Vuokraus, toimitila, Kannelkoti, Vanhaistentie 15, Yrjö ja Hanna -säätiö sr

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Hankkeen tausta ja tarpeellisuus

Kaarelan kaupunginosassa Kannelmäessä osoitteessa Vanhaistentie 15 sijaitsevalla tontilla (YSV 33149/1) olevan Kannelkodin tehtävänä on ollut tuottaa laitoshoitoa ikääntyneille helsinkiläisille. Palvelut Kannelkotiin sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialalle on tuottanut kaupungin 100 % omistama tytäryhteisö, Helsingin Seniorisäätiö sr.

Tontilla sijainnut vanha vuonna 1978 rakennettu muistisairaiden hoitoon erikoistunut Kannelkodin vanhainkoti on purettu alkuvuodesta 2025. Vanha rakennus oli huonokuntoinen, eikä mahdollistanut nykyaikaisia ympärivuorokautisen palveluasumisen tarpeita, eikä turvallisia ja terveellisiä tiloja. Vanhainkoti tarjosi laitoshoitoa 103 ikääntyneelle.

Vanhan Kannelkodin tilat eivät soveltuneet ympärivuorokautiseen hoiva-asumiseen, eivätkä täyttäneet pitkäaikaiselta asumiselta edellytettäviä vaatimuksia. Sosiaalihuoltolaki (1301/2014) § 21 c ympärivuorokautisesta palveluasumisesta edellyttää, että henkilöllä (asukkaalla) on oltava hyvinvointialueen järjestämää asumista esteettömässä ja turvallisessa asumisyksikössä, jossa henkilön hallinnassa on hänen tarpeitaan vastaava asunto. Iäkkään henkilön pitkäaikaista ympärivuorokautista hoitoa ja huolenpitoa ei voida toteuttaa sosiaalihuoltolain 22 §:ssä tarkoitetun laitospalvelun toimintayksikössä. Lakimuutos ikääntyneen väestön toimintakyvyn tukemisesta sekä iäkkäiden sosiaali- ja terveyspalveluista (876/2022, 14 a §) tulee voimaan 1.1.2028. Luopuminen pitkäaikaisesta laitoshoidosta olisi toteutettava vuoden 2027 loppuun mennessä, jonka jälkeen asiakkaiden tarpeita vastaava pitkäaikainen ympärivuorokautinen hoito voidaan toteuttaa ympärivuorokautisena palveluasumisena.

Kaupunginhallitus on 29.4.2024 § 262 varannut edellä mainitun tontin Yrjö ja Hanna -säätiö sr:lle (Y-tunnus 1059533-5) vanhusten palveluasuntohankkeen suunnittelua varten. Kaupunki omistaa tontin ja on tehnyt tontin hallinnasta pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen Yrjö ja Hanna Kiinteistöt Oy:n (Y-tunnus 0101744-5) kanssa (kaupunkiympäristön toimialan asuntotontit- tiimin päällikkö 6.3.2025 § 30). Yrjö ja Hanna Kiinteistöt Oy toteuttaa tontille Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen (Varke, ent. ARA) myöntämällä korkotukilainalla ja investointiavustuksella uudisrakennuksen erityisryhmien asumiseen ikääntyneille.

Rakennettavan uuden Kannelkodin tilat mahdollistavat sosiaalihuoltolain alaisen toiminnan, joka on normaalia vuokra-asumista ja asukas tekee asunnosta huoneenvuokralain mukaisen vuokrasopimuksen. Asuminen uudessa Kannelkodissa on sosiaalihuoltolain 21 c §:n mukaista ympärivuorokautista palveluasumista.

Alueella on kriittinen tarve hoivarakennuksille. Tarve ikääntyneiden palveluasumiselle on jatkuvasti kasvava.

Varken myöntämällä korkotukilainalla ja investointiavustuksella rahoitettu hanke mahdollistaa ulkoa vuokrattavan kohteen maltillisen vuokrahinnan. Ulkoa vuokrattavassa kohteessa ei ole voitu vaikuttaa ennalta kohteen laatutason määrittämiseen, eikä hanke vastaa kaikilta osin sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialan tilakonseptia. Kaupunki ei ole osallistunut hankkeen suunnitteluun. Uuden Kannelkodin tilakonseptissa ryhmäkoti rakentuu käytävän varteen, kun sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialan tilasuunnittelussa käytävien pituuksia yritetään pitää rajattuina ja jäsentää tilat niin, että ne rakentuvat vahvemmin yhteistilojen ympärille. Asuinhuoneistot uudessa Kannelkodissa ovat tilavat 30 m² ja vastaavat kooltaan Varken vaatimuksia. Sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialan tilakonseptissa asuinhuoneistot ovat hieman pienempiä, jotta neliöitä voidaan sijoittaa vastaavasti enemmän yhteistiloihin. Eroista huolimatta uuden Kannelkodin hanke täyttää tilatarpeet myös palvelujen järjestämisestä vastaavan sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialan näkökulmasta.

Sosiaali-, terveys- ja pelastuslautakunta on 13.1.2026 § 8 puoltanut Kaarelaan osoitteeseen Vanhaistentie 15 toteutettavan uuden Kannelkodin tarvepäätöstä ja hankesuunnitelmaa.

Hankintalain soveltaminen kohteen vuokrauksessa

Hankintalain 9 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan hankintalakia ei sovelleta maan tai olemassa olevien rakennusten hankintaan tai vuokraukseen. EU-tuomioistuimen oikeuskäytännön mukaan hankintalainsäädäntöä ei myöskään sovelleta uuden rakennettavan rakennuksen vuokrasopimukseen, jos hankintayksikkö ei ole toteuttanut toimenpiteitä rakennusurakan ominaispiirteiden määrittelemiseksi tai ratkaisevan vaikutusvallan käyttämiseksi kyseisen urakan suunnittelussa.

Kaupunki ei ole ollut mukana suunnittelemassa uutta Kannelkotia, eikä kohdetta olla toteuttamassa kaupungin asettamien vaatimusten mukaisesti. Kaupungin ja uuden Kannelkodin vuokrasopimus jää hankintalain soveltamisalan ulkopuolelle, eikä kaupungilla ole velvollisuutta kilpailuttaa vuokrasopimusta hankintalain mukaisesti. Vähäisten määritysten tai muutosten kuten esim. valvontakameroiden tai hoitajakutsujärjestelmien määrittelyn ei katsota kuuluvan hankintalain piiriin, sillä ne eivät ole yksinomaan kaupunkia palvelevia määrityksiä.

Vuokrattavat tilat

Yrjö ja Hanna Kiinteistöt Oy toteuttaa Kannelmäkeen osoitteeseen Vanhaistentie 15 sijaitsevalle tontille (YSV 33149/1) uudisrakennuksen erityisryhmien asumiseen ikääntyneille, jonka kaupunki vuokraa 20 vuodeksi. Kaupungilla on kahdesti oikeus (optio) jatkaa vuokra-aikaa viisi (5) vuotta kerrallaan. Uudisrakennukseen toteutetaan ympärivuorokautisen palveluasumisen tilat 109 ikääntyneelle. Rakennus rakennetaan kaupungin omistamalle tontille, jonka laajuus on 13 561 m².

Vuokrattavan rakennuksen laajuus on noin 6 892 brm² ja vuokrattavien tilojen huoneistoala on noin 5 637 htm².

Rakennuksessa on neljä siipeä, joihin on kulku sisäänkäynnin aulatiloista. Tilat sijaitsevat 1. ja 2. kerroksessa. Rakennuksen tilat jakaantuvat seuraavasti:

• asuntoja ja asukkaille kuuluvia yhteisiä tiloja yhteensä noin 5 132 m²,
• palvelutiloja sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialalle yhteensä noin 290 m².

Vuokra-alue käsittää kiinteistön rakennuksineen ja sisältää noin 7 100 m² suuruisen piha-alueen, jossa sijaitsee 74 m² suuruinen kylmä ulkoiluvälinevarastorakennus. Autopaikkoja on 37 kpl, joista 4 kpl on liikuntaesteisille varattuja. Rakennus on piha-alueineen täysin esteetön. Tilat ja sijainti soveltuvat suunniteltuun toimintaan.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1.

Vuokrasopimusluonnos on liitteenä 2.

Vuokraus ulkoiselta toimijalta

Vuokranantajana toimii Yrjö ja Hanna -säätiö sr. Yrjö ja Hanna -säätiö sr on yleishyödyllinen, valtakunnallinen Varken hyväksymä toimija, joka kehittää ja rakennuttaa palveluasumista ikäihmisille ja muille erityisryhmille. Säätiö on perustettu vuonna 1996 edistämään ikäihmisten ja erityisryhmien sekä muiden päivittäisessä toiminnoissaan tukea tarvitsevien ihmisten hyvinvointia ja laadukasta elämää. Säätiön ovat perustaneet kuntien omistamat yleishyödylliset ja valtakunnalliset toimijat sekä paikallisyhdistykset.

Vuokranantaja on rakennuttanut ja omistaa kohteita sekä vuokraa tiloja ja asuntoja edelleen kunnille ja asukkaille. Vuokranantaja omistaa Yrjö ja Hanna Kiinteistöt Oy:n, joka rakennuttaa Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen (Varke, ent. ARA) korkotukikohteen ikääntyneiden ympärivuorokautista palveluasumista varten. Vuokranantaja vuokraa vuokrakohteen sen valmistumisen jälkeen Varken omakustannusperiaatteen mukaisesti kaupungille liikehuoneiston vuokrasopimuksen mukaisin ehdoin. Vuokrauksessa käytetään ns. välivuokrausmallia, jossa kaupunki vuokraa ensin vuokrakohteen vuokranantajalta arvonlisäverollisena ja tämän jälkeen kaupunki alivuokraa asuinhuoneistojen vuokrauksesta annetun lain mukaisesti vuokrakohteessa sijaitsevat asuintilat palveluasiakkainaan oleville ikääntyneille arvonlisäverottomana. Tässä tapauksessa kaupungilla on arvonlisäveron palautusoikeus, mikä on osapuolten kannalta olennainen edellytys vuokrasopimukseen sitoutumiselle.

Sosiaali-, terveys- ja pelastustoimiala osoittaa asuintilojen asukkaiksi ne ikääntyneet, jotka ovat sosiaalihuoltolain mukaisen ikääntyneiden ympärivuorokautisen palvelun tarpeessa ja täyttävät lisäksi Varken ja kaupungin asettamat muut asukasvalintaperusteet. Sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialan osoittamaksi tiloissa asuvien ikääntyvien lakimääräisiä asumisen hoivapalveluita tuottavaksi palveluoperaattoriksi tulee Helsingin Seniorisäätiö sr, sen ja sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialan välisen palvelusopimuksen perusteella. Helsingin Seniorisäätiö sr on kaupunkikonserniin kuuluva säätiö ja sen sidosyksikkö. Kaupunki ei alivuokraa, eikä edelleenvuokraa vuokrakohteen tiloja palveluoperaattorille.

Yrjö ja Hanna Kiinteistöt Oy vastaa rakennustöiden toteuttamisesta, kustannuksista, rakennusluvasta ja lupaehtojen noudattamisesta. Yrjö ja Hanna -säätiö sr rahoittaa rakennuttamisaikana kiinteistön omistajaa ja maksaa vastikkeet omistajalle.

Vuokranantaja vastaa rakennuksen rakennusteknisestä kunnosta.

Vuokrasopimusluonnos on liitteenä 2.

Varken avustusehdot

Vuokrakohteen rakennushankkeen rahoitus toteutetaan Varken (ent. ARA) Yrjö ja Hanna Kiinteistöt Oy:lle myöntämällä investointiavustuksella ja korkotuella sekä korkotukipäätöksessä hyväksytyllä lainalla. Vuokranantaja ja kaupunki ovat velvollisia noudattamaan kohteen vuokrauksessa Varken päätösten edellytyksiä.

Tilat vuokrataan ympärivuorokautisen palveluasumisen käyttöön Varken avustuspäätöksen mukaisesti erityisryhmien asumiseen ikääntyneille. Kaupungin tulee asukasvalinnassa toimia siten, että vuokratilan ja siihen sisältyvien pientilojen käyttäjinä voi olla ainoastaan avustuspäätöksestä ilmenevät tahot eli ikääntyneet, 20 vuotta avustuksen ensimmäisen erän maksamista lukien. Vuokran määrityksessä tulee menetellä Varken avustuspäätöksen mukaisesti eli perittävän vuokran määrä ei saa ylittää merkittävästi itse päävuokralaiselta perityn vuokran määrää.

Hyvinvointialueen on voitava vaihtaa asumisyksikössä toimivaa palveluntuottajaa. Asukkaiden tulee saada jatkaa kohteen vuokralaisina palveluntuottajan vaihtumisesta huolimatta.

Vuokrakustannukset

Vuokranantaja vastaa kiinteistön käytettävyydestä, ylläpidosta ja korjauksista koko vuokrakauden ajan. Kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelu maksaa vuokranantajalle kokonaisvuokraa, joka koostuu pääomavuokrasta sekä toteuman mukaan maksettavasta ylläpitovuokrasta.

Arvonlisäveroton kokonaisvuokra on 15,15 euroa/htm²/kk (sopimusten laskennallinen neliövuokra, kun huoneistoala on 5 637 htm²) eli yhteensä noin 85 397 euroa kuukaudessa, 1 024 764 euroa vuodessa, 20 495 280 euroa 20 vuodessa ja yhteensä noin 30 742 920 euroa 30 vuodessa marraskuun 2025 kustannustasossa.

Vuokrattavien tilojen arvonlisäveroton pääomavuokra on noin 8,37 euroa/htm²/kk (sopimusten laskennallinen neliövuokra, kun huoneistoala noin 5 637 htm²) eli yhteensä noin 47 180 euroa kuukaudessa, 566 160 euroa vuodessa, 11 323 200 euroa 20 vuodessa ja yhteensä noin 16 984 800 euroa 30 vuodessa marraskuun 2025 kustannustasossa.

Indikatiivinen ylläpitovuokra on sopimuksen alkaessa noin 6,78 euroa/htm²/kk eli yhteensä noin 38 217 euroa kuukaudessa ja noin 458 608 euroa vuodessa. Ylläpitovuokraan kuuluvat kiinteistön kaikki tavanomaiset käyttö-, hoito- ja ylläpitokustannukset, kiinteistöhuolto, lämmitys, jäähdytys, vesi- ja jätevesi, kiinteistösähkö, yleisten tilojen puhtaanapito, vakuutukset sekä jätehuolto ja vuosikorjaukset.

Vuokraan sisältyvät kaupungin vuokranantajalle osana ylläpitovuokraa maksama tontinvuokran osuus (noin 2,50 euroa/htm²/kk eli yhteensä noin 169 182 euroa vuodessa) sekä kiinteistöveron osuus (noin 0,59 euroa/htm²/kk eli yhteensä noin 39 693 euroa vuodessa) yhteensä noin 208 875 euroa vuodessa, joka palautuu kaupungille.

Vuokran tarkistaminen

Pääomavuokralaskelman mukainen pääomavuokra peritään aina kohteen vuokramaksuvelvollisuuden alusta lukien. Pääomavuokran määrää tarkistetaan vuosittain omakustanneperusteisesti jälkikäteen vuokranantajan laatiman ja Varken (ent. ARAn) vahvistaman jälkilaskelman mukaisesti ja siitä laaditun vuokralaskelman perusteella.

Pääomavuokra määräytyy korkotukilain ja Varken ohjeiden mukaisesti Varken hyväksymän loppuhinnan mukaan. Vuokran määrää tarkistetaan vuosittain omakustanneperusteisesti jälkikäteen vuokranantajan laatiman ja Varken vahvistaman jälkilaskelman mukaisesti ja siitä laaditun vuokralaskelman perusteella. Jälkilaskelman osoittama pääomavuokran yli- tai alijäämä huomioidaan täysimääräisenä seuraavien vuosien vuokran määrityksessä Varken hyväksymillä ja määrittämillä periaatteilla. Vuokrantarkistuksesta sovitaan vuokrasopimuksessa. Valtion tuella rakennettujen vuokra-asuntojen vuokrasuhteessa vuokranantajan on ilmoitettava vuokrankorotuksesta kirjallisesti.

Vuokra tarkistetaan ylläpitovuokran osalta ensimmäisen kerran vuokrakauden alkamisen hetkellä. Tämän jälkeen ylläpitovuokra tarkistetaan vuosittain kiinteistöyhtiölle laadittavan ja yhtiökokouksen vahvistaman hoitokulubudjetin mukaisesti. Hoitokuluihin ei voi sisältyä lainoja, lainojen korkoa eikä poistoja. Kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelu maksaa toteutuneiden kustannusten mukaan vuosittain tarkistettavaa ylläpitovuokraa. Vuokranantajalla on vastuu kiinteistön hoito- ja ylläpitopalvelujen järjestämisestä vuokrasopimuksen ja vastuunrajataulukon mukaan.

Vuokrasopimusluonnos on liitteenä 2.

Tilakustannus sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialalle

Arvioitu sisäinen kokonaisvuokra sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialalle on 15,82 euroa/htm²/kk eli yhteensä noin 89 174 euroa kuukaudessa ja 1 070 085 euroa vuodessa.

Sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialan vuokra muodostuu seuraavasti:

• ulos maksettava tilavuokra 15,15 euroa/htm²/kk, johon sisältyvät vuokranantajalle maksettava ylläpitovuokra, pääomavuokra,  kaupungille palautuvat kiinteistöveron ja tonttivuokran osuudet
• yleiskustannus 0,67 euroa/htm²/kk.

Mikäli vuokranantaja toteuttaa erikseen sovittuja käyttäjäpalveluita, laskutetaan niistä syntyneet kulut toteuman mukaan erikseen.

Palveluoperaattori vastaa toiminnan käynnistämis-, muutto- ja siivouskustannuksista sekä kohteen irtokalustushankinnoista ja ict-hankinnoista. Irtaimen hankinnan kustannusvaikutukset huomioidaan erikseen sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialan ja palveluoperaattorin välisessä sopimuksessa.

Hankkeen toteutus ja aikataulu

Kohteen vuokrasopimus solmitaan, kun vuokrauspäätös on lainvoimainen.

Vuokrattavien tilojen omistaja vastaa kohteen suunnittelusta, rakentamisen valmistelusta ja rakentamisesta sekä näihin liittyvistä tehtävistä ja vastuista. Kaupunki ei osallistu kohteen suunnitteluun. Hankkeen rakentamisvaiheessa tilojen omistaja rakentaa kohteen valmiiksi. Rakentamisvaihe päättyy kohteen valmistumiseen sekä hyväksyttyyn vastaanottoon ja käyttöönottoon. Hyväksytystä vastaanotosta alkaa vuokrasopimusaika.

Tavoitteena on, että vuokrakausi alkaa 1.10.2026.

Rahoitus ja toteutus

Hanke sisältyy vuoden 2026 talousarvion liitteenä olevaan vuokra- ja osakehankeohjelmaan siten, että suunniteltu vuokra-aika on vuosiksi 2026–2046.

Ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista talousarviokohdasta 3 10 02 Tilat.

Sosiaali-, terveys- ja pelastuslautakunnan lausunto

Sosiaali-, terveys- ja pelastuslautakunta on 13.1.2026 § 8 antanut puoltavan lausunnon uuden Kannelkodin hankesuunnitelmasta.

Hanke on sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialan palveluverkkosuunnittelun tavoitteiden ja periaatteiden mukainen.

Lausunto on kokonaisuudessaan asian päätöshistoriassa.

Valtiontukiarviointi

Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus (Varke) on myöntänyt vuokrattavan kohteen rakentamiseen tukea yleisiin taloudellisiin tarkoituksiin liittyvän palvelun tuottamiseen, jonka johdosta muun muassa kohteen vuokranmääritykseen liittyy rajoituksia, joiden toteutumista Varke ohjaa ja valvoo. Vuokranmäärityksessä tulee noudattaa omakustannusperiaatetta, joka tarkoittaa sitä, että vuokralaisilta saa periä vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen lisäksi kattamaan asuntojen ja niihin liittyvien asumista palvelevien tilojen rahoitusmenot ja hyvän kiinteistönpidon mukaiset hoitomenot. Omakustannusperiaatetta noudatetaan välivuokrausmallissa koko vuokrausketjussa. Yrjö ja Hanna -säätiö sr ei saa tässä järjestelyssä SEUT-sopimuksen 107(1) artiklan mukaista valtiontukea, koska säätiölle ei siirry taloudellista etua.

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden
jaosto on 22.1.2026 § 3 esittänyt tilojen vuokraamista. Jaoston esityksen jälkeen vuokrakustannuksia on tarkennettu.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 9 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää liikehuoneistojen vuokralle ottamisesta, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo ylittää 10 miljoonaa euroa.

Kaupunginhallituksen tarkoituksena on, mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy päätösesityksen, oikeuttaa täytäntöönpanopäätöksessään:

• kaupunkiympäristön toimialan sosiaali-, terveys- ja pelastustoimen tilat -yksikön päällikkö allekirjoittamaan liitteenä 2 olevan Yrjö ja Hanna -säätiö sr:n kanssa vuokrasopimuksen ja tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä teknisiä muutoksia.

This decision was published on 17.03.2026

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §