Poikkeamishakemus (Pitäjänmäki, Pitäjänmäentie 33)

Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti hyväksyä Kiinteistö Oy Pitäjänmäentie 33:n asemakaavaa nro 11196 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista:

Hakija

Kiinteistö Oy Pitäjänmäentie 33 (jättöpäivämäärä 16.9.2016)

Rakennuspaikka

46. kaupunginosan (Pitäjänmäki) korttelin 46119 tontti 16

Hakemus

Asuinkerrostalo (645 k-m²) on suunniteltu rakennettavaksi voimassa olevasta asemakaavasta poiketen niin, että osa uudisrakennuksesta sijoittuu istutusalueelle. Lisäksi ulkoiluväline- ja lastenvaunuvarastot on suunniteltu erilliseen talousrakennukseen sen sijaan, että ne olisivat porrashuoneen yhteydessä. Autopaikat on sijoitettu osin kaavaan merkityn p-alueen ulkopuolelle ja autopaikkojen määrä tontilla on 14 kpl kaavanmukaisen 15 kpl sijaan. Suojellun rakennuksen kaupunkikuvallisesti merkittäviä pääjulkisivuja ei muuteta, mutta pohjoisjulkisivun projektorihuone halutaan purkaa.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että sijoittamalla uudisrakennus erilleen suojeltavasta vanhasta rakennuksesta, saadaan pihatilasta parempi. Kaavassa säilytettäväksi merkitystä puustosta ei tällä rakennettavaksi suunnitellulla alueen osalla ole erityisen merkittäviä puita. Pihasuunnitelmaan on merkitty säilyviksi mm. tontin kulmalla olevat kookkaat männyt. Sijoittamalla ulkoiluväline- ja lastenvaunuvarastot erilliseen talousrakennukseen ne sijoittuvat keskeisesti ja ovat esteettömiä. Kaavan mukaisesti ne tulisi sijoittaa porrashuoneen yhteyteen, mutta suunnitteluratkaisu ei sisällä varsinaista porrashuonetta. Autopaikat on sijoitettu osin kaavaan merkityn p-alueen ulkopuolelle, sillä asemakaavan mukaisilla paikoilla ne tontin tasoerojen vuoksi olisivat edellyttäneet mittavan tukimuurin rakentamisen ja myös kääntymistilojen järjestely olisi ollut hankalaa ja tuottanut huonoja ratkaisuja. Autopaikkojen määrä tontilla on 14 kpl kaavanmukaisen 15 sijaan, koska pihalle ei mahdu enempää. Suojellun rakennuksen kaupunkikuvallisesti merkittäviä pääjulkisivuja ei muuteta, mutta pohjoisjulkisivun projektorihuone puretaan.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 22.10.2003 vahvistettu asemakaava nro 11169. Asemakaavan mukaan tontti on asuin-, liike- ja toimistorakennusten AL-korttelialuetta. Tontilla on suojeltava rakennus (Sr-2), jonka rakennusalalla on rakennusoikeus 700 k-m² ja enimmäiskerrosluku IIu½. Rakennus on kaupunkikuvallisesti arvokas ja sitä ei saa purkaa eikä siinä saa tehdä sellaisia korjaus- ja muutostöitä, jotka tärvelevät rakennuksen julkisivujen tai vesikaton kaupunkikuvallista arvoa. Mikäli rakennuksessa on aikaisemmin suoritettu tällaisia toimenpiteitä, on rakennus korjaus- ja muutostöiden yhteydessä pyrittävä korjaamaan rakennuksen tyyliin hyvin soveltuvalla tavalla. Rakennusalalle on lisäksi merkitty ääneneristävyysvaatimus 32 dBA Pitäjänmäentien liikennemelua vastaan. Tontin pohjoisosassa on rakennusala 650 k-m² uudisrakennukselle ja kerrosluku on myös IIu½. Tontille saa lisäksi rakentaa 75 k-m² talousrakennustilaa sille erikseen merkitylle rakennusalalle. AL-korttelialueella on rakennusten oltava rapattuja ja niissä on oltava harjakatto. Uudisrakennukselle on annettu julkisivupinnan ja vesikaton ylin korkeusasema +38.0 m. Tontille on merkitty istutettavat alueen osat, joilla puusto on säilytettävä. Autopaikkojen vähimmäismäärät ovat asunnoilla 1 ap / 95  k-m² ja toimisto- ja liiketiloilla 1 ap / 80 k-m². Pysäköintiä varten on merkitty alueet tontin itä- ja länsireunoilla.

Nykytilanteessa tontilla on kaksikerroksinen, kivirakenteinen asuin- ja liikerakennus, jossa on aiemmin toiminut mm. pankki ja elokuvateatteri. Suojeltu rakennus on rakennettu 1949–50. Sen lisäksi tontilla on tiilinen talousrakennus.

Osallisten kuuleminen

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä (4.10.2016). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 1 kpl. Naapuritontilla Konalantie 4:ssa olevan taloyhtiön mielestä suunnitelma on vastoin kaavan henkeä, sillä 2003 vahvistetussa kaavassa on huomioitu ympäristön ja vihernäkymien säilyminen. Naapuriyhtiön mukaan 40–45 % rakennuksesta on rakennusalan ulkopuolella säilytettävän puuston alueella. Yhtiö katsoo, että suunnitteilla oleva rakennus peittää näkymän ja vihermaiseman sekä etelä- että länsipuolella taloa ja että toteutuessaan se tekisi Pitäjänmäenpolun kävelytiestä pimeän ja ahtaanoloisen kuilun. Naapuriyhtiö katsoo, että suunnitelmasta laadittu parvekenäkymän havainnekuva ei ole totuuden mukainen eikä vastaa todellista tilannetta. Lisäksi naapuriyhtiön mukaan suunnitelmassa on tulkittu vesikaton korkeusasemaa koskevaa kaavamerkintäohjetta väärin siten, että korkeusasema saisi olla enintään +38,0 sen sijaan, että se suunnitelmassa on +41,0.

Vastine

Poikkeaminen rakennusalasta koskee tontin itälaitaa, jolla suunniteltu uudisrakennus sijoittuu istutusalueeksi merkitylle alueen osalle noin 11,5–13 metrin pituudelta. Uudisrakennus ja naapuritalo sijoittuvat kulmittain niin, että pienin etäisyys on n. 16,4 m seinästä ja 13,8 m parvekkeista mitattuna, mitä voidaan kaupunkiolosuhteissa pitää riittävänä etäisyytenä. Uudisrakennus rajoittaa näkymiä Konalantie 4:sta lännen suuntaan. Rakennukset Konalantie 4:n etelään avautuvilta parvekkeilta säilyvät kuitenkin varsin vehreät näkymät ja väljästi rakennusten rajaama yli 1 000 m² pihapiiri, joten poikkeamisen aiheuttama haitta ei ole kohtuuton. Suunnitelmassa uudisrakennuksen pääikkunoiden avautuminen ja kaikki asuntojen terassit on käännetty pihan puolelle rakennuksen pitkälle sivulle, mikä on yksityisyyden kannalta edullinen ratkaisu kummallekin tontille. Poikkeamishakemuksen mukaisessa ratkaisussa myös oleskelupiha ja leikkipaikka muodostuvat uudisrakennuksen eteläpuolelle etäämmälle Konalantie 4:n parvekkeista.

Suunnitellun uudisrakennuksen kohdalla Pitäjänmäenpolun vastakkaisella puolella ei ole rakennusmahdollisuutta vaan alue on istutusalueeksi merkitty laaja katualue, joten ahtauden tunne tai polun kuilumaisuus ei näillä kohdin muodostu ongelmaksi. Havainnekuva on laadittu todellista tilannetta vastaavaksi 3D-mallin mukaan. Hakemuksen liitteenä olevan kuvan katselupiste on parvekejulkisivun keskellä, kun taas muistutuksen mukaan liitetty valokuva on otettu parvekesivun läntisestä kulmasta.

Naapuriyhtiö vetoaa ympäristöministeriön Maankäyttö- ja rakennuslaki 2000 -julkaisusarjan Kaavamerkinnät-julkaisun ohjeeseen rakennusten korkeuden merkintätavasta ja katsoo, että merkintäohjetta on tulkittu väärin. Asetus kaavamerkinnöistä on tarkoitettu perustaksi kaavojen merkintäjärjestelmälle, mutta kaavoissa voidaan tarpeen mukaan käyttää muitakin merkintöjä. Kaavamerkinnät laaditaan aina tapauskohtaisesti ja ratkaisevaa määräyksen tulkinnassa on kaavakartassa ilmaistu sanamuoto. Tulkinnassa ei siis ole tapahtunut virhettä.

Lausunnot

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot kiinteistövirastolta, kaupunginmuseolta, liikuntavirastolta ja rakennusvirastolta.

Kaupunginmuseo korostaa lausunnossaan vanhan rakennuksen suojelutavoitteita. Julkisivudetaljit on säilytettävä alkuperäisessä asussaan. Näitä ovat pääsisäänkäynnin tuulikaappi alkuperäisine ovineen, katos ja parvekkeet. Mahdolliset korjaukset ja muutokset tulee tehdä alkuperäistä toteutusta mukaillen. Kaupunginmuseo ei vastusta projektorihuoneen purkamista. Kaupunginmuseolla ei ole muuta huomautettavaa poikkeamispäätöshakemuksesta.

Muissa lausunnoissa ei ollut huomautettavaa.

Perustelut

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska suunniteltu ratkaisu edistää kaavan tavoitteiden toteutumista tontin pihatilan ja suojellun rakennuksen suhteen. Suojellun rakennuksen kannalta on eduksi, että se säilyy itsenäisenä ja uudisrakennusta ei rakenneta siihen kiinni. Pitkänomainen uudisrakennus ja sen eteläpuolelle muodostuva oleskelupiha on edullinen sekä hakijan että naapuritalojen ulko-oleskelutilojen yksityisyyden kannalta. Ulkoiluväline- ja lastenvaunuvarastojen sijoittaminen erilliseen talousrakennukseen on hyvä ratkaisu, koska ne sijoittuvat keskeisesti, ovat esteettömiä ja nykyinen autotalli voidaan hyödyntää uudessa käytössä.

Autopaikkojen sijoitus osin kaavaan merkityn p-alueen ulkopuolelle on perusteltua tontin sisäisten tasoerojen takia, jotta tontille ei ole tarpeen rakentaa raskaita tukimuurirakenteita. Kaavan laatimisen jälkeen on kaupunkisuunnittelulautakunta v. 2015 hyväksynyt uuden laskentaohjeen asuintonttien pysäköintipaikkamäärille. Ohjeen mukaan esikaupunkialueilla alle 600 m etäisyydellä rautatieasemasta vaaditaan 1 ap / 130 k-m² kaavan mukaisen 1 ap / 95 k-m² sijaan. Laskentaohjeen perusteella autopaikkojen määrää tontilla voidaan siis vähentää esitetyn mukaisesti 14 autopaikkaan.

Projektorihuone voidaan purkaa, koska se sijoittuu rakennuksen pihanpuoleiselle sivulle pienenä ulokkeena eikä näy katujen suuntaan. Sen kaupunkikuvallinen merkitys on vähäinen. Kaupunginmuseo ei vastusta projektorihuoneen purkamista.

Poikkeamisen erityinen syy on tontilla olevan rakennuksen suojelutavoitteiden edistäminen ja tontin tarkoituksenmukainen käyttö.

Haettu toimenpide ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §
Kaupunkisuunnittelutoimen johtosääntö 6 § kohta 19a
Rakennusvalvontataksa 2016, 8 §

Maksu

1 500 euroa

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä 6.2.2017, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää.

Kuulutusteksti kirjaamoon