Tonttivaraus, varauksen jatkaminen ja muuttaminen, Kaarela, Kannelmäki, tontti 33130/10, 33130/11, 33130/18, 33130/19, Pohjola Rakennus Oy Suomi

Tonttipäällikkö päätti jatkaa Kannelmäen vanhaan ostoskeskusalueeseen (lakannut kiinteistö 33131/1) kohdistuvaa varausta 31.12.2026 saakka seuraavin ehdoin:

(A1133-1028)

Varaushistoriaa

Kaupunginhallitus päätti 17.8.2015 varata liikerakennusten korttelialueen tontit 33130/1 ja 33131/1 Pohjola Rakennus Oy Uusimaalle, 
Kiinteistö Oy Vanhaistentie 3:lle ja Kannelmäen ostoskeskus 
Oy:lle kumppanuuskaavoitusta ja asuntohankkeiden suunnittelua varten 31.12.2020 saakka. Kiinteistö Oy Vanhaistentie 3:n osalta varaus kohdistui ainoastaan tonttiin 33131/1 ja Kannelmäen ostoskeskus Oy:n varaus ainoastaan tonttiin 33130/1. Todettakoon, että nyt tehtävä varauksen jatkoa ja muuttamista koskeva päätös kohdistuu ainoastaan alueeseen, jossa varauksensaajana on ollut Kiinteistö Oy Vanhaistentie 3.

Edellä mainitun vuoden 2015 päätöksen varausehtojen mukaan varausalueelle vastaisuudessa kaavoitettavasta asuinrakennusoikeudesta vähintään n. 20 % tulee toteuttaa valtion tukemana vuokra-asuntotuotantona (ns. pitkä korkotuki) ja enintään n. 80 % sääntelemättömänä asuntotuotantona.

Edelleen kyseisen päätöksen varausehtojen mukaan kaupungin niin vaatiessa edellä mainittu n. 20 % osuus asuinrakennusoikeudesta tulee toteuttaa hintakontrolloituna omistusasuntotuotantona. Asuinrakennusoikeudesta vähintään n. 35 % tulee toteuttaa omistusasuntuotantona. Mikäli varausalueelle ei toteuteta valtion tukemaa vuokra-asuntotuotantoa, asuinrakennusoikeudesta vähintään 50 % tulee toteuttaa omistusasuntotuotantona.

Varauksensaajat ovat velvollisia hyväksyttämään mahdollista valtion tukemaa tuotantoa varten valittavan yhteistyökumppanin kiinteistöviraston tonttiosastolla.

Kiinteistölautakunta päätti 9.3.2017 (107 §) tarkentaa varausta varauksensaajien osalta, jolloin Kannelmäen ostoskeskus Oy jakautui useammaksi yritykseksi. Samalla kaavatontti 33130/9 (nykyisten tonttien 33130/18 ja 19 alue) varattiin valtion tukemaan vuokra-asuntotuotantoon (pitkä korkotuki).

Tonttipäällikkö päätti 5.11.2018 (59 §) tarkistaa varausehtoja seuraavasti:

Sääntelemättömän omistusasuntotuotannon osuus korttelin asuinrakennusoikeudesta tulee olla vähintään 40 %. Noin 10 % korttelin asuinrakennusoikeudesta tulee toteuttaa asumisoikeusasuntoina ja vähintään noin 19 % valtion tukemana pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantona.

Korttelin tonteille toteutettavista asunnoista enintään 31 % voi olla vapaarahoitteista vuokra-asuntotuotantoa. Varauksensaajan omistuksessa oleva tontti 33130/6 sisällytetään laskelmiin laskettaessa edellä ilmoitettuja prosenttilukuja.

Sääntelemättömässä omistusasuntotuotannossa perheasuntojen ehtoa muutetaan siten, että perheasuntojen (kaksi makuuhuonetta tai enemmän) huoneistoalaosuuden tulee olla vähintään 35 % aiemman 40 %:n sijaan ja näiden huoneistojen keskipinta-alan vähintään 64 huoneistoneliötä aiemman 70 h-m²:n sijaan.

Päätöksen mukaan rahoitus- ja hallintamuotojen jakautumisessa ja kohdentumisessa korttelin 33130 tonteille noudatetaan tuon päätöksen liitekarttoja, joiden mukaan

Tonttipäällikkö päätti 11.6.2020 (36 §) tarkentaa Kannelmäen vanhan ostoskeskuskorttelin rahoitus- ja hallintamuotoa koskevan varausehtoa tonttikohtaiseksi. Muutoksella aikaisempaan tonttipäällikön päätökseen verrattuna uusi rahoitus- ja hallintamuotojakauma mahdollistaa vapaarahoitteisen vuokra-asuntotuotannon lisäämisen noin 7 %:lla ja edellyttää asumisoikeusasuntotuotantoa noin 4 % enemmän suhteutettuna koko korttelin rakennusoikeuteen. Muutoksen seurauksena rahoitus- ja hallintamuodot jakautuvat korttelin vielä luovuttamattomassa osassa seuraavasti:

Tonttipäällikkö päätti 11.11.2020 (64 §) jatkaa Kannelmäen liikerakennusten tonttien 33130/1 sekä 33131/1 ja näistä muodostettavien tonttien varausaikaa seuraavin ehdoin:

Asuntotontit-tiimin päällikkö on katsonut, että tonttiin 33131/1 kohdistuneet vuokraukset ja varaukset ovat lakanneet samalla hetkellä kuin yleisten alueiden lohkomistoimitus 20230076 on saanut lainvoiman 11.3.2023, koska kiinteistö 33131/1 on lakannut lohkomistoimituksen seurauksena.

Varauksen ei kuitenkaan voida katsoa lakanneen lohkomistoimituksen seurauksena, koska varaus voidaan katsoa kohdistetun tonttipäällikön varauksen muutosta koskevin päätöksin suunniteltuihin ja jopa ennen mainittua lohkomistoimitusta rekisteröityihin kaavatontteihin. 

Tällä päätöksellä kuitenkin selvennetään myös varauksen kohdistumista. 

Varauksen muuttaminen

Tällä päätöksellä varausta sekä jatketaan 31.12.2026 saakka että muutetaan. Muutokset koskevat kahden hankkeen rahoitus- ja hallintamuotoja, yleisten varausehtojen päivitystä, varauksensaajan tarkentamista ja edellytystä sitovien maanvuokrauksen esisopimusten allekirjoittamiselle varausajan kuluessa. 

Rahoitus- ja hallintamuodon muutos (Duuri)

Duurista on varattu toinen rakennusala sääntelemättömään vapaarahoitteiseen vuokra-asuntotuotantoon ja toinen asumisoikeusasuntotuotantoon. Vapaarahoitteisen vuokra-asuntohankkeen muuttaminen valtion lyhyen korkotuen kohteeksi, jossa rajoitukset ovat voimassa vain ensimmäiset 10 vuotta, voidaan katsoa edelleen kuuluvan sääntelemättömään vuokra-asuntotuotannon piiriin. Uusiin asumisoikeusasuntohankkeisiin puolestaan ei voi tällä hetkellä enää saada rahoitusta, joten muutos rahoitus- ja hallintamuodossa on perusteltu.

Yleiset varausehdot

Päivitetyt yleiset varausehdot koskevat ainoastaan niitä hankkeita, joissa ei ole voimassa rakennuslupaa/rakentamislupaa. Nämä hankkeet sijaitsevat tonttien 33130/10, 11 ja 18 alueella ja ovat seuraavat: 

Näiden hankkeiden rahoitus- ja hallintamuoto säilyy aikaisempien päätösten mukaisena.

Myös aikaisempi ehto perheasuntojen määrästä ja keskipinta-alasta sääntelemättömässä omistusasuntotuotannossa pysyy voimassa (tonttipäällikön päätös 5.11.2018 (59 §), eikä muutu päivitettyjen tontinvarausehtojen mukaiseksi.  Mainittu ehto jää kuulumaan seuraavasti: Sääntelemättömässä omistusasuntotuotannossa perheasuntojen (kaksi makuuhuonetta tai enemmän) huoneistoalaosuuden tulee olla vähintään 35 % ja näiden huoneistojen keskipinta-alan vähintään 64 huoneistoneliötä.

Maanvuokrasopimusten esisopimukset

Niiden hankkeiden osalta, joilla ei ole voimassa rakentamislupaa, tullaan laatimaan sitovat maanvuokrauksen esisopimukset varausajan kuluessa eli 31.12.2026 mennessä. Pohjolalta tarvitaan suunnitelma loppukorttelin toteuttamisen aikataulusta ja järjestyksestä.

Vuokraushistoria

Tontti 33130/19 on vuokrattu pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella Asunto Oy Helsingin Duurille. Tämä sopimus ollaan kuitenkin yhteisymmärryksessä purkamassa, koska sen rahoitus- ja hallintamuotoa muutetaan ja tonttijako korttelin tässä osassa tulee muuttumaan: Duuri ja Sointi tulevat samalle tontille (suunniteltu tontti 33130/20, nykyiset tontit 33130/19 ja 18) ja Oodi ja Aaria samalle tontille (suunniteltu tontti 33130/21, nykyinen tontti 33130/18). 

Tontti 33130/18 on vuokrattu lyhytaikaisesti ajalle 16.5.2022 - 15.5.2024 Kiinteistö Oy Vanhaistentie 3 Liikekeskukselle, Asunto Oy Helsingin Aarialle, Asunto Oy Helsingin Oodille ja Asunto Oy Helsingin Sointi -nimiselle yhtiölle. Rakennuslupaa ei tänä aikana haettu tai ole myönnetty.

Tontti 33130/10 on vuokrattu lyhytaikaisesti ajalle 1.6.2022 - 31.5.2024 Asunto Oy Helsingin Menuetille ja Asunto Oy Helsingin Riimille. Rakennuslupaa ei tänä aikana ole myönnetty.

Tontti 33130/11 on vuokrattu lyhytaikaisesti ajalle 1.6.2022 - 31.5.2024 Asunto Oy Helsingin Sävelelle. Rakennuslupaa ei tänä aikana ole myönnetty.

Varauksensaaja

Pohjola Rakennus Oy Suomi (Y-tunnus 2539942-5) on rekisteröity konsernin viralliseksi nimeksi 1.4.2019 alkaen, jolloin Pohjola Rakennus Uusimaa nimenä lakkasi olemasta.

Kiinteistö Oy Vanhaistentie 3:n (Y-tunnus 0221636-6) toiminta on lakannut. Yhtiö on jakautunut 31.12.2021 seuraaviksi yhtiöiksi:

Tällä päätöksellä mainitut edelleen toiminnassa olevat yhtiöt, lukuun ottamatta Asunto Oy Helsingin Sointia, jonka Pohjola tulee lakkauttamaan tarpeettomana, päivitetään varauksensaajiksi yhdessä Pohjola Rakennus Oy Suomen kanssa. Varauksensaajan päivittäminen johtuu mainituista yritysjärjestelyistä.

Kaupunkiympäristölautakunta on päätöksellään 4.4.2023 (197 §) siirtänyt toimivaltaansa päättää hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 8 kohdan mukaisista kiinteistöjen varauksista tonttipäällikölle. Tonttipäällikkö päättää asuntotonttien varausten jatkamisesta, mikäli jatko tehdään pidemmäksi ajaksi kuin 1 vuosi ja kaupunginhallituksen päättämien tontinvarausehtojen tarkistamisista.

Aiempi varaustunnus A1133-635, uusi varaustunnus A1133-1028