Vuokraus, vuokra-ajan jatkaminen, Mellunkylä, sopimuksen muuttaminen, tontti 47100/3, Uittamontie 6, Helsingin kaupungin asunnot Oy

Asuntotontit-tiimin päällikkö päätti 

(A1147-40)

Hakemus

Helsingin kaupungin asunnot Oy on hakenut tontin 47100/3 maanvuokrasopimuksen vuokra-aikaan jatkoa peruskorjauslainan nostamista varten. Vuokralainen pyytää 7.4.2026 toimitetulla hakemuksella, että tontin vuokra-aikaa jatkettaisiin 31.12.2061 saakka.

Vuokra-alueella sijaitsevat asuinrakennukset on tarkoitus korjata. Korjaushankkeen pitkäaikaisrahoitus toteutetaan Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen (myöhemmin Varke, ent. Ara) hyväksymällä korkotukilainalla, jonka takaisinmaksuaika on noin 30–31 vuotta, mutta rahoituksen saamiseksi Varke edellyttää, että maanvuokrasopimuksen vuokra-ajan tulisi olla voimassa vielä 5 vuotta lainan takaisinmaksun jälkeen. Maanvuokrasopimusta tulisi tämän vuoksi jatkaa 31.12.2061 saakka, jolloin maanvuokrasopimus olisi voimassa koko Varken edellyttämän ajan.

Kohteen perusparannustyöt alkavat hankkeen mukaan arviolta elokuussa 2026. 

Asemakaava- ja tonttitiedot

Alueelle 4.4.1975 vahvistetun asemakaavan muutoksen nro 7237 mukaan tontti kuuluu korttelialueeseen, jossa kullekin tontille saa rakentaa yhtenäisesti suunniteltuja omakotitaloja ja kytkettyjä pientaloja kaavamerkinnällä AOR.  

Tontti 47100/3 on vuokrattu Kiinteistö Oy Uittamontie 6:lle 01.06.1975 - 31.12.2035 (sopimusnro 9854). Tontin vuokraoikeus rakennuksineen on 31.12.1992 siirtynyt Kontulan Kiinteistöt Oy:lle. Kontulan Kiinteistöt Oy on sulautunut 31.12.2011 Helsingin kaupungin asunnot Oy -nimiseen yhtiöön, jonka Y-tunnus on 2379058-6.

Vuokrasopimuksen vuokra-ajan jatkaminen 

Korjaushankkeen pitkäaikaisrahoitus toteutetaan Varken hyväksymällä korkotukilainalla. Korjauksen rahoituksen järjestämiseksi tontin vuokrasopimuksen vuokra-aikaa jatketaan 31.12.2061 saakka. Tämä mahdollistaa vuokrasopimuksen käytön Varken rakennusten korjaukseen hyväksymän korkotukilainan vakuutena (ns. laitoskiinnitys). Lisäksi järjestelyllä turvataan valtion lainanmyöntäjälle korkotukilainasta antama täytetakaus.

Maanvuokrasopimuksen mukaiset vuokranmaksuperusteet säilyvät ennallaan alkuperäisen vuokrasopimuksen jäljellä olevan vuokra-ajan eli 31.12.2035 saakka, minkä jälkeen vuokraa tarkistetaan noudattaen tuolloin voimassa olevia vuokran määrittelyä koskevia päätöksiä ja periaatteita.

Edellä esitetty menettely mahdollistaa korkotukilainan käyttämisen tontilla sijaitsevien rakennusten peruskorjaukseen ilman, että lainaehdot aiheuttaisivat tontin maanvuokran tarkistamisen ennen alkuperäisen maanvuokrasopimuksen vuokra-ajan päättymistä.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 8.12.2020 (725 §) muuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien tontinluovutuslinjausten soveltamisohjeen 3.2 c-kohtaa vähäisesti siten, että jatkettaessa tontin vuokra-aikaa vuokrasopimukseen tehtävin muutoksin kesken vuokrakauden tontin maanvuokraa ei tarkisteta vuokra-ajan jatkamisen yhteydessä, vaan vasta siinä yhteydessä, kun alkuperäinen vuokra-aika olisi päättynyt.

Lisäksi maanvuokrasopimukseen lisätään nykyisin käytettävät vakioluonteiset ehdot muun muassa maanalaisista rakenteista, maaperän puhtaudesta, rasitteenluontoisista asioista sekä ehdot koskien vuokralaisen toimenpiteitä vuokra-ajan päättyessä. Muutoin noudatetaan entisiä ehtoja. 

Maanvuokrasopimusta muutetaan nyt tehtävän muutossopimuksen allekirjoituspäivästä lukien.

Vuokralaisen perusparannuslainan nostamiseen sidotut ehdot 

Tällä muutossopimuksella tehtävä vuokra-ajan jatko on edellytys Varken laina- ja/tai tukipäätösten saamiselle.

Mikäli vuokralainen ei saa perusparannushankkeen toteuttamisen kannalta välttämättömiä laina- ja/tai tukipäätöksiä, raukeaa tämän muutossopimuksen voimassaolo. Vuokralainen vastaa vuokraoikeuden muutoksen kirjaamisen kuolettamisesta aiheutuvista kustannuksista ja mahdollisista muista viranomaismaksuista tai kustannuksista. Muutossopimuksen näin rauetessa noudatetaan tämän muutossopimuksen allekirjoittamisen hetkellä voimassa olleen maanvuokrasopimuksen mukaisia ehtoja.

Vuokrasopimuksen vuokra-aika ja irtisanomiskielto

Vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun valtioneuvoston asetuksen (666/2001) 18 §:n mukaan korkotukilaina voidaan myöntää vain, jos maanvuokrasopimuksessa on kielletty sopimuksen irtisanominen laina-aikana ja jäljellä oleva laina-aika on vähintään 45 vuotta. Samaisessa lainkohdassa todetaan kuitenkin, että Valtion asuntorahasto (nykyisin Varke) voi erityisestä syystä hyväksyä lyhyemmänkin vuokra-ajan. 

Alkuperäisen vuokrasopimuksen päättyminen

Vuokranantajalla on oikeus alkuperäisen sopimuskauden päättymisajankohtana määritellä tai tarvittaessa määrätä vuokra-alueen uusi vuokra, vuokra-aika ja muut sopimusehdot kaupunginvaltuuston ja kaupunkiympäristölautakunnan tuolloin voimassa olevien päättyvien tonttien uudelleen vuokraamista koskevien myöhemmin erikseen tehtävien päätösten sekä tuolloin käytössä olevien asuntoalueen ja autopaikka-alueen maanvuokrasopimuslomakkeiden ehtojen mukaisesti.

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 8 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet. Kaupunginvaltuusto on päätöksellään 25.9.2024 (190 §) vahvistanut valtion tukemaan asuntotuotantoon vuokrattujen asuntotonttien maanvuokrasopimusten muuttamisen periaatteet peruskorjaustilanteissa muun muassa siten, että vuokra-aikaa jatketaan enintään 40 vuotta, mikäli se on valtion tukeman kohteen peruskorjausta varten otettavan valtion korkotukilainan kannalta tarpeen.

Hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta päättää tai hyväksyy perusteet ja rajat, jonka mukaan viranhaltija päättää antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä yli 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on yli yhden vuoden irtisanomisaika, jos kaupunginvaltuusto on vahvistanut yleiset vuokrausperiaatteet. Kaupunkiympäristölautakunta on päätöksellään 4.4.2023 (194 §) siirtänyt kiinteistöjen yli 30 vuodeksi vuokralle antamista koskevaa toimivaltaansa mm. maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun asuntotontit-tiimin päällikölle. 

Edelleen kaupunkiympäristölautakunta on päätöksellään 4.4.2023 (196 §) delegoinut hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 mom. 1-9 kohtien mukaista erityistä toimivaltaansa koskien toimielimien päättämien sopimusten ehtojen vähäisiä muutoksia ja lisäyksiä muun muassa maaomaisuuden kehittäminen ja tontit palvelun asuntotontit-tiimin päällikölle. Sopimukseen tehtäviä lisäyksiä, jotka eivät koske vuokra-ajan jatkamista, voidaan kokonaisuutena arvioiden pitää vähäisinä. 

Tässä päätöksessä päätetään sekä vuokra-ajan jatkamisesta valtion tukeman kohteen peruskorjauksen vuoksi että vuokrasopimuksen vähäisestä muuttamisesta muiden ehtojen osalta. Asuntotontit-tiimin päällikkö on siten toimivaltainen päättämään asiasta.