Poikkeaminen, Munkkisaarenkatu 1, Punavuori, Kiinteistö Oy Helsingin Munkkisaarenkatu 1

Maksu

Päätöksestä peritään Helsingin rakennusvalvontataksan 2025 mukainen maksu, joka on 3 346,50 euroa. 

Hakija

Kiinteistö Oy Helsingin Munkkisaarenkatu 1

Rakennuspaikka

5. kaupunginosan (Punavuori) korttelin 5134 tontti 1

Hakemus

Hakija hakee lupaa 1193:n (k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 12454 siten, että

Osittaista poikkeamista asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta hakija perustelee sillä, että maankäyttö- ja rakentamislain (Rakentamislaki 57 § 3 mom.) mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muuttaminen asumiseen tai muuhun häiriöttömään käyttöön voidaan sallia, mikäli muutos ei aiheuta haittaa kaavoitukselle eikä ole vaikutuksiltaan merkittävää, ja erityisenä perusteena voidaan pitää hankkeita, jotka edistävät kiertotaloutta ja vähähiilisyyttä. Hakijan näkemyksen mukaan hanke täyttää nämä edellytykset, koska siinä säilytetään ja korjataan olemassa olevat rakennukset pitkän tyhjillään olon jälkeen uuteen käyttöön. Lisäksi muutos tukee asemakaavan tavoitteita tuomalla katutasoon yleisölle avoimia toimintoja sekä edistämällä alueen elävyyttä, identiteettiä ja kaupunkikuvan kehittämistä.

Poikkeamista asemakaavan sallimasta kerrosluvusta hakija perustelee sillä, että esitetty ratkaisu liittyy olemassa olevan rakennuksen sisäiseen parvikerrokseen, jota laajennetaan teknisiä tiloja ja yhteiskäyttöisiä toimintoja varten. Ratkaisu on rakennuksen käytettävyyden ja teknisen toimivuuden kannalta tarpeellinen, eikä se muuta rakennuksen ulkoista korkeutta tai kaupunkikuvaa, koska parvikerros sijoittuu kokonaan rakennuksen sisälle. Näin ollen poikkeaman vaikutukset jäävät vähäisiksi.

Poikkeamista asemakaavan mukaisesta rakennusoikeudesta hakija perustelee sillä, että kyse on olemassa olevasta suojellusta rakennuksesta, jonka laajuutta ei hankkeessa muuteta. Esitetty kerrosalan ylitys perustuu tulkintaan rakennusoikeuden laskennasta, eikä tontin kokonaisrakennusoikeus ylity. Hakijan mukaan rakentamisen määrä pysyy asemakaavan sallimissa rajoissa ja poikkeama on luonteeltaan tekninen, eikä sillä ole vaikutusta kaavan keskeisiin tavoitteisiin.

Poikkeamista asemakaavan mukaisesta rakennusalan ja tontin rajasta hakija perustelee sillä, että vähäiset ylitykset ovat tarpeen toiminnallisten, kaupunkikuvallisten ja rakennussuojelullisten tavoitteiden saavuttamiseksi. Rakennusten sijoittaminen kiinni rajaan muodostaa kaupunkikuvallisesti yhtenäisen katutilan, ja sisäänkäyntien portaat sekä luiskat edellyttävät osittaista sijoittumista tontin ulkopuolelle käyttöturvallisuuden ja esteettömyyden varmistamiseksi. Lisäksi suojellun rakennuksen alkuperäisen sisäänkäynnin ja siihen liittyvien portaiden säilyttäminen edellyttää niiden säilyttämistä nykyisellä sijainnillaan. Parvekkeiden ja erkkerien ylitykset pysyvät rakentamisjärjestyksen sallimissa rajoissa.

Poikkeamista polkupyöräpaikkoja koskevasta asemakaavamääräyksen soveltamisesta hakija perustelee hakemustaan sillä, että mitoituksessa on sovellettu asemakaavan mukaista periaatetta johdonmukaisesti myös asumiseen, jolloin saavutetaan kokonaisuuden kannalta riittävä ja tarkoituksenmukainen polkupyöräpysäköinnin taso. Ratkaisu vastaa asemakaavan tavoitetta pyöräpysäköinnin riittävyydestä eikä heikennä alueen toimivuutta.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin alueidenkäyttölain (AKL) 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 24.10.2017 vahvistettu asemakaava nro 12454. Asemakaavan mukaan rakennuspaikalle saa rakentaa palvelu-, liike- ja toimitilarakennuksia. Rakennuksiin saa sijoittaa palvelutiloja kulttuuri-, liikunta- ja vapaa-ajan toimintaa sekä julkisia palveluja varten sekä myymälä-, kahvila-, ravintola-, toimisto-, opetus- ja kokoontumistiloja sekä ympäristöhäiriötä aiheuttamattomia teollisuustiloja.

osaa rakennusta koskee määräys sr-3/22 suojeltava rakennus. Kaupunkikuvallisesi ja teollisuushistoriallisesti arvokas rakennus. Rakennusta ei saa purkaa eikä siihen saa tehdä sellaisia korjaus- tai muutostöitä, jotka heikentävät julkisivujen ja vesikaton rakennustaiteellista, kaupunkikuvallista ja historiallista arvoa ja ominaispiirteitä. Julkisivujen korjaus- ja muutostyöt tulee toteuttaa siten, että niiden teollisuushistoriallinen dokumenttiarvo ja kerroksellisuus säilyy. Rakennuksen sisätiloissa alkuperäinen porras kaiteineen tulee säilyttää.

Kaikissa suojelluissa rakennuksissa korjaamisen lähtökohtana tulee olla rakennusten alkuperäisten tai niihin verrattavien rakenteiden ja rakennusosien kuten julkisivujen, vesikaton, ikkunoiden, ulko-ovien tms. ja muiden rakennusten teollisuushistoriasta kertovien yksityiskohtien säilyttäminen. Mikäli alkuperäisiä rakennusosia joudutaan pakottavista syistä uusimaan tai muuttamaan, se tulee tehdä rakenteiden ja pintojen alkuperäisluonne säilyttäen. Käyttötarkoituksen muutoksen edellyttämissä uudisosissa voidaan käyttää moderneja teollisia materiaaleja.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu kantakaupunki C2 -alueeksi, jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palveluiden toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava kantakaupungille ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen sekä liike- ja toimitilojen riittävä määrä.

Nykytilanteessa Telakkarannan alueen julkisia ulkotiloja, rantapromenadia sekä telakka-altaan rantarakenteita on perusparannettu. Asemakaavan mukainen uudisrakentaminen alueelle on pääpiirteissään valmistunut. Alueen pienemmät erilliset suojellut rakennukset ovat olleet tyhjillään pitkään, mutta ne tullaan kunnostamaan ja ottamaan käyttöön lähitulevaisuudessa.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (4.5.2026). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle. 

Muistutuksia saatiin 2 kpl. Muistuttajien mielestä tyhjillään olevien rakennusten kunnostaminen ja käyttöönotto on toivottu parannus alueen yleisilmeeseen. Toinen muistuttajista edellytti lisäksi telakan ajoyhteyden säilymistä käytössä koko hankkeen rakentamisen ajan. Toinen muistuttajista edellytti lisäksi hankkeen ulkopuolella sijaitsevan asemakaavan mukaisen portaan toteuttamista mahdollisimman pian.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista. Hakija on antanut vastineen 11.6.2026. Hakija ilmoittaa vastineessaan, että Kiinteistö Oy Helsingin Munkkisaarenkatu 1 sitoutuu siihen, että DNY Finland Oy:n (Helsingin Telakka) kulkuoikeus vuokra-alueelleen Telakkarannan laiturialueen kautta huomioidaan ilman rajoituksia Munkkisaarenkatu 1 hankkeen rakennusajan ja kun rakennukset laajennuksineen ovat käytössä. KOY sitoutuu edellisellä tavalla myös siihen, että Telakan jalankulku- ja henkilöliikenne sekä pelastustie huomioidaan. 

Kaupunki toteaa toisen muistuttajan mainitseman muurin aukon ja siihen liittyvän portaan toteutusvaiheesta, että portaan toteutussuunnittelun kilpailutus on tehty ja suunnittelija valitaan pian. Suunnittelun jälkeen kilpailutetaan toteutus, jonka jälkeen porrasyhteys rakennetaan.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot seuraavilta:

Helsingin kaupunginmuseo puoltaa poikkeamishakemusta lausunnossaan (1.6.2026). Kaupunginmuseo katsoo hankkeen tukevan rakennetun kulttuuriympäristön vaalimista. Kaupunginmuseon mukaan suojellun Palkkakonttorin ja muuntamorakennuksen säilyttäminen ja korjaaminen edistää alueen kerroksellisuutta, elävöittää ympäristöä ja on kestävän kehityksen mukaista.

Kaakkois-Suomen elinvoimakeskuksen eteläinen vesistöyksikkö (20.5.2026) ei anna varsinaista lausuntoa, mutta korostaa tulvariskien huomioon ottamista ja esittää suosituksen alimman rakentamiskorkeuden tasoksi noin N2000 +3,1 metriä.

Lupa- ja valvontavirasto toteaa lausunnossaan (2.6.2026), ettei itse hankkeeseen ole huomautettavaa, mutta katsoo, että suojeltuun rakennukseen kohdistuva käyttötarkoituksen muutos olisi syytä tarkastella asemakaavamenettelyn kautta poikkeamismenettelyn sijaan.

Muissa lausunnoissa ei ollut huomautettavaa.

Rakentamislain 57 §:n mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää luvan poiketa alueidenkäyttölaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta ja rakentamislaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. 

Lupaa ei kuitenkaan saa myöntää, jos se:

1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista;
4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muuttamisen asemakaavasta poiketen asumiseen tai muuhun ympäristöhäiriötä aiheuttamattomaan käyttöön ei katsota aiheuttavan haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueidenkäytön muulle järjestämiselle eikä sitä pidetä vaikutuksiltaan merkittävänä rakentamisena. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muuttamisen voidaan katsoa olevan erityinen syy, jos käyttötarkoituksen muuttamisella voidaan tukea rakennetun ympäristön kiertotaloutta ja vähähiilisyyttä.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska käyttötarkoituksen osittainen muuttaminen asumiseen kohdistuu vain osaan tiloista. Hanke perustuu olemassa olevien rakennusten säilyttämiseen ja käyttöön, mikä edistää kiertotaloutta ja vähähiilisyyttä. Katutason tiloihin sijoittuvat yleisölle avoimet toiminnot tukevat asemakaavan ja yleiskaavan keskeisiä tavoitteita alueen elävöittämisestä ja sekoittuneesta rakenteesta. Hakemuksen mukaan suunnitellut asuintilat ovat studioita, joissa asuminen ja työ voivat yhdistyä. Koska kokonaisuus on verrattain pieni ja käyttötarkoituksen muutos koskee vain osaa rakennuksesta, ei työpaikkamäärän muutoksen arvioiminen eikä alueellinen tarkastelu ole tällä paikalla tarpeen.

Hanke ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Aiemmasta poiketen, hankkeella on aikomus korjata suojellun Palkkakonttorin lisäksi myös muuntamorakennus. Tämä tukee alueen kerroksisen ominaisluonteen säilyttämistä ja rakennusperinnön vaalimista. Tiloihin kaavaillut toiminnot avaavat tähän asti suljettuina olleita rakennuksia laajemmalle yleisölle ja asuminen edesauttaa alueen sosiaalista kontrollia.

Poikkeaminen asemakaavan sallimasta kerrosluvusta voidaan toteuttaa, koska kyse rakennuksessa jo olemassa olevasta parvikerroksesta. Parvikerroksen käyttöön ottaminen on tarpeen rakennuksen teknisen toimivuuden ja käytettävyyden kannalta, eikä sen toteuttaminen muuta rakennuksen volyymiä tai poikkea asemakaavan keskeisistä kaupunkikuvallisista tavoitteista. Poikkeamisen vaikutukset jäävät tältä osin vähäisiksi ja luonteeltaan teknisiksi.

Poikkeaminen rakennusoikeuden osalta voidaan toteuttaa, koska se koskee olemassa olevaa suojeltua rakennusta, jonka laajuutta ei tosiasiallisesti muuteta. Poikkeaminen johtuu siitä, että asemakaavan jälkeen tehdyssä tarkemittauksissa kerrosalaa muodostava ala osoittautui asemakaavassa määrättyä rakennusoikeutta suuremmaksi. Asemakaavan tarkoituksena ei ollut pienentää olemassa olevan rakennuksen käytettävissä olevaa alaa. Poikkeaminen ei myöskään lisää rakentamisen määrää alueella eikä vaikuta alueen mitoitukseen, vaan mahdollistaa rakennuksen tarkoituksenmukaisen käytön ja säilyttämisen.

Poikkeaminen rakennusalan ja tontin rajoista voidaan toteuttaa, koska ylitykset ovat vähäisiä ja perustuvat toiminnallisiin, kaupunkikuvallisiin sekä esteettömyyteen liittyviin syihin. Rakennusten sijoittaminen kiinni tontin rajaan on kaupunkikuvallisesti perusteltua ja tukee yhtenäisen katutilan muodostumista. Sisäänkäyntien portaat, luiskat ja vastaavat rakenteet edellyttävät osittaista sijoittumista tontin ulkopuolelle turvallisuuden ja käytettävyyden varmistamiseksi. Lisäksi suojellun rakennuksen alkuperäisen sisäänkäynnin säilyttäminen edellyttää poikkeamista rakennusalan rajasta. Parvekkeiden ja erkkerien osalta pysytään rakentamisjärjestyksen sallimissa rajoissa. Poikkeamisella ei ole haitallisia vaikutuksia ympäristöön.

Poikkeaminen asemakaavassa osoitetusta autopaikkamäärän laskentatavasta voidaan toteuttaa, koska hanke noudattaa uudempaa kaupunkiympäristölautakunnan päätöstä asiasta (9.12.2025). Poikkeamisesta ei aiheudu muutoksia asemakaava-alueen nykyisiin pysäköintijärjestelyihin tai niistä sovittuihin periaatteisiin.

Poikkeaminen polkupyöräpysäköinnin osalta voidaan toteuttaa, koska näin saavutetaan kokonaisuuden kannalta riittävä ja tarkoituksenmukainen pysäköinnin taso. 

Poikkeamisen erityinen syy on olemassa olevan rakennuskannan tarkoituksenmukainen hyödyntäminen, suojelutavoitteiden ja asemakaavan toteutumisen edistäminen, sekä kaupunkikuvan parantamiseen.

Haettu toimenpide ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. 

Sovelletut säännökset

Rakentamislaki (751/2023) 57, 64, 67, 70, 79, 178, 185, 187 §
Alueidenkäyttölaki (132/1999) 58 §
Hallintolaki (434/2003) 62 a §

Hyödyntämisaika

Hakijan on hyödynnettävä poikkeamislupa kahden vuoden kuluessa poikkeamisluvan lainvoimaiseksi tulosta.

Tiedoksianto

Päätös annetaan tiedoksi julkisella kuulutuksella.

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 5 §:n 1 momentin 3b a kohdan mukaan maankäyttöjohtaja päättää rakentamislain 57 §:ssä tarkoitetusta poikkeamisluvasta, kun kysymys ei ole hankkeen koko ja käyttötarkoitus huomioon ottaen periaatteellisesti merkittävästä poikkeamisesta alueidenkäyttölaissa tai rakentamislaissa säädetystä tai mainittujen lakien nojalla annetusta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.