Vuokraus, Vattuniemenkuja 4, Lauttasaari, Lauttasaaren ala-aste ja päiväkoti Meri

Toimitilavuokrauksen yksikön päällikkö päätti vuokrata osoitteessa Vattuniemenkuja 4 sijaitsevan koulu- ja päiväkotikiinteistön 1.1.2020 alkaen kasvatuksen ja koulutuksen toimialan käyttöön, käyttäjinä Vattuniemen ala-aste ja Lpk Meri.

Kohde on toteutettu vuokrahankkeena, toteuttaja ja omistaja on Koy Vattuniemenkuja 4 c/o eQ Hoivakiinteistöt.

Vuokrasopimus on määräaikainen ja päättyy 20 vuoden kuluttua käyttöönottopäivästä, edellyttäen, että se on irtisanottu vähintään 3 vuotta tai enintään 4 vuotta ennen määräajan päättymistä. Mikäli irtisanomista ei puolin tai toisin tehdä, jatkuu sopimus toistaiseksi voimassaolevana kahden vuoden irtisanomisajalla.

Kiinteistön pääomavuokra on EQ:n kanssa tehdyn 18.12.2019 päivätyn vuokrasopimuksen muutoksen mukaan 179 638,75 €/kk (ALV 0%), sisältäen rakentamisen aikaisten muutostöiden vuokravaikutuksen. Pääomavuokra sidotaan elinkustannusindeksiin ja sitä tarkistetaan vuosittain aina tammikuun 1. päivänä.

Kiinteistön ylläpitovuokra on kustannusperusteinen ja se vahvistetaan kiinteistöyhtiön talousarvion perusteella tavoitteellisesti edeltävän vuoden marraskuun loppuun mennessä. Tarkistettua ylläpitovuokraa maksetaan tammikuun alusta lukien perustuen aina uuteen talousarvioon. Ylläpitovuokra tasataan vuosittain toteutuneiden ylläpitokulujen mukaisesti siten, että toteutuneiden ylläpitokulujen ja talousarvion mukaisesti veloitettujen ylläpitokulujen erotus suoritetaan hyvityksenä tai lisäveloituksena. Kulujen toteutumista seurataan ulkoisen vuokranantajan järjestämän kirjanpidon kautta.

Vuoden 2020 budjetoitu ylläpitovuokra on 18 064, 58 euroa/kk (ALV 0%).

Kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle vuokrattava pinta-ala on Vattuniemen ala-asteelle 5486,0 m², jonka pääomavuokra on 115 206,00 euroa kuukaudessa (21 €/m²/kk) ja ylläpitovuokra 11 575,46 euroa kuukaudessa (2,11 €/m²/kk). Lisäksi kaupunkiympäristön hallintokulu 0,50 €/m²/kk, yhteensä 2743,00 euroa kuukaudessa ja ulkoilualueiden lisäkustannus 0,50 €/m²/kk, yhteensä 2743,00 euroa kuukaudessa.

Päiväkoti Meren vuokrattava pinta-ala on 2520,0 m², jonka pääomavuokra on 52 920,00 euroa kuukaudessa (21,00 €/m²/kk) ja ylläpitovuokra 5 317,20 euroa kuukaudessa (2,11 €/m²/kk). Lisäksi kaupunkiympäristön hallintokulu 0,50 €/m²/kk, yhteensä 1 260,0 euroa kuukaudessa ja ulkoilualueiden lisäkustannus 0,50 €/m²/kk, yhteensä 1 260,0 euroa kuukaudessa.

Vuokrasopimuksessa noudatetaan Kaupunkiympäristön toimialan ja eQ hoivakiinteistöjen välisen sopimuksen ehtoja ja vastuunjakoa.

Lauttasaaren toinen ala-aste ja päiväkoti-tilahanke päätettiin toteuttaa ulkopuolisena vuokrahankkeena, hankenumero 2821P10097, ja sen toteuttamisesta on vastannut kiinteistönomistaja Kiinteistö Oy Vattuniemenkuja 4 c/o eQ Varainhoito Oy.

Uudishanketta on edeltänyt peruskorjausvaihtoehto, jossa tontin nykyinen rakennus olisi korjattu koulu- ja päiväkotikäyttöön. Vuokrauksesta on kaupunginvaltuuston päätös 18.1.2017. Hankesuunnitelma on tehty, koska hankkeen luonne on muuttunut valtuustopäätöksen jälleen pk-hankkeesta uudishankkeeksi kuitenkin niin, että hankkeen laajuus ja vuokra pysyvät valtuustopäätöksen mukaisina. Hankesuunnitelma on laadittu Helsingin kasvatuksen ja koulutuksen toimialan, kaupunkiympäristön toimialan rakennukset ja yleiset alueet-palvelun ja kiinteistönomistajan kanssa yhteistyönä.

Kaskon mukaan oppilasennusteiden perusteella arvioituna ala-asteikäisten suomenkielisten oppilaiden määrän oletetaan Lauttasaaressa kasvavan vuosina 2017–2026 noin 200 oppilaalla. Samana ajanjaksona yläasteikäisten määrän kasvu väestöennusteen mukaan on noin 230 oppilasta. Tällä hetkellä Lauttasaaressa on yksi suomenkielinen ala-asteen koulu (Myllykalliontie 3:ssa), jossa on oppilaita 906 (20.9.2017). Koululla on käytössään useita lisätiloja. Pysyvien lisätilojen tarve ala-asteen oppilaille vuosina 2017–2026 on noin 590 oppilasta.

Väestönkasvu tarkoittaa koko varhaiskasvatusalueella päivähoitopalveluiden tarvitsijoina 120 lasta. Lauttasaaressa nykyiset päiväkotitilat ovat erittäin tehokkaassa käytössä. Lisäksi olemassa olevista tiloista noin 150 tilapaikkaa sijoittuu väliaikaisiin puistoalueille sijoitettuihin paviljonkipäiväkoteihin. Kiinteistöön suunnitellaan päiväkoti Särjen korvaavat tilat ja lisäksi tilapaikkojen lisäämistä Lauttasaaren varhaiskasvatuksen palvelutarpeeseen.

Päiväkoti Särjen nykyinen kunto sekä opetustoimen koulutilojen tarve Lauttasaaressa vaatii nopeita ratkaisuja.

Koulun huonetilaohjelma on mitoitettu ala-asteen n.590 oppilaalle. Suomenkielistä perusopetusta annetaan 1-6 luokille. Opetushenkilökuntaa on 35, lisäksi muuta henkilökuntaa 15-20 henkeä.

Päiväkoti Särjen peruskorjausta korvaaviin tilojen tilapaikkaluku tulee olemaan noin 210 tilapaikkaa, mitoitusperusteena on 8 htm2/ tilapaikka. Henkilökuntaa tulee olemaan noin 40.

Toiminnalliset perustelut
Opetus- ja varhaiskasvatustilojen sijaitseminen samassa rakennuksessa mahdollistaa esiopetustilojen sijoittamisen koulu- ja päivähoitotilojen väliin joustavaksi vyöhykkeeksi. Henkilöstön työtilat on osin keskitetty yhteiseksi joustavarajaiseksi tilaryhmäksi.