Vuokraus, maanalaiset alueet satamatunnelia varten, Helsingin Satama Oy

Tontit-yksikön päällikkö päätti:

Hakija ja hanke

Helsingin Satama Oy pyytää, että kaupunki vuokraa sille pitkäaikaisesti maanalaisia alueita tulevan asemakaavan nro 12957 mukaisen satamatunnelin toteuttamista ja käyttöä varten. 

Kaava- ja kiinteistötiedot

Vuokrattavaksi esitettävä maanalainen alue on kaupunginvaltuuston 10.12.2025 hyväksymässä asemakaavassa nro 12957 osoitettu ma-l/k -merkinnällä ja ma-l/k 1–4-merkinnöillä satamatunnelia varten kaupungin tarpeisiin.

Asemakaava on tämän päätöksen liitteenä 1.

Asemakaava ei ole tullut vielä voimaan, koska siitä on valitettu.  

Vuokrattavaksi esitettävä maanalainen alue sijoittuu osittain kaupungin yleisten alueiden ja osittain yksityisessä omistuksessa olevien kiinteistöjen alle. Kun asemakaava on tullut voimaan, kaupunki käynnistää em. vuokrauksen mahdollistamiseksi heti yksityisten tonttien osalta lunastusmenettelyn ennakkohaltuunotto-oikeuksien saamiseksi asemakaavassa olevan k-merkinnän perusteella (k = kunnan tarpeisiin).

Maanalaisen alueen vuokraaminen hakijalle

Hakijalle esitetään päätösesityksen mukaisesti asemakaavan mukaisen maanalaisen alueen vuokraamista.

Neuvoteltu maanvuokrasopimusluonnos ilman liitteitä on tämän päätöksen liitteenä 2.

Allekirjoitettavaan maanvuokrasopimukseen vuokra-alueeksi tullaan kuitenkin toteutussuunnitelmien valmistuttua ja erillisellä hakijan toimittamalla karttaliitteillä täsmentämään em. asemakaavan mukaisen maanalaisen alueen sisällä satamatunnelin lopullinen sijainti (pohjapinta-ala).

Lisäksi vuokralaisella on oikeus toteuttaa tunnelin lujittamiseen tarvittavia toimenpiteitä em. täsmennetyn vuokra-alueen ympärille siten kuin asemakaavassa on todettu.  

Vuokra-aika esitetään alkavaksi maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisesta ja olevan voimassa 31.12.2055 saakka. 

Mikäli esitettävän maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen kaupunginvaltuusto tai tämän delegoima taho päättää kuitenkin em. pidemmästä vuokra-ajasta (esimerkiksi 50 vuotta), osapuolet sitoutuvat allekirjoittamaan maanvuokrasopimukseen tätä vastaavan muutoksen.

Koska asemakaavasta on valitettu, vuokrauspäätös esitetään tehtäväksi päätösehdotuksesta ilmenevällä tavalla ehdollisena. Tämä osaltaan nopeuttaa rakennustöiden aloittamista asemakaavan tultua voimaan.

Maanalaisen alueen maanvuokra

Maanalaiselle alueelle ei ole vahvistettu vuokrausperusteita. 

Maanvuokraa peritään tunnelin toteutussuunnitelmien mukaisen pohjapinta-alan mukaan. Vuokralainen toimittaa lopulliset vuokra-aluekartat pohjapinta-alatietoinen ennen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamista liitettäväksi maanvuokrasopimukseen.

Vuokrattavan maanalaisen alueen pääomavuokraksi esitetään 20 euroa/tunnelin lattiapintaneliömetri (m2), josta peritään 5 prosentin vuotuista maanvuokraa.

Maanvuokran perusteena käytettävä yksikköhinta perustuu puolueettoman asiantuntijan arvioon (Newsec valuation, 14.11.2025).

Vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksiin siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdoissa on sanottu. 

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Maanvuokrasopimukseen otetaan mm. seuraavat erikoisehdot: 

Vuokralainen on velvollinen yhteensovittamaan satamatunnelin Marian kortteleiden 4170 ja 4176 maanalaisen pysäköintilaitoksen suunnittelun kanssa niin, että mahdollisista eriaikaisista rakennustöistä aiheutuvat haitat ja ylimääräiset kustannukset minimoidaan, elleivät osapuolet keskenään joltakin osin toisin sovi.

Suunnitelma tulee hyväksyttää ennen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamista Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun Maa- ja kallioperäyksiköllä, joka on tarkistanut sen asemakaavamääräysten mukaisuuden. 

Vuokralaisen on tullut ennen tämän maanvuokrasopimuksen allekirjoitusta esittää, että sillä on erillinen sopimus asemakaavamuutoksessa nro 12629 kortteleihin 4170 ja 4176 sekä niiden väliin osoitetun maanalaisen pysäköintilaitoksen toteuttajan kanssa tunnelin ja Marian maanalaisen pysäköintilaitoksen toteutuksen yhteensovittamisesta, yhteisistä suunnittelu- ja toteutusratkaisuista, näistä aiheutuvien kustannusten jakamisesta sekä muusta rakentamisaikaisesta yhteistyöstä. Mikäli tämän maanvuokrasopimuksen allekirjoitushetkellä edellä sanotulle pysäköintilaitokselle ei kuitenkaan ole toteuttajaa tai tästä eivät ole edellä sanotut päässeet sopimukseen, sovitaan uusista ko. korttelin pysäköinnin järjestämisen edellyttämistä toteutusehdoista vuokranantajan ja vuokralaisen välillä. 

Lisäksi vuokralainen on velvollinen hyväksyttämään tunnelin suunnitelman Helsingin kaupungin liikennelaitosta edustavalla Pääkaupunkiseudun Kaupunkiliikenne Oy:llä metrotunnelin alituksen osalta siten kuin asemakaavamuutoksessa on edellytetty.

Vuokralainen on tietoinen, että tämä pitkäaikainen vuokraus perustuu yksityisten alueiden osalta vuokra-alueen ennakkohaltuunottoon lunastustoimituksessa, eikä varsinaista lunastusta ole vuokraushetkellä saatettu loppuun. Vuokralainen ryhtyy louhinta- ja rakennustöihin vuokra-alueella omalla vastuullaan. Vuokranantaja ei vastaa mistään vahingoista eikä kustannuksista, joita vuokralaiselle voi aiheutua, mikäli lunastusta ei saada vietyä loppuun.

Muutoin maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristötoimialan tavanomaisin maanalaista vuokrausta koskevin maanvuokrasopimusehdoin. 

Maanvuokrasopimuksen allekirjoittaminen

Vuokrauspäätös tehdään ehdollisena. 

Maanvuokrasopimuksen saa allekirjoittaa vain, jos em. asemakaava on tullut voimaan, kaupunki on saanut lunastustoimituksessa ennakkohaltuunottoluvan em. vuoka-alueella sijaitsevien yksityisten kiinteistöjen maanalaisiin alueisiin ja sopimusluonnoksen 6 §:n 3 ja 5 kappaleen tunnelin suunnitelmien hyväksymistä ja Marian kortteleiden 4170 ja 4176 maanalaisen pysäköinnin yhteensovittamisista koskevat ehdot ovat täyttyneet.

Kaupunkiympäristölautakunta on 4.4.2023, § 195 siirtänyt hallintosäännön mukaisen toimivaltansa (16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 -kohta) kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenne -palvelukokonaisuuden tontit-yksikön päällikölle antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia rakentamattomia kiinteistöjä yritystarkoituksiin enintään 30 vuodeksi määräaikaisin maanvuokrasopimuksin, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m², tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika.