Vuokraus, vuokrasopimuksen muuttaminen, alue kiinteistöstä 91-432-5-2 ja 91-10-252-2, Sörnäinen, Helen Oy

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti

T1110-32

Nykyinen maanvuokrasopimus 

Helen Oy:lle on vuokrattu energiahuoltoa varten Hanasaaresta kiinteistöstä 91-432-5-2 noin 9 hehtaarin suuruinen alue 31.12.2044 päättyvällä maanvuokrasopimuksella. Koska voimalaitostoiminta alueella on päättynyt, on vuokra-aluetta pienennetty ja maanvuokrasopimuksen ehtoja tarvittavilta osin päivitetty jo neljä kertaa. Nyt osapuolet ovat päivittämässä maanvuokrasopimusta viidettä kertaa ja Helen Oy:n kanssa käydyissä neuvotteluissa on sovittu käytöstä vapautuvan vuokra-alueen siirtämisestä kaupungin hallintaan tällä päätöksellä hyväksyttävän liitteen 2 muutossopimuksen mukaisesti. 

Kaupungin ja Helen Oy:n välisissä neuvotteluissa on sovittu, että Helen Oy luovuttaa kaupungille korvauksena vuokra-alueen pienentämisistä ja sopimuksen ennenaikaisesta päättämisestä 1,525 M€. 

Maanvuokrasopimuksen muutossopimus

Helen Oy:n maanvuokrasopimusta muutetaan tällä päätöksellä hyväksyttävällä liitteen 2 mukaisella muutossopimuksella seuraavasti, muilta osin noudattaen entisiä maanvuokrasopimuksen ehtoja: 

Helen Oy luovuttaa kaupungille pääosan Hanasaaren vuokra-alueesta rakennuksineen, jolloin vuokra-alueen koko pienenee 
91 380 m²:stä 9 740 m²:n liitteen 1 kartassa esitetyn mukaisesti. 
Vuokran määrä on pinta-alasidonnainen ja se tarkistetaan muuttuneen pinta-alan suhteessa. 

Muutoksen jälkeen Helen Oy:lle jää vuokra-alueeksi öljysäiliöt sekä osa vuotovesiallasrakennuksesta ja Mustikkamaan varauloskäynti.

Muutossopimuksella muutetaan maanvuokrasopimuksen 11 §:n ehto maaperän pilaantumista koskien. Ehtoon tehtävän muutoksen mukaisesti kaupunki vastaa maanvuokrasopimukseen perustuen kaupungin hallintaan palautuvalla alueella ennen vuoden 2015 vuokrausta tapahtuneesta maaperän pilaantumisesta. Helen Oy vastaa kaupungin hallintaan palautuvalla alueella vuoden 2015 jälkeen aiheutuneesta pilaantuneisuudesta. Selvyydeksi todetaan, että tällaista pilaantumista ei ole alueelle tehdyissä tutkimuksissa todettu. Kaupunki ja Helen Oy jakavat rakennusten ja rakenteiden purkamisen vuoksi toteutettavan pilaantuneen maan puhdistuksen kustannukset Tonttipäällikön 4.4.2023 18 § tekemän korvauspäätöksen mukaisesti. 

Helen Oy:llä ei ole oikeutta minkäänlaiseen hyvitykseen tai korvaukseen rakennusten luovuttamisen johdosta. Rakennusten kunto on huomioitu luovutuksessa, eikä niiden luovutuksesta aiheudu varainsiirtoveroa, sillä rakennuksilla ei ole käypää arvoa.

Helen Oy luovuttaa korvauksetta kaupungin täyteen omistukseen ja hallintaan myös ne omistamansa prosessilaitteet, irtokalusteet, museoesineet, taideteokset sekä muun irtaimiston, joka on Helen Oy:n, kaupungin ja kaupunginmuseon yhteistyönä määritelty säilytettäväksi rakennuksissa. 

Helen Oy ilmoittaa, että rakennuksissa ja alueella on sivullisten omaisuutta, kuten Järviradion ja Suomen viranomaisradioverkon laitteistoa sekä HSV:n ja HSY:n rakenteita.

Helen Oy on velvollinen luovuttamaan kaupungille kiinteistöjä koskevat dokumentit ja asiakirjat, kuten esimerkiksi rakennus-, rakenne- ja LVISA-asiakirjat, huolto- ja kunnossapito-ohjelman mukaiset asiakirjat mukaan lukien tarkastusasiakirjat, tiedot ja kopiot voimassa olevista rakennusluvista, purkutöihin liittyvät tarkastusasiakirjat, palotarkastuspöytäkirjat, sähkön varmennustarkastusasiakirjat, sähkö- ja muut piirustukset purkujen jälkeisestä tilanteesta sekä tiedot maanalaisista rakenteista mittoineen purkutöiden jälkeisestä tilanteesta. Sähköisistä asiakirjoista luovutetaan tallenteet. 

Muutossopimuksella maanvuokrasopimukseen lisätään öljysäiliöitä koskien ehto, jonka mukaan Helen Oy:n tulee poistaa öljysäiliöt ja niihin liittyvät maanalaiset rakenteet muutossopimuksen mukaiselta 
vuokra-alueelta sekä vuokra-alueesta poistuvalta osalta ja vapauttaa alueet siistittynä kaupungin hallintaan viimeistään 30.6.2030. Mikäli poistoa ei suoriteta voi kaupunki periä kokonaissopimussakkona yksi (1) miljoonaa euroa. 
 

Muutossopimuksella maanvuokrasopimukseen lisätään ehto kiinteistöinvestoinnista, jonka mukaan kaupunki ottaa vastattavakseen AVL 120 §:n mukaisen kiinteistöinvestoinnin tarkistusoikeus ja -velvollisuuden. Helen Oy on velvollinen laatimaan selvityksen kiinteistöinvestoinnista.  

Rasitesopimuksen ehdot 

Liitteenä 2 olevan muutossopimuksen liitteeksi on laadittu tämän päätöksen liitteenä 3 oleva rasitesopimus. Rasitesopimus laaditaan, sillä rasitteet sijaitsevat muutossopimuksen mukaisesti Helen Oy:ta kaupungille palautuvalla alueella tai siihen rajoittuen. Helen Oy on lisäksi 
vuokrannut kaupungilta rasiteoikeutetun alueen, johon kuuluu osa kiinteistöstä 91-10-649-2 (jäljempänä ”Oikeutettu Kiinteistö”) 1.10.2025 voimaan tulleella vuokrasopimuksella. 

Rasitesopimuksessa sovitaan: 

Rasitesopimus, sen mukaiset rasitteet ja rasiteluonteiset oikeudet ovat voimassa niin kauan kuin Helen Oy hallitsee vuokraoikeuden nojalla Oikeutettua Kiinteistöä, lukuun ottamatta öljysäiliöitä, jotka vuokralaisen tulee maanalaisine rakenteineen poistaa viimeistään 30.6.2030 kaupungille palautuvalta alueelta. Oikeutettu Kiinteistö vastaa rasitesopimuksen mukaisista rasitteista, oikeuksista ja velvollisuuksista aiheutuvista kustannuksista.                                

Valtiontukiarviointi 

Vuokralaisen kanssa tehtävän vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla vuokratason markkinaperusteisuus. Vuokra on markkinaehtoinen, joten vuokralainen ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea. Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Kaupunkiympäristölautakunta on 19.11.2024 (631 §) oikeuttanut toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikön päättämään tarvittavista muista muutoksista Helen Oy:lle Hanasaaresta vuokratun alueen vuokrasopimukseen ja vuokran määrään alueiden siirtyessä kaupungin hallintaan sekä toteutuneiden kustannusten perusteella tehtävistä muista mahdollisista vuokranalennuksista.

Päätöksellään 10.3.2026 (Asia 16) kaupunkiympäristölautakunta on edellä mainitun lisäksi oikeuttanut toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikön päättämään myös Hanasaarta koskien Helen Oy:lta kaupungille luovutettavista rakennuksista. 

Kaupunkiympäristön toimialajohtaja on päätöksellään 24.3.2023 (13 §) siirtänyt hallintosäännön 16 luvun 4 §:n 1 mom. 1 kohdan toimivaltaa käyttää kaupungin puolesta maanomistajan puhevaltaa päättää toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä koskevien rasite- ja yhteisjärjestelysopimusten hyväksymisestä ja kaupunkia varten perustettavista rasitteista mm. kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö- ja kaupunkirakenne -palvelukokonaisuuden toimitilatontit kiinteistökehitys -tiimin päällikölle.