Korkotuettujen yhtiöiden liike- ja palvelutilojen vuokraus, päätöksen päivittäminen

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että valtion tuella rakennettujen kaupungin asuntoyhtiöissä palvelu- ja liiketilojen kaavoituksessa, suunnittelussa, rakentamisessa, hallinnassa ja vuokrauksessa noudatetaan seuraavia periaatteita:

1. Kaupungin omistamien valtion tukemien asuntoyhtiöiden palvelu- ja liiketilojen sekä ryhmäkotien vuokrauksen kannattavuus raportoidaan kaupunkiympäristötoimialan ennusteissa ja tilinpäätöksessä.

2. Kaupunki vuokraa palvelu- ja liiketilat markkinoille markkinavuokrahintaan.

3. Tilat-palvelu vuokraa asuintalojen yhteydessä sijaitsevat palvelu- ja liiketilat asuntoyhtiöltä omakustannushintaan.

4. Asemakaavoituksessa tunnistetaan alueelta liiketiloille parhaiten sopivat paikat ja niiden määrää arvioidaan kriittisesti pitkällä aikajänteellä markkina-analyysin perusteella ja ottaen huomioon alueen muun palvelutarjonnan. Tilat sijoitetaan muihin kuin valtion tukemalle kaupungin asuntotuotannolle osoitetuille tonteille, ellei kaupungin kokonaisedun kannalta erikseen perustellusti muu ratkaisu ole tarkoituksenmukainen.

5. Kun valtion tukeman kaupungin yhtiön asuintalossa käynnistetään peruskorjaus- tai perusparannushanke, korjaukset tehdään myös palvelu- ja liiketiloihin. Ennen korjauksia asuntoyhtiö varmistaa tilat-palvelulta palvelu- ja liiketilojen kysynnän. Jos palvelu- ja liiketiloille ei ole kysyntää, asuntoyhtiö yhdessä asemakaavoituksen kanssa muuttaa liike- ja palvelutilat asunnoiksi tai vastaavaan käyttöön, jolloin tila hankkeen käynnistyessä siirtyy omistajan hallintaan. Erillisrakennuksien osalta asuntoyhtiö ja tilat-palvelu voivat selvittää myös rakennuksen purkamisen tai myynnin mahdollisuuden.

6. Mikäli palvelu- ja liiketilat ovat olleet tyhjillään vähintään 6 kuukautta, asuntoyhtiö aloittaa tilojen kehittämisen yhteistyössä tilat-palvelun kanssa. Mikäli palvelu- tai liiketila on uusi, annetaan alueen palvelutarpeen kehittyä vähintään 24 kuukauden ajan tilan valmistumisesta ennen kuin käynnistetään tilojen kehittäminen vastaamaan paremmin kysyntää. Kehittämisen yhteydessä tilat-palvelu arvioi, onko tilalle tarvetta. Mikäli tiloille on tarve, asuntoyhtiö ja tilat-palvelu selvittävät tilojen kysyntää parantavat korjaukset. Jos palvelu- ja liiketilalle ei ole tarvetta, asuntoyhtiö ja tilat-palvelu selvittävät yhteistyössä asemakaavoituksen kanssa kehittämismahdollisuudet vastaavasti kuin peruskorjausten ja perusparannusten yhteydessä. Konserniohjaus seuraa Helsingin kaupungin asunnot Oy:n omistajastrategian kirjauksen ”Yhtiö tukee kaupunkia aktiivisesti omistamiensa liiketilojen vuokrauksessa ja kehittämisessä taloudellisen kannattavuuden varmistamiseksi” toteutumista ja tarvittaessa ohjaa Helsingin kaupungin asunnot Oy:tä tilojen kehittämiseen yhteistyössä tilat-palvelun kanssa.

7. Mikäli sosiaali-, terveys- ja pelastustoimiala luopuu erityisasumisen käyttöön osoitetusta kokonaisesta kiinteistöstä tai muusta tilasta eikä tilalle ole muuta käyttöä ko. toimialalla, tilat muutetaan Helsingin kaupungin asunnot Oy:n ja asumisen palveluiden tarkentaman vastuunjakotaulukon mukaisesti asumiskäyttöön asemankaavan puitteissa tai selvitetään kaavamuutoksen mahdollisuutta. Kiinteistön tilat luovutetaan omistajan hallintaan perusparannuksen ja muutostyön käynnistyessä. Mikäli sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialalla luopuu tiloista ennen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tai Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen (Varke) -rajoitusten (investointiavustus 20 vuotta ja korkotuki 40 vuotta) päättymistä, vastaa sosiaali-, terveys- ja pelastustoimiala myös luopumisesta aiheutuneista ylimääräisistä kustannuksista.

Kaupungin tehtävänä on omistajapoliittisten linjausten (Kaupunginhallituksen päätöksen 11.12.2023 § 753 linjaus 46) mukaisesti saada omistamiensa valtion tukemien asunto-osakeyhtiöiden liiketilat mahdollisimman tehokkaasti ulosvuokrattua. Kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelu ja asumisen palvelut toimivat liike- ja palvelutilojen välivuokraajina kaupunginhallituksen 1990-luvulla tekemän päätöksen mukaisesti. Liike- ja palvelutiloissa on merkittävää ja pysyvää vajaakäyttöä. Linjaus 46 edellyttää toimintamallin uudistamista, ja osana uudistusta tavoitteena on päivittää 1990-luvulla tehtyjä kaupunginhallituksen päätöksiä.

Helsingin kaupungin asunnot Oy (Heka) ja Helsingin Asumisoikeus Oy (Haso) omistavat valtion tukemia asuinrakennuksia, joiden yhteydessä on palvelu- ja liiketiloja. Kerrostaloja ja niihin liike- ja palvelutiloja rakennetaan koko ajan lisää. Rakennukset toteuttaa kaupunkiympäristön toimialan asuntotuotantopalvelu (ATT). Kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelu vuokraa tilat Hekalta ja Hasolta ja vuokraa niitä eteenpäin mm. kaupungin palveluja tuottaville toimialoille ja yrityksille.

Tilat-palvelun lisäksi myös Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan asumisen palvelut jälleenvuokraa Hekan asuntoja tukiasuntokäyttöön. Kannassa on sekä yksittäisiä tukiasuntoja että kokonaisia ryhmäkoteja. Kokonaiset ryhmäkodit vuokrataan eteenpäin Helsingin kaupungin sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialalle.

Toimintatapa perustuu 1990-luvulla tehtyihin kaupunginhallituksen päätöksiin. Kaupunginhallitus päätti 14.6.1993 § 1048 hyväksyä asuntotuotantotoimikunnan lausunnon kaupungin omistamissa kiinteistöyhtiöissä olevien kaupungin vuokraamien palvelutilojen vuokran määritysperusteista. Lausunnossa todettiin, että tulisi luoda järjestelmä, jossa käyttäjä vastaisi liiketilojen todellisista hoitokustannuksista ja tilojen käyvästä markkinavuokrasta kaupungille. Lausunnon mukaan kaupunki ottaa vastuun koko järjestelmän aiheuttamasta subventointitarpeesta eivätkä kiinteistöyhtiössä sijaitsevien palvelutilojen kustannukset saa rasittaa asukkaiden vuokria. Lausunnon mukaisesti kiinteistövirasto maksaa kiinteistöyhtiölle palvelutilojen todelliset pääomakustannukset ja hoitokulut sekä toimii tarvittaessa kustannusten tasaajana ja vuokraa tilat niitä tarvitseville hallintokunnille. Kiinteistövirasto pyrkii nollatulokseen ja jos siihen ei päästä, toimintaa subventoidaan kaupungin budjetista.

Kaupunginhallituksen 14.6.1993 § 1048 päätöstä on 10.1.1994 § 85 tarkennettu koskemaan myös liiketilojen vuokrausta 1.1.1995 alkaen. Kaupunginhallitus päätti, että kiinteistöviraston talo-osasto ottaa hoitaakseen myös liiketilojen välivuokrauksen, jolloin kiinteistövirasto vastaa tilojen todellisista pääomakustannuksista ja hoitokuluista. Vuokra on tilan sijainnista ja kunnosta riippuva ja lähellä käypää markkinavuokraa. Lähtökohtana pidettiin, että toiminnan tulee olla kannattavaa. Silloinen kaupunginhallituksen komitea ehdotuksessaan piti tarkoituksenmukaisena, että liiketiloista aiheutuva ja vuokria mahdollinen korottava tappio ei saa vaikuttaa asuntojen vuokriin, jolloin on mahdollista päästä kohtuulliseen vuokratasoon. Silloisen päätöksen mukaisesti liiketiloista aiheutuvia tappiota tasataan toisista liiketiloista syntyvillä voitoilla.

Kaupungin omistamia liiketiloja jää tyhjilleen niin uusilla kaavoitettavilla alueilla kuin myös vakiintuneessa liiketilamassassa. Erityisesti Heka vuokraa kaupungille liiketilojen lisäksi myös palvelutiloja. Tällä hetkellä Hekan ja Hason palvelu- ja liiketiloja on noin 155 000 m², joista tyhjillään on noin 24 000 m².

Hekan ja Hason palvelu- ja liiketilojen tappiot ovat viime vuosina olleet suuret: vuonna 2020 2,7 miljoonaa, vuonna 2021 2,7 miljoonaa, vuonna 2022 2,7 miljoonaa, vuonna 2023 2,4 miljoonaa, vuonna 2024 3,1 miljoonaa ja vuonna 2025 4,6 miljoonaa. Tappiot jäävät tilat-palvelun vastattavaksi, mikä tarkoittaa, että kaupunki subventoi taloudellisesti Hekaa ja Hasoa.

Liiketiloja jää tyhjilleen eri syistä. Liiketilaa on paljon tyhjillään esimerkiksi kaupunkiuudistusalueilla, joilla kiinnostus liiketiloille on markkinassa vähäistä ja kaupunkirakenteen kehitys on vakiintunutta. Samoin liiketiloja jää tyhjilleen, jos niiden kunto ja varustelu eivät vastaa nykyvaatimuksia. Tällöin tilojen vuokraus markkinoille on haastavaa. Jos tilat ovat tyhjillään pitkään, niihin kohdistuu helpommin ilkivaltaa. Tyhjät tilat on tärkeä saada nopeasti uudestaan käyttöön.

Nykyinen toimintatapa ei mahdollista tappioiden seuraamista läpinäkyvästi. Jatkossa valtion tukemien asuntoyhtiöiden palvelu- ja liiketilojen sekä ryhmäkotien vuokrauksen kannattavuus raportoidaan kaupunkiympäristötoimialan ennusteissa ja tilinpäätöksessä, jotta tilojen aiheuttamia tappioita tai tuottoja voidaan seurata.

Helsingin kaupunki vuokraa palvelu- ja liiketilat markkinoille markkinavuokrahintaan. Tällä varmistetaan, että palvelu- ja liiketilojen vuokrausmarkkinat toimivat mahdollisimman tasapuolisesti. Mikäli kaupunki tarjoaa tiloja alle markkinahintaan, se voi haitata markkinoiden toimintaa. Jos jollain alueilla markkinahinnalla syntyy voittoa, voitot käytetään tasaamaan muualla syntyviä tappioita.

Jatkossakin Helsingin kaupungin tilat-palvelu vuokraa Helsingin kaupungin valtion tukemilta asuntoyhtiöltä asuintalojen yhteydessä sijaitsevat palvelu- ja liiketilat omakustannushintaan. Tällä varmistetaan, että Helsingin kaupungille aiheutuu vain tilan hallintaan ja ylläpitoon liittyvät todelliset kustannukset ja toisaalta että Helsingin kaupungin yhtiölle ei aiheudu palvelu- ja liiketiloista tappiota ja siten korotuspaineita asuntojen vuokriin.

Asemakaavaa valmisteltaessa asemakaavoituksen tulee varmistaa, että valtion tuella rakennettujen asuintalojen yhteydessä sijaiseville, kaupungin tai kaupungin yhtiön omistuksessa oleville palvelu- ja liiketiloille on kysyntää. Asemakaavoituksessa tunnistetaan alueelta liiketiloille parhaiten sopivat paikat ja niiden määrää arvioidaan kriittisesti pitkällä aikajänteellä markkina-analyysin perusteella ja ottaen huomioon alueen muun palvelutarjonnan. Tilat sijoitetaan muihin kuin valtion tukemalle kaupungin asuntotuotannolle osoitetuille tonteille, ellei kaupungin kokonaisedun kannalta erikseen perustellusti muu ratkaisu ole tarkoituksenmukainen. Tällä varmistetaan, että palvelu- ja liiketiloilla on kysyntää markkinoilla, kysyntä on pitkäaikaista ja tilojen vuokraamisesta ei aiheudu kaupungille tappiota.

On tapauksia, joissa asuntoyhtiön peruskorjaus ei ole kohdistunut kaikkiin tiloihin, jolloin korjaamatta jäänyt osa on jäänyt tyhjilleen. Jatkossa palvelu- ja liiketilojen korjaukset tehdään aina valtion tuella rakennettujen asuintalojen korjausten tai perusparannusten yhteydessä. Tällä varmistetaan, että palvelu- ja liiketilat pysyvät ajanmukaisina ja korjaukset tehdään oikea-aikaisesti. Jos korjauksia ei tehdä ajallaan, palvelu- ja liiketilojen kysyntä heikkenee, jolloin tilat jäävät helpommin tyhjilleen.

Kun valtion tukeman kaupungin yhtiön asuintalossa käynnistetään peruskorjaus- tai perusparannushanke, korjaukset tehdään myös palvelu- ja liiketiloihin. Ennen korjauksia Helsingin kaupungin yhtiö varmistaa tilat-palvelulta palvelu- ja liiketilojen kysynnän. Jos palvelu- ja liiketiloille ei ole kysyntää, valtion tukema asuntoyhtiö yhdessä asemakaavoituksen kanssa muuttaa liike- ja palvelutilat asunnoiksi tai vastaavaan käyttöön, jolloin tila siirtyy omistajan hallintaan. Erillisrakennuksien osalta yhtiö ja tilat-palvelu voivat selvittää myös rakennuksen purkamisen tai myynnin mahdollisuuden. Tällä varmistetaan, että tyhjät tilat saadaan käyttöön tai niistä voidaan kysynnän puuttuessa luopua.

Kaupungin tavoitteena on parantaa tilojen kysyntää ja vähentää tyhjilleen jäävien liike- ja palvelutilojen aiheuttamia tappioita. Tavoitteena on vakiinnuttaa tilat-palvelun ja kaupungin valtion tukemien asuntoyhtiöiden välille toimintatapa myös tilanteisiin, joissa liike- tai palvelutilat ovat jääneet tyhjilleen.

Mikäli palvelu- ja liiketilat ovat olleet tyhjillään vähintään 6 kuukautta, tilat-palvelu ilmoittaa siitä kaupungin asuntoyhtiölle. Kaupungin asuntoyhtiö aloittaa tilojen kehittämisen yhteistyössä tilat-palvelun kanssa. Kehittämisen yhteydessä tilat-palvelu arvioi, onko tilalle tarvetta.

Jos palvelu- ja liiketilalle on tarve, kaupungin valtion tukema asuntoyhtiö ja tilat-palvelu selvittävät tilojen kysyntää parantavat korjaukset. Tällaisia ovat esimerkiksi pintojen kunnostaminen, peruskorjaus tai perusparannus.

Jos palvelu- ja liiketilalle ei ole tarvetta, yhtiö ja tilat-palvelu selvittävät yhteistyössä asemakaavoituksen kanssa kehittämismahdollisuudet vastaavasti kuin peruskorjausten ja perusparannusten yhteydessä.

Mikäli palvelu- tai liiketila on uusi, annetaan alueen palvelutarpeen kehittyä 24 kuukauden ajan tilan valmistumisesta ennen kuin käynnistetään tilojen kehittäminen vastaamaan paremmin kysyntää. Tällä kaupunki haluaa varmistaa, että uuden alueen palvelu- ja liiketilojen kysyntä sekä palvelutarpeet saavat aikaa kehittyä.

Konserniohjaus seuraa Hekan omistajastrategian kirjauksen ”Yhtiö tukee kaupunkia aktiivisesti omistamiensa liiketilojen vuokrauksessa ja kehittämisessä taloudellisen kannattavuuden varmistamiseksi” toteutumista ja tarvittaessa ohjaa Helsingin kaupungin asunnot Oy:tä tilojen kehittämiseen yhteistyössä tilat-palvelun kanssa.

Myös Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön asumisen palveluilla tiloja jää tyhjilleen, kun sosiaali-, terveys ja pelastustoimiala luopuu tiloista. Tyhjänä on esimerkiksi useampi Hekan omistama ryhmäkoti, joista sosiaali-, terveys ja pelastustoimiala on luopunut. Sosiaali-, terveys ja pelastustoimiala luopuu pääsääntöisesti kohteista, jotka eivät enää ominaisuuksiltaan sovellu erityisasumisen käyttöön. Tällaisten kohteiden vuokraaminen erityisasumiseen on haastavaa. Myös tyhjät ryhmäkodit aiheuttavat vuosittain tappiota kaupunkiympäristön toimialalle.

Sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialalla ei ole mahdollista luopua erityisasumisen tiloista ennen valtion tuesta seuraavien rajoitusten päättymistä. Joissain tapauksissa Hekan kanssa on neuvoteltu ryhmäkotien siirrosta takaisin Hekan kantaan, mutta prosessi on epäselvä ja kohteiden ennallistamisen vaateet ovat epäselvät. Asumisen palveluiden tavoitteena on, että Hekan ja asumisen palvelun välille luodaan selkeä toimintatapa tiloista luopumiseen. Mikäli toimiala luopuu asumisen palveluiden hallinnoimasta tilasta, Heka ja kaupunki arvioivat tilojen jatkokäyttöä.

Mikäli tiloille ei ole tarvetta, tilat muutetaan Hekan ja asumisen palveluiden laatiman vastuunjakotaulukon mukaisesti asumiskäyttöön asemakaavan puitteissa tai selvitetään kaavamuutoksen mahdollisuutta. Vastuujakotaulukossa määritellään kulurakenne sekä kiinteistönpidolliset vaateet ja mahdolliset ennallistamistarpeet. Kiinteistön tilat luovutetaan omistajan hallintaan perusparannuksen ja muutostyön käynnistyessä.

Mikäli sosiaali-, terveys- ja pelastustoimialalla luopuu tiloista ennen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tai Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen (Varke) rajoitusten päättymistä (investointiavustus 20 vuotta ja korkotuki 40 vuotta), sosiaali-, terveys- ja pelastustoimiala vastaa myös luopumisesta aiheutuneista ylimääräisistä kustannuksista.

Kaupunki kehittää palvelu- ja liiketilojen vuokraamisesta kannattavaa yhdessä kaupungin valtion tukemien asuntoyhtiöiden kanssa. Kannattavuus varmistetaan palvelu- ja liiketilojen kaavoituksessa, suunnittelussa, rakentamisessa, korjaamisessa sekä vuokrauksessa. Tilat-palvelun ja kaupungin yhtiöiden välistä yhteistyötä kehitetään. Jatkossa kaupungin yhtiöiden asuinrakennusten yhteydessä sijaitsevia palvelu- ja liiketiloja, joille ei ole kysyntää, korjataan kysyntää vastaaviksi, kehitetään muuhun käyttöön tai niistä luovutaan tässä päätöksessä sovittujen toimintamallien mukaisesti.

Toimivalta

Hallintosäännön 2 luvun 9 §:n nojalla kaupunkiympäristölautakunta voi tehdä esityksiä kaupunginhallitukselle kaupunkiympäristön toimialan tehtäviin hallintosäännön 4 luvun 6 §:n mukaan kuuluvissa asioissa. Hallintosäännön 8 luvun 3 momentin mukaan kaupunginhallituksen tehtävänä on päättää asioista, joita ei ole säädetty tai määrätty muulle kaupungin toimielimelle, viranhaltijalle tai luottamushenkilölle.

Detta beslut publicerades 05.11.2026

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §