Vuokraus, alue kiinteistöltä 91-23-9903-5, Hämeentie 130, Toukola, Genelec Oy

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti:

(S0123-196)

Aluetta ja sen vuokrausta koskevat tiedot

Vuokralainen pyytää päätösesityksen mukaisen alueen vuokraamista uudelleen toimitilaa varten., sillä alueen nykyisen maanvuokrasopimuksen mukainen vuokra-aika on päättymässä. Voimassa olevan maanvuokrasopimuksen vuokra-aika on 1.1.1997–31.12.2026. 

Vuokra-alueella on voimassa asemakaava nro 10299, jossa se on osoitettu puistoalueeksi (VP). Vuokra-alueen pinta-ala on 782 m² ja sillä sijaitsee rakennusala kaavamerkinnällä y, jonka mukaan rakennusalalla olevaa rakennusta saa käyttää kulttuuri- ja koulutustoimintaan. Lisäksi tiloihin saa sijoittaa näihin toimintoihin liittyen tilapäistä asumista, myymälöitä ja kahvilan. Tilojen tulee liittyä taiteisiin tai taideteollisuuteen. Edellä mainitun lisäksi rakennusalalla oleva rakennus on merkitty suojeltavaksi (kaavamerkintä sr-1) historiallisen arvokkaana rakennuksena, jota ei saa purkaa, eikä siinä saa suorittaa sellaisia muutos- ja lisärakentamistöitä, jotka turmelevat julkisivujen, vesikaton tai sisätilojen historiallista tai rakennustaiteellista arvoa tai tyyli. Mikäli rakennuksessa on aikaisemmin suoritettu tällaisia toimenpiteitä on rakennus pyrittävä korjaamaan rakennuksen luonteeseen hyvin soveltuvalla tavalla. 

Yleiskaavassa 2016 vuokra-alue on merkitty osittain asuntovaltaiseksi alueeksi (A4) ja osittain kantakaupunkialueeksi (C2).

Sijaintikartta ja asemakaavaote ovat liitteenä nro 3.

Vuokra-alueella sijaitsee kaksikerroksinen ja 700 k-m²:n suuruinen toimistorakennus. 

Hakemus on liitteenä nro 4. 

Alueen uudelleenvuokraus

Hakijalle esitetään vuokrattavaksi uudelleen päätösesityksen mukainen alue 31.12.2056 saakka toimitilaa varten.

Vuokra-alueelle ei ole vahvistettu uusia vuokrausperiaatteita.

Tontin vuokraaminen uudelleen kyseiseksi ajaksi ja tarkoitukseen on kuitenkin perusteltua, koska vuokra-alue on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu käyttöön soveltuvaan tarkoitukseen ja yleiskaavoitus sekä asemakaavoitus puoltavat sitä. Uudelleenvuokraukselle ei ole myöskään estettä, koska vuokra-alueella oleva rakennuskanta ja pihapiiri ja siihen rajautuva lähiympäristö ovat hyvässä kunnossa. 

Vuokralainen on täyttänyt nykyisen maanvuokrasopimuksen velvoitteensa. 

Alueen uusi vuosivuokra

Vuokra-alueen voimassa olevan maanvuokrasopimuksen mukainen, elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaava perusvuosivuokra on 154 euroa, joka vastaa nykyrahassa (2025 pistelukujen keskiarvolla= 2339) 3 602,06 euroa.

Alueen uudeksi, elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" pistelukua 100 vastaavaksi perusvuosivuokraksi esitetään 585,90 euroa, joka vastaa nykyrahassa (pisteluvulla 2026/7 = 2390) noin 14 003,01 euroa. 

Uusi vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksin muutokseen siten, kuin maanvuokrasopimuksen ehdoissa on sanottu.

Alueen vuosivuokra perustuu maanvuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaiseen, elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100"  pistelukua 100 vastaavaan, vuokra-alueen markkinaehtoiseen yksikköhintaan 16,74 euroa/k-m². Edellä mainittu yksikköhinta vastaa nykyrahassa (pisteluvulla 2026/7=2390) noin 400 euroa/k-m². Lisäksi vuosivuokra perustuu kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (Newsec 2024).

Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu asemakaavan mukaiseen 700 k-m²:n rakennusoikeuteen.

Valtiontukiarviointi

Vuokralaisen kanssa tehtävän vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla vuokratason markkinaperusteisuus. Kauppahinta/vuokra on markkinaehtoinen, joten vuokralainen ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Esitettävä uudelleenvuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti. 

Manvuokrasopimuksen ehdot

Uudelleenvuokrattavan alueen maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristön toimialan tavanomaisin toimitilatonttia koskevin maanvuokrasopimusehdoin.

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päälliköllä on toimivalta antaa uudelleen vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä yritystarkoituksiin enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m². Toimivalta perustuu kaupunkiympäristölautakunnan 4.4.2023 § 195 tekemään päätökseen, jolla lautakunta on siirtänyt hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaista toimivaltaansa toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikölle.