIII Tennispalatsi Holding Oy:ltä (vuokranantaja).

Nykyiset tilat eivät kaikilta osin vastaa HAMin toiminnallisia tarpeita. Asiakaskyselyn tulokset kesällä 2024 osoittivat, että HAMin tarjoama museokokemus ja haluttavuus on jäänyt jälkeen muista vastaavista toimijoista. HAM ei erottaudu tai nouse houkuttelevuudessa muiden alueen museoiden rinnalle. Nykytilanteessa museokäynti kokemuksena ei muodostu riittävän mielenpainuvaksi ja kutsuvaksi kokonaisuudeksi, jotta se tavoittaisi kävijöitä halutussa laajuudessa. Tämä ei vastaa kaupungin HAM-säätiölle asettamia tavoitteita kävijämäärien ja omarahoituksen kasvattamisesta.

Vuokrattavat tilat

Vuokrattavat tilat sijoittuvat Tennispalatsin kellarikerrokseen, katutasoon sekä 2. ja 3. kerrokseen seuraavasti:

• kellarikerros: puku- ja aulatilat, siivouskeskus ja hissiaula (208 m²)
• katutaso: varasto-, lastaus- ja ympyräkioskitilat (187 m²)
• 2. kerros: näyttely-, työ- ja toimistotilat (2 466 m²)
• 3. kerros: näyttely-, työ- ja toimistotilat (2 380 m²).

Tilojen yhteenlaskettu huoneistoala on 5 241 m². Vuokralaisella on lisäksi käyttöoikeus kiinteistön yhteiskäyttötiloihin. Pinta-aloja ei ole tarkistusmitattu.

Muutostyöt

Sisäänkäynti- ja aulatilojen muutostöissä parannetaan asiakaskokemusta, helpotetaan tilojen löydettävyyttä sekä saavutettavuutta ja kohennetaan museon yleisilmettä tiloihin saavuttaessa. Lisäksi tilojen ilmanvaihtoa korjataan.

Vuokranantaja ja HAM suunnitteluttavat ja hyväksyvät yhteisesti muutostyöt, joilla erotetaan toisen kerroksen elokuvateatterin ja museon tilat toisistaan katkaisemalla käytävätila ovellisella lasiseinällä ja eriyttämällä ilmanvaihto omalle IV-koneelleen. Ensimmäisessä kerroksessa liukuportaan sivuun rakennetaan seinäke, jonka tarkoitus on osittain estää ilman kierto elokuvateatterin myyntipisteeltä museon toisen kerroksen tiloihin. Liukuportaan viereinen pystyseinä verhoillaan HAMin-brändiuudistukseen sopivaksi. Lisäksi HAM toteuttaa tiloissa oman brändiuudistuksensa mukaiset itse päättämänsä muutostyöt ja vastaa näistä aiheutuvista kustannuksista.

Muutostyöt suunnitellaan yhdessä vuokranantajan ja HAMin kanssa. Vuokranantaja vastaa muutostöiden toteutuksesta ja kustannuksista. Muutostöiden kustannusarvio on noin 250 000 euroa. Muutostyöt on tarkoitus toteuttaa kesällä 2026. Hankesuunnitelma on liitteenä 1. Hankesuunnitelman liitteet ovat oheismateriaalissa.

HAMin sijoittuminen tulevaisuudessa

Kansliapäällikkö on 20.6.2023 § 108 asettanut työryhmän selvittämään HAMin tulevaa sijoittumista. Työryhmän työ valmistui lokakuussa 2025. Työryhmä esitti, että tulevaisuudessa HAM sijoittuu Olympiaterminaaliin. Tarkoituksena on, että HAM on siihen asti nykyisissä tiloissa Tennispalatsissa.

Kaupunkiympäristön toimiala on selvittänyt mahdollisuutta satamatoimintojen siirtämiseksi Olympiaterminaalista ja Etelärannasta jo ennen mahdollisen satamatunnelin valmistumista (vuonna 2032). Helsingin Sataman kehittämisohjelma on vaiheittain etenevä kokonaisuus, jossa jokainen toteutusvaihe luo edellytykset seuraavalle. Satamatoimintojen siirtäminen Olympiaterminaalista edellyttää Länsisataman kapasiteetin laajentamista, satamatunnelin rakentamista sekä Katajanokan terminaalin uudistamista. Ilman näiden valmistumista siirrolle ei ole toiminnallisia eikä teknisiä edellytyksiä. Olympiaterminaalista liikennöitävää Tukholman liikennettä ei ole mahdollista siirtää Länsisatamaan edes väliaikaisesti, eikä Katajanokalle ennen vuotta 2032. Olympiaterminaalin ja Eteläsataman alueen mahdollisimman nopealla vapautumisella on kuitenkin merkitystä Helsingin keskustan kehittämiselle ja elinvoiman vahvistamiselle. Osana satamatoimintojen uudelleenjärjestelyjen kokonaisuutta Eteläsataman aluetta on syytä vapauttaa mahdollisimman etupainotteisesti satamatoiminnan vaatimukset huomioiden.

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaoston esitys (vuokra-aika malli 8+1+1)

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaoston esitti 11.5.2026 § 57 Tennispalatsin tilojen jatkovuokraamisesta siten, että vuokarasopimus on voimassa määräaikaisena 8 vuotta, minkä jälkeen kaupungilla on optio kahteen 1 vuoden jatkoaikaan. Arvonlisäveroton pääomavuokra tammikuun 2026 kustannustasossa 10 vuodelle on noin 13 334 000 euroa (alv. 0%).

Vuokra-aika ja optioiden käyttäminen

Vuokrasopimus on määräaikainen 8 vuotta, ja siihen sisältyy kaksi yhden vuoden optiokautta (8+1+1). Sopimus korvaa nykyisen, pääosin samoja tiloja koskevan vuokrasopimuksen ja on tarkoitus saattaa voimaan viimeistään 1.10.2026.

Vuokralaisella on oikeus jatkaa vuokrasopimuksen voimassaoloa kahdella yhden vuoden mittaisella vuokrakaudella. Käyttääkseen ensimmäisen yhden vuoden jatkokauden (1.10.2034–30.9.2035) vuokralaisen tulee ilmoittaa tästä vuokranantajalle kirjallisesti viimeistään 31.3.2033 mennessä eli 18 kk ennen sopimuskauden päättymistä. Jos vuokralainen haluaa tämän lisäksi käyttää toisen yhden vuoden jatkokauden (1.10.2035–30.9.2036) vuokralaisen tulee ilmoittaa tästä vuokranantajalle kirjallisesti viimeistään 30.9.2034 mennessä eli 12 ennen ensimmäisen jatkokauden päättymistä.

Kustannukset

Arvonlisäveroton kokonaisvuokra kustannustasossa 1/2026 on 27,28 euroa/m²/kk, eli noin 143 000 euroa/kk, 1 716 000 euroa/vuosi ja 17 160 000 euroa/10 vuotta. Kokonaiskustannus on vuositasolla suurin piirtein sama verrattuna nykyiseen voimassa olevaan vuokrasopimukseen.

Kokonaisvuokra koostuu pääomavuokrasta 21,20 euroa/m²/kk (eli noin 111 110 000 euroa/kk, 1 333 400 euroa/v ja 13 334 000 euroa kymmenessä vuodessa) sekä ylläpitovuokrasta, alkaen indikatiivisesti 6,08 euroa/m²/kk.

Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. Pääomavuokraa tarkistetaan vuosittain indeksikehityksen perusteella siten, ettei vuokraa alenneta indeksin laskiessa. Ylläpitovuokra tarkistetaan vuosittain toteutuneita kustannuksia vastaavaksi.

Tilakustannus kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalle

Kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan vuokra muodostuu ulos maksettavasta tilavuokrasta 27,28 euroa/m²/kk johon sisältyvät vuokranantajalle maksettava ylläpitovuokra ja pääomavuokra sekä kaupunkiympäristön toimialalle maksettavasta yleiskustannuksesta 0,67 euroa/m²/kk.

Arvioitu sisäinen kokonaisvuokra kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalle on 27,95 euroa/m²/kk eli noin 146 500 euroa kuukaudessa ja 1 758 000 euroa vuodessa.

Vuokrasopimusta koskevat neuvottelut (vuokra-aika malli 6+2+2)

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaoston käsittelyn jälkeen on toimialojen yhteistyönä selvitetty mahdollisuutta tilojen vuokraamiseksi siten, että vuokrasopimus on voimassa määräaikaisesti 6 vuotta, minkä jälkeen kaupungilla olisi mahdollisuus jatkokausiin. Vuokranantajan kanssa käytyjen neuvottelujen tuloksena vuokrasopimuksen ehtoja on muutettu siten, että vuokrasopimus on voimassa määräaikaisena 6 vuotta, minkä jälkeen kaupungilla on mahdollisuus kahteen 2 vuoden jatkokauteen. Vuokrasopimusluonnos on liitteenä 2.

Vuokra-aika, optioiden käyttäminen ja kertakorvaus

Vuokrasopimus on määräaikainen 6 vuotta ja siihen sisältyy kaksi kahden vuoden optiokautta (6+2+2). Sopimus korvaa nykyisen, pääosin samoja tiloja koskevan vuokrasopimuksen ja on tarkoitus saattaa voimaan viimeistään 1.10.2026.

Vuokralaisella on oikeus jatkaa vuokrasopimuksen voimassaoloa kahdella kahden vuoden mittaisella vuokrakaudella. Käyttääkseen ensimmäisen kahden vuoden jatkokauden (1.10.2032–30.9.2034) vuokralaisen tulee ilmoittaa tästä vuokranantajalle kirjallisesti viimeistään 30.9.2030 mennessä eli 24 kk ennen sopimuskauden päättymistä. Jos vuokralainen haluaa tämän lisäksi käyttää toisen kahden vuoden jatkokauden (1.10.2034–30.9.2036) vuokralaisen tulee ilmoittaa tästä vuokranantajalle kirjallisesti viimeistään 31.3.2035 mennessä eli 18 ennen ensimmäisen jatkokauden päättymistä.

Siinä tapauksessa, että vuokralainen ei käytä ensimmäistä kahden vuoden optiota, vuokralainen sitoutuu maksamaan vuokranantajalle vuokrasopimuksen päättymisajankohdan suuruisen kahden kuukauden arvonlisäverotonta vuokraa vastaavan kertakorvauksen (arviolta noin 300 000 euroa).

Kustannukset

Arvonlisäveroton kokonaisvuokra kustannustasossa 1/2026 on 28,08 euroa/m²/kk, eli noin 147 170 euroa/kk, 1 766 000 euroa/vuosi ja 17 660 400 euroa/10 vuotta.

Vuokra koostuu pääomavuokrasta 22 euroa/m²/kk, yhteensä noin 13 840 000 euroa kymmenessä vuodessa, sekä ylläpitovuokrasta, alkaen indikatiivisesti 6,08 euroa/m²/kk. Kymmenen vuoden ajanjaksolla vuokrakustannus on noin 500 000 euroa korkeampi kuin mallilla 8+1+1.

Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. Pääomavuokraa tarkistetaan vuosittain indeksikehityksen perusteella siten, ettei vuokraa alenneta indeksin laskiessa. Ylläpitovuokra tarkistetaan vuosittain toteutuneita kustannuksia vastaavaksi.

Tilakustannus kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalle

Kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan vuokra muodostuu ulos maksettavasta tilavuokrasta 28,08 euroa/m²/kk johon sisältyvät vuokranantajalle maksettava ylläpitovuokra ja pääomavuokra sekä kaupunkiympäristön toimialalle maksettavasta yleiskustannuksesta 0,67 euroa/m²/kk.

Arvioitu sisäinen kokonaisvuokra kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalle on 28,75 euroa/m²/kk eli noin 150 700 euroa kuukaudessa ja 1 800 000 euroa vuodessa. Vuositasolla sisäinen vuokra on kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalle noin 42 000 euroa korkeampi verrattuna malliin 8+1+1.

Kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan lausunto

Kulttuuri ja vapaa-aika lautakunta on 26.5.2026 antanut hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon. Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta puoltaa Tennispalatsin tilojen jatkovuokraamista, mutta katsoo, että uuden vuokrasopimuksen tulisi olla määräaikainen kuusi vuotta, jonka jälkeen on mahdollisuus optiokausiin. Lausunto on asian päätöshistoriassa.

Ylläpito ja rahoitus

Vuokranantaja vastaa kiinteistön käytettävyydestä, ylläpidosta ja korjauksista koko vuokrakauden ajan. Kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelu maksaa vuokranantajalle kokonaisvuokraa, joka koostuu pääomavuokrasta sekä toteutuneiden kustannusten mukaan vuosittain tarkistettavasta ylläpitovuokrasta.

Ylläpitovuokralla katettaviin kustannuksiin kuuluvat muun muassa rakennuksen ja sen laitteiden sekä ulkoalueiden huolto ja korjaukset sekä kiinteistövero ja vakuutus. Myös lämmitys, jäähdytys, vesi ja kiinteistösähkön sekä vartioinnin ja vuokranantajan ylläpitovastuulla olevien tilojen siivouskustannukset katetaan ylläpitovuokralla. Yleisperiaate on, että ylläpitovuokralla katetaan kaikki Kiinteistö Oy Helsingin Tennispalatsin kulut peruskorjauksia lukuun ottamatta. Vastuunjakotaulukko on oheismateriaalissa.

Ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista.

Valtiontukea koskeva arviointi

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

Vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu, sisältyykö vuokraan SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohta 74). NIAM VIII Tennispalatsi Holding Oy ei saa vuokrauksesta SEUT 107(1) mukaista valtiontukea, koska vuokrasopimuksen perusteella maksettava vuokra on markkinaehtojen mukainen.

Toimivalta ja päätöksen täytäntöönpano

Hallintosäännön 16 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää ottaa vuokralle liikehuoneiston, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo ylittää 10 miljoonaa euroa.

Kaupunginhallituksen tarkoituksena on kaupunginvaltuuston päätöksen täytäntöönpanon yhteydessä oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan; kanslian, kulttuurin ja vapaa-ajan tilat -yksikön päällikkö allekirjoittamaan vuokrasopimus NIAM VIII Tennispalatsi Holding Oy:n kanssa sekä tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä muutoksia.

This decision was published on 13.06.2026

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §