Vuokraus, koulujen väistötilat, Mäkelänkatu 84, jatkovuokrauspäätöksen muuttaminen ja korottaminen, kaupunkiympäristön toimiala

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Hankkeen tausta ja tarve

Kaupunginhallitus on 2.10.2023 § 591 jatkovuokrannut perusopetuksen ja varhaiskasvatuksen väistötilakäyttöön Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen omistamat, osoitteessa Mäkelänkatu 84 sijaitsevat 8 838,5 m² laajuiset tilat siten, että arvonlisäverottomien pääomavuokrien, investointikustannusten ja ylläpitokorjausten kustannusten kokonaissumma on 7 327 516 euroa tammikuun 2023 kustannustasossa. Kiinteistö on sittemmin siirtynyt Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöjen (Y-tunnus 2473582-9) omistukseen. Jatkovuokrauksen kokonaissumma sisälsi:

• ulosmaksettavan tilavuokran vuokra-ajalla 1.1.2024–31.7.2028 (55 kk) 6 027 516 euroa (noin 12,40 euroa/htm²/kk)
• varautumisen väistötilakäyttäjien tarvitsemiin tilamuutoksiin yhteensä enintään 600 000 eurolla ja
• varautumisen sopimuksen mukaisiin kiinteistön ylläpitokorjauksiin 700 000 eurolla.

Hankkeen edetessä kaupunkiympäristön toimialalla on todettu, että kasvatuksen ja koulutuksen toimialan tarvitsemiin väistötilojen tilamuutoksiin varattu 600 000 euroa oli arvioitu liian pieneksi, koska vuonna 2023 ei ollut käytettävissä riittävää tietoa väistöketjussa olevien koulujen ja päiväkotien edellyttämistä tilamuutostarpeista. Muutostyövaraus ei tule riittämään tarvittavien muutostöiden toteuttamiseksi.

Vuokratut tilat ovat toimineet 8/2023–6/2025 Kottby lågstadieskolanin uudisrakennushankkeen, 1/2022–6/2024 Käpylän peruskoulun Väinölä-rakennuksen ja 8/2023–12/2024 Untamo-rakennuksen väistötiloina. Pohjoismaisen yhtenäiskoulun perusparannus on merkitty rakentamisohjelmaan ajalle 7/2025–12/2027 ja väistötilatarve on 460 oppilaalle. Maunulan ala-asteen perusparannus- ja laajennushankkeen toteuttaminen edellyttää väistötiloja 300 oppilaalle ajalla 7/2025-12/2027. Koskelan ala-asteen ja päiväkoti Herttuan korvaava uudisrakennus on merkitty rakentamisohjelmaan ajalle 6/2026–7/2028. Nykyinen, huonokuntoinen rakennus on tarkoitus purkaa ja väistötila tarvitaan 35 oppilaalle ja 100 päiväkotilapselle korvaavan uudisrakennuksen valmistumiseen asti.

Kasvatuksen ja koulutuksen toimiala tarvitsee väistötiloja edellä mainittujen perusparannus- ja rakentamishankkeiden ajaksi sekä lisävuokratilaa Pohjoismaisen yhtenäiskoulun kotitalousluokkatilaa varten.

Keväällä 2026 on käynyt ilmeiseksi, että vuokraushankkeessa on perusteltua varautua väistötiloja tarvitsevien perusparannus- ja rakentamishankkeiden mahdollisiin aikataulumuutoksiin. Kaupunkiympäristön toimiala on neuvotellut Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöjen vuokrausajan pidentämisestä (6 kk).

Hankesuunnitelma on liitteenä 1.

Vuokrakustannukset

Tarkoituksena on muuttaa vuokrasopimusta liitteen 2 mukaisesti siten, että kaupunki vuokraa Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöiltä Pohjoismaisen yhtenäiskoulun tarpeisiin tarvittavat lisätilat (kotitalousluokkatilat yhteensä 223 m²) ajalle 1.5.2026 - 31.1.2029.

Lisäksi vuokrasopimusta on tarkoitus muuttaa liitteen 2 mukaisesti siten, että vuokra-aikaa jatketaan kuudella (6) kuukaudella väistössä olevien koulujen tai päiväkodin hankkeiden aikataulumuutosten vuoksi 1.8.2028 alkaen 31.1.2029 asti.

Tässä muutossopimuksessa yksilöityä vuokrasopimusta (-sopimuksia) muutetaan ainoastaan liitteenä 2 olevassa muutossopimuksessa sovitulla tavalla muiden ehtojen pysyessä ennallaan. Tästä muutoksesta tai sen vaikutuksista ei makseta kummallekaan osapuolelle mitään korvausta.

Vuokrasopimukseen tehtävien muutosten myötä ulosmaksettava tilavuokra kasvaa yhteensä enintään noin 790 000 euroa, koska Pohjoismaisen yhtenäiskoulun tarpeisiin tarvitaan kellarista lisää vuokra-alaa 223 m² kotitalousluokkaa varten ja määräaikaisesti aiemmin vuokrattujen 8 838,5 m² laajuisten tilojen vuokrasopimusta jatketaan ajalle 1.8.2028 - 31.1.2029.

Uusi vuokrauksen pääomavuokra-, investointi- ja ylläpitokustannusten arvonlisäveroton kokonaissumma vuokra-ajalta 1.1.2024 - 31.1.2029 (61 kk) on yhteensä enintään noin 9 020 000 euroa maaliskuun 2026 kustannustasossa.

Lisätilan vuokraaminen (223 m²) kotitalousluokkaa varten ajalla 1.5.2026-31.7.2028 on 13,06 euroa/htm²/kk, eli yhteensä noin 2 912 euroa kuukaudessa ja yhteensä 27 kk vuokra-ajalle 79 000 euroa maaliskuun 2026 kustannustasossa.

Arvioitu uusi tilavuokra (9 061,5 m²) lisävuokra-ajalta 1.8.2028 - 31.1.2029 on keskimäärin noin 13,06 euroa/htm²/kk eli yhteensä enintään 711 000 euroa maaliskuun 2026 kustannustasossa.

Kiinteistön ylläpito- ja korjausvastuu on vuokralaisella. Sopimuksen mukaisiin kiinteistön ylläpitokorjauksiin varaudutaan enintään 700 000 eurolla ja muutostöihin 1 100 000 eurolla.

Vuokrasopimuksen muutos on liitteenä 2. Aiemmat vuokrasopimukset ovat oheismateriaalissa.

Muutostyöt

Koulujen ja päiväkotien edellyttämät tilamuutostarpeet ovat tarkentuneet vuoden 2023 jälkeen. Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan tarvitsemiin tilamuutoksiin arvioidut alkuperäiset kustannukset (600 000 euroa) ovat tarkentuneet ja tilamuutoksia on jo tehty. Muutostöihin tarvitaan 500 000 euroa ja tarvittavien tilamuutosten kustannukset ovat yhteensä enintään 1 100 000 euroa jakautuen seuraavasti:

Tehdyt tilamuutokset 

• Kottby lågstadieskolan edellyttämät muutokset: WC-tilojen lisäykset kovien käsitöiden luokan tekeminen, sekä musiikkiluokan tekeminen, yhteensä 130 000 euroa.
• Käpylän peruskoulun Untamo- ja Väinölä -rakennusten edellyttämät muutokset: toimistotilojen muuttaminen luokkatiloiksi, kovien käsityöluokan tekeminen, ruokalan muutokset ruokailupaikkojen lisäys, TOI-tilojen rakentaminen, fysiikan ja kemian luokan muuttaminen perusopetustilaksi, yhteensä 280 000 euroa.
• Pohjoismaisen yhtenäiskoulun pienet tilamuutokset, jotta ala-asteen tilat soveltuvat yläasteelle sekä kellarissa olevan tilan muuttaminen kotitalousluokaksi sekä wc-tilojen lisääminen, yhteensä 190 000 euroa.

Tarvittavat tilamuutokset

• Koskelan ala-astetta ja lastenpäiväkoti Herttuaa varten tarvittavat tilamuutokset: kesällä 2026 rakennuksen muuttavaa päiväkoti Herttuaa varten tarvitaan 1. kerrokseen päiväkodin edellyttämiä muutostöitä, yhteensä enintään 500 000 euroa.

Tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle

Tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle muodostuu kaupunkiympäristön toimialan tilojen omistajalle maksamasta kokonaisvuokrasta, kaupunkiympäristön toimialan perimästä ylläpitovuokrasta, käyttäjäpalvelumaksusta ja yleiskustannuksesta.

Nykyinen tilakustannus on 17,67 euroa/htm²/kk eli yhteensä 156 180 euroa vuodessa. Tästä tilavuokran osuus on 13,32 euroa/htm²/kk, ylläpitovuokra 1,79 euroa/htm²/kk ja yleiskustannus 0,67 euroa/htm²/kk. Ylläpitovuokra perustuu tilan ylläpitokustannuksiin, joista vastaa kaupunki. Vuonna 2026 on peritty käyttäjäpalveluista maksua 0,25 euroa/htm²/kk. Lisäksi koulujen muutostöistä aiheutuvien investointien osalta on peritty lisävuokraa 1,64 euroa/htm²/kk.

Uusi tilakustannus alkaen 1.8.2026 kiinteistössä toimiville kouluille ja päiväkodille (9 061,5 htm²) on yhteensä 19,18 euroa/htm²/kk eli yhteensä noin 173 800 euroa kuukaudessa ja yhteensä noin 2 085 595 euroa vuodessa. Tästä tilavuokran osuus on 13,32 euroa/htm²/kk, ylläpitovuokra 1,79 euroa/htm²/kk, yleiskustannus 0,67 euroa/htm²/kk ja käyttäjäpalvelumaksu 0,25 euroa/m²/kk sekä muutostöistä aiheutuva investointikustannusten lisävuokra 3,15 euroa/htm²/kk.

Tilavuokraa korotetaan 2 prosenttia vuodessa. Ylläpitovuokraa ja käyttäjäpalvelumaksua tarkistetaan vuosittain toteutuneiden kustannusten mukaan.

Rahoitus

Erikoissijoitusrahasto EQ Yhteiskuntakiinteistölle ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista.

Toteutus ja aikataulu

Hanke toteutetaan siten, että toiminta päiväkotitiloissa alkaa elokuussa 2026. Kotitalousluokkatilat ovat jo koulujen käytössä.

Valtiontukiarviointi

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

Vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu, sisältyykö vuokraan SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohta 74). Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöt ei saa vuokrauksesta SEUT 107(1) mukaista valtiontukea, koska vuokrasopimuksen perusteella maksettava vuokra on kaupungin arvion mukaan markkinaehtojen mukainen.

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden esitys

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden
jaosto on 16.4.2026 § 37 esittänyt tilojen vuokraamista. Jaoston esityksen jälkeen on vuokra-aikaa on jatkettu ja vuokrakustannuksia on tarkennettu.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 9 kohdan sekä kaupunginhallituksen 18.9.2017 § 865 päätöksen perusteella kaupunginhallitus on toimivaltainen päättämään vuokraamisesta, kun määräaikaisen sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo on yli 5 milj. euroa, mutta enintään 10 milj. euroa.

This decision was published on 19.06.2026

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Fyysisesti tai postitse toimitetun oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä. Sähköisesti toimitetun oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupunginhallitus.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Suojattu sähköposti: https://securemail.hel.fi/

Käytäthän aina suojattua sähköpostia, kun lähetät henkilökohtaisia tietojasi.

Muistathan asioinnin yhteydessä mainita kirjaamisnumeron (esim. HEL 2021-000123), mikäli asiasi on jo vireillä Helsingin kaupungissa.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.