Asemakaava ja asemakaavan muutos nro 12899, Kaartinkaupunki, Ullanlinna, Kaivopuisto, Makasiiniranta ja Olympiaranta

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaava- ja asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee Ullanlinnan ja Kaivopuiston kaupunginosiin sijoittuvaa aluetta, joka ulottuu Vanhan kauppahallin eteläpuolelta Olympiaterminaalin eteläpuolelle.

Kaavaratkaisulla alue liitetään tiiviisti osaksi liikekeskustaa. Kaavassa osoitetaan neljä uutta toimisto- ja liikerakennuksen korttelia, satamakäytössä olleet suljetut pysäköinti- ja lastausalueet muutetaan julkiseksi käveltäväksi rannaksi ja osaksi rantareittiä. Suojellut Olympiaterminaali ja satamatalo osoitetaan uuteen käyttöön ja niiden yhteyteen osoitetaan lisärakentamista. Suunnitelma toteuttaa satamatoimintojen keskittämisskenaariota, jonka mukaan Makasiiniranta vapautuu kaupunkilaisten käyttöön ja Olympiarantaan jää laiturialue vieraileville risteilyaluksille.

Tavoitteena on kehittää nykyisin suljetusta satama-alueesta elämyksellinen, elinvoimainen, toiminnallisesti monipuolinen ja kaikille avoin merenranta-alue, ja vahvistaa Eteläsataman vetovoimaisuutta, ominaispiirteitä ja asemaa Helsingin ydinkeskustassa. Eteläsataman läntinen rantavyöhyke yhdistetään osaksi keskustan kaupunkirakennetta, merellisiä julkisia kaupunkitiloja ja kävelykeskustaa. Kaava-alueen pohjoispuolelle tavoitellaan uutta arkkitehtuuri- ja designmuseota, jota alueen uudet toimisto-, hotelli-, liike- ja kulttuuritilat tukevat. Tarkoituksena on Makasiinirannan rantajulkisivun uudistaminen korkealaatuisella uudisrakentamisella merellisen Helsingin kansallismaiseman kaupunkikuvalliset ja maisemalliset arvot huomioon ottaen.

Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty ratkaisemaan uudisrakentamisen sekä uutta kaupunkivihreää sisältävien julkisten ulkotilojen sovittaminen tasapainoiseksi osaksi Eteläsataman arvoympäristöä ja kansallismaisemaa. Lisäksi on erityisesti pyritty ratkaisemaan satamatoimintojen sijoittuminen keskustatoimintojen alueella, rantareittiin rajautuen ja sen osaksi.

Uutta liike- ja toimitilakerrosalaa on 31 900 k-m². Olympialaiturin kerrosala on 12 800 k-m². Korttelitehokkuus uusilla muodostuvilla tonteilla on 2,1. Lisäksi kaava mahdollistaa liike-, näyttely- ja pysäköintitilojen rakentamista olemassa oleviin kannenalaisiin tiloihin sekä uuden 1 000 k-m² laajuisen kahvilapaviljongin Armi Ratian puistoon. Työpaikkamäärän lisäys on noin 1 900 uutta työpaikkaa.

Valmistelun yhteydessä on laadittu liikennesuunnitelma (piirustus numero 8039), jonka mukaan raitiotie- ja ajoneuvoliikenne säilyy Laivasillankadulla ja ranta on osoitettu jalankulkualueeksi.

Kaavan toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että alueen rakentaminen vahvistaa keskustan elinvoimaisuutta ja Eteläsataman asemaa kaupunkirakenteessa. Suljettu satama-alue muuttuu osaksi keskustan kaupunkirakennetta palveluineen ja ranta avautuu osaksi Helsingin rantareittiä.

Kaavan sosiaalisten vaikutusten arvioinnin osana on arvioitu kaavan toteuttamisen vaikutukset lapsiin ja nuoriin. Vaikutusten arviointi löytyy kaavaselostuksesta.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupunkistrategian 2025–2029 tavoitteiden toteutumista siten, että Helsingin vetovoimalle keskeisiä Etelärannan alueen kehittämistä ja tulevaa arkkitehtuuri- ja designmuseota edistetään. Samalla toimeenpannaan keskustan satamatoimintojen uudelleenjärjestelyistä tehtyä periaatepäätöstä. Arkkitehtuuri- ja designmuseon on tarkoitus avautua vuonna 2030. Kaavaratkaisulla osaltaan varmistetaan, että Etelärannan ympäristö voi olla museon avautumisen aikaan viimeistelty ja viihtyisä, ja osa museon avautumisvuodeksi aiottua Helsingin arkkitehtuurin ja designin juhlavuotta. Kaupunkistrategian mukaan keskustan pitää olla vetovoimainen ja viihtyisä ympäri vuoden. Kaavaratkaisulla toteutetaan keskustan vetovoimaa lisääviä kaupunkikehitys- ja elinvoimainvestointeja.

Kaavaratkaisu on yleiskaavan mukainen.

Kaupunginvaltuusto hyväksyi periaatepäätöksen 3.2.2021 (19 §) satamatoimintojen uudelleenjärjestelyistä ja satama-alueiden maankäytön lähtökohdista Eteläsatamassa, Katajanokalla ja Länsisatamassa.Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi Makasiinirannan ja Olympiarannan suunnitteluperiaatteet 13.4.2021 (173 §) alueen jatkosuunnittelun pohjaksi.

Helsingin kaupunki järjesti 2021–2022 kansainvälisen laatu- ja konseptikilpailun löytääkseen kumppanin Eteläsataman Makasiinirannan kehittämiseen ja toteuttamiseen. Kilpailun voittajaksi julkistettiin 24.11.2022 Konsortium Gran ryhmän ehdotus ”Saaret”.

Kaupunginhallitus varasi 12.6.2023 (387 §) alueen Makasiinirannasta Niam Oy:lle laatu- ja konseptikilpailun voittaneen ehdotuksen ’Saaret’ kehittämistä, kumppanuuskaavoitusta ja toteutusedellytysten jatkoselvittä-mistä varten (kehittämisvaraus).

Asemakaavaluonnos

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi 26.11.2024 (640 §) kaavaluonnoksen jatkosuunnittelun pohjaksi.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Alue on pääosin vuokrattu Helsingin Satama Oy:lle satamakäyttöön. Olympialaituri on Tukholman matkustajalaivaliikenteen käytössä ja Olympiaterminaali toimii matkustajaterminaalina. Satamatalo on Helsingin Satama Oy:n toimitilana. Olympiaterminaali ja Satamatalo ovat suojeluarvoiltaan merkittäviä rakennuksia. Asvaltoitu ranta-alue on pääosin varattu sataman liikenne-, logistiikka- ja pysäköintialueeksi sekä alusliikenteelle ja ranta erotettu aidatuksi turvatoimialueeksi. Käytöstä poistetun Satamaradan ratakuilun yhteyteen Olympialaiturilla liittyy maan- ja kannenalaisia tiloja sekä pysäköintiluola (Olympiaparkki). Armi Ratian puisto on puisto- ja kulttuurihistoriallisesti arvokas puisto.

Alueella on voimassa useita asemakaavoja vuosilta 1895–2000. Kaavojen mukaan alue on puistoaluetta, satama-aluetta, vesialuetta, pysäköintialuetta ja katualuetta. Satama-alueelle on osoitettu rakennusalat sr-2 -merkinnällä suojelluille rakennuksille sekä s-kt -merkinnällä suojellulle katokselle. Lisäksi alueella on satamarata ja historiallinen puisto. Vesialue on osin kaavoittamatonta.

Kaupunki on alueen ainoa maanomistaja. Kaavoitus on tullut vireille kaupungin aloitteesta.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia ilman arvonlisäveroa seuraavasti:

Kaavaratkaisu nostaa alueen arvoa. Kaavoitettavan rakennusoikeuden arvo on karkeasti arvioiden 50 milj. euroa.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (AKL/MRL 65 §, MRA 27 §) 12.11.–12.12.2025

Kaavaehdotus esiteltiin kaupunkiympäristölautakunnalle 28.10.2025 ja lautakunta päätti 4.11.2025 asettaa asemakaavan muutosehdotuksen nähtäville.

Kaavaehdotuksesta tehtiin viisi muistutusta.

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat rakennettuun kulttuuriympäristöön ja Suomenlinnan maailmanperintökohteeseen, rakentamisen korkeuteen, kaupunkirakenteeseen, kaupunkikuvaan, rakennusoikeuden määrään, alueen elävyyteen, toimintoihin, liikennejärjestelyihin ja liikennevaikutuksiin, rannan avautumiseen ja risteilyliikenteeseen, jalankulun ja pyöräilyn yhteyksiin sekä ratkaisuihin, puistoalueisiin, leikkipuistoon, lintuturvallisuuteen, kolopesijälintujen pesintämahdollisuuksiin ja olevan puuston säilyttämiseen.

Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausuntoja sen ollessa julkisesti nähtävillä. Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat pelastustoiminnan järjestelyihin, vesihuoltoon, tulvamuurin ja tulvapumppaamon toteuttamiseen, satamatoimintoihin sekä niitä palveleviin teknisiin tiloihin ja terminaaliin, risteilytoiminnan liikenteellisiin tarpeisiin, kaapelisiirtoihin, kulttuuriympäristön arvojen vaalimiseen ja alueen täydennysrakentamiseen nämä arvot huomioon ottaen, maailmanperintökohteen vaikutusten arvioinnin (Heritage Impact Assessment, HIA) päivitystarpeeseen, tulvasuojaukseen ja jäljelle jäävän satamaliikenteen liikennevaikutuksiin.

Lausunnot saatiin Helsingin Satama Oy:ltä, Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymältä (HSY), Museovirastolta, Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta (ELY), Telia Finland Oyj:ltä, kaupunginmuseolta ja pelastuslaitokselta.

Helen Sähköverkko Oy ilmoitti, ettei sillä ole lausuttavaa.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa. Niitä, joiden etua muutokset koskevat, on kuultu erikseen keskustelutilaisuudessa.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Sovelletut säännökset

Alueidenkäyttölaki/Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999) 9 §, 51 §, 52 §, 54 §, 55 §, 55a §, 57 §, 59 §, 62 §, 63 §, 65 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus (895/1999) 27 §, 28 §, 30 §, 94 §.

Jatkotoimenpiteet

Käsitellessään asemakaavaa ja asemakaavan muutosta kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi seuraavat evästykset:

• Lautakunta edellyttää, että laivaliikenteen aiheuttama haitta alueen muulle käytölle minimoidaan toteutusvaiheessa. Tämä tarkoittaa, että turva-alueiden aidoissa on riittävästi portteja ja portit ovat avoinna aina, ellei alueen sulkeminen ole välttämätöntä.
• Kaupunkiympäristölautakunta edellyttää, että kaupunki vastaa kaavan toteuttamisen kokonaisaikataulusta ja huolehtii alueen ripeästä rakentamisesta. Kortteleiden 7455, 7456 ja 9236 toteutusaikataulu sovitetaan yhteen Sataman kanssa.

Toimivalta

Alueidenkäyttölain 52 §:n mukaan asemakaavan hyväksyy kaupunginvaltuusto.

This decision was published on 18.06.2026

VALITUSOSOITUS

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus

Tähän päätökseen saa hakea muutosta

Valitusaika

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Valitus on toimitettava fyysisesti tai postitse valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä. Valitus on toimitettava sähköisesti valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä.

Kunnan jäsenen, asianosaisen ja muun valittamaan oikeutetun katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusperusteet

Valituksen saa tehdä sillä perusteella, että

Valitusviranomainen

Kunnallisvalitus tehdään Helsingin hallinto-oikeudelle.

Valitus tehdään ensisijaisesti hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa: https://asiointi.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet

Hallinto-oikeuden asiointiosoite on:

Hallinto-oikeuden aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.00-16.15.

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa on ilmoitettava:

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi, postiosoite ja muut yhteystiedot. Hallintotuomioistuimelle on soveltuvalla tavalla ilmoitettava myös valittajan henkilötunnus tai yritys- ja yhteisötunnus. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Jos jokin tieto myöhemmin muuttuu, siitä on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.

Valituksessa on ilmoitettava myös sähköinen tai mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Valituksen tai muun asiakirjan toimittaminen hallintotuomioistuimen sähköiseen asiointipalveluun katsotaan ilmoitukseksi sähköisen asiointipalvelun käyttämisestä prosessiosoitteena. Jos valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, hallintotuomioistuin voi valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.

Valitukseen on liitettävä

Oikeudenkäyntimaksu

Muutoksenhakuasian vireillepanijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015) säädetään. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.

Suojattu sähköposti: https://securemail.hel.fi/

Käytäthän aina suojattua sähköpostia, kun lähetät henkilökohtaisia tietojasi.

Muistathan asioinnin yhteydessä mainita kirjaamisnumeron (esim. HEL 2021-000123), mikäli asiasi on jo vireillä Helsingin kaupungissa.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.