Poikkeaminen, Karhusaari

 Poikkeaminen myönnetään seuraavilla ehdoilla:

Maksu

Päätöksestä peritään Helsingin rakennusvalvontataksan 2025 mukainen maksu, joka on 2 910 euroa. 

Hakija

**********

Rakennuspaikka

58. kaupunginosan (Karhusaari) **********

Hakemus

Erillistalon (500 k-m²) rakentaminen rakennuskieltoalueelle edellyttää poikkeamista. Hakija hakee myös lupaa erillistalon (500 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 753003 siten, että tontille merkitystä johtokujan varauksesta poiketaan. 

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että alueella on ollut pitkään voimassa rakennuskielto, ja on kohtuullista maanomistajan kannalta mahdollistaa sellainen nykyisen kaavan mukainen rakentaminen, joka ei aiheuta haittaa vireillä olevalle kaavoitukselle. Rakennuskiellosta poikkeamisen erityinen syy on alueen tarkoituksenmukainen käyttö ja asuntorakentamisen edistäminen. Voimassa olevan kaavan johtokujan varauksesta poikkeamisen syynä on se, ettei kyseinen johtovaraus ole tarpeellinen vesihuollon järjestämisen kannalta. Kaupunkiympäristölautakunnan 2.6.2026 hyväksymään Karhusaaren pohjoisosan asemakaavamuutokseen sitä ei myöskään ole merkitty.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin alueidenkäyttölain (AKL) 58 §:n 1 momenttia.

Hakemus koskee aluetta, jolla on voimassa alueidenkäyttölain (AKL) 53 §:n 2 momentin mukainen rakennuskielto asemakaavan muuttamiseksi ja rakentamislain 53 §:n mukainen toimenpiderajoitus.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa kaupunkiympäristölautakunnan 13.05.2025 (§ 292) määräämä rakennuskielto (nro 12986) asemakaavan muuttamiseksi. 

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 19.11.1993 vahvistettu asemakaava nro 753003. Asemakaavan mukaan rakennuspaikalle saa rakentaa yksiasuntoisia pientaloja. Tontilla saa sijaita kaksi asuntoa. Tontin tehokkuusluku on 0.15 ja kerrosluku on 1 ½. Tontilla sijaitsee suojeltavia rakennuksia, joita on hoidettava siten, että niiden rakennustaiteellinen ja kulttuurihistoriallinen arvo säilyy. Tontin keskelle on merkitty johtokujavarauksen merkintä.

Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaava - Östersundomin alue (2018) on alueella voimassa. Vaihemaakuntakaavassa alue kuuluu raideliikenteeseen tukeutuvan taajamatoimintojen alueeseen. Alueella ei ole voimassa olevaa yleiskaavaa.

Östersundomin vireillä oleva osayleiskaavaluonnos on hyväksytty kaupunkiympäristölautakunnassa 18.3.2025. Kiinteistö on merkitty luonnoksessa A-4 asuntoalueeksi.

Karhusaaren pohjoisosa on ollut rakennuskiellossa Östersundomin yhteistä yleiskaavan valmistelua varten koko sen ajan, kun Östersundomin alue on kuulunut Helsinkiin vuodesta 2009 lähtien. Tätä ennen Karhusaaren pohjoisosa on ollut rakennuskiellossa kaavoitusta varten Sipooseen kuulumisen aikana vuodesta 1999 lähtien. Alue on ollut yhtäjaksoisesti rakennuskiellossa 27 vuotta.

Karhusaaren pohjoisosan asemakaavamuutoksen tarkistettu ehdotus on hyväksytty kaupunkiympäristölautakunnassa 2.6.2026. Kaavamuutoksen mukaan kyseisen tontin käyttötarkoitus on AO/s = Erillispientalojen korttelialue. Alue on taajamakuvallisesti, kulttuurishistoriallisesti ja maisemallisesti arvokas, ja se tulee säilyttää. Uudisrakennusten hahmon ja värityksen tulee sopeutua alueen kulttuuriympäristöön, ja niiden tulee olla harjakattoisia. Kyseiselle tontille (kortteli 58161 tontti 1) on merkitty yhtenäinen rakennusala, jossa kerrosala on 500, kerrosluku II ja rakennuksen vesikaton ylin sallittu korkeusasema +13.0. Tontille saa rakentaa autokatoksia tai talousrakennuksia yhteensä enintään 10% asemakaavakarttaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi.

Katujen rakentamisen vaiheistus on kuvattu kaupunkiympäristölautakunnassa hyväksytyn kaavamuutoksen selostuksessa seuraavasti: Karhusaarentien parantaminen on tällä hetkellä ajoitettu ensi vuosikymmenen alkupuolelle. Kaava-alueen länsiosan katualueissa on varauduttu valmisteilla olevan osayleiskaavan mukaisen taajamarakenteen laajenemiseen. Kaavan liitteenä olevassa liikennesuunnitelmassa on näille kaduille esitetty alustavat liikennejärjestelyt ennen koko saaren alueen uudeksi kokoojakaduksi laajentuvan Karhusaarenportin sekä sen pohjoispuolelle sijoittuvan siltayhteyden rakentamista. Liikennesuunnitelmaa tullaan tältä osin myöhemmin muuttamaan, mikäli siltayhteys ja laajempi lisärakentaminen toteutuu myöhempien kaavahankkeiden kautta. Nämä vaiheittaiseen rakentamiseen tähtäävät järjestelyt mahdollistavat myös alueen vesihuoltoverkon toteuttamisen. Muun kaava-alueen katuverkko toteutetaan pientaloalueen tonttikaduiksi.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (7.5.2026). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle alueelle. 

Muistutuksia saatiin 4 kpl, Karhusaari-seura ry:ltä ja kolmelta yksityishenkilöltä. Karhusaari-seura ry toteaa muistutuksessaan että, kannattavat poikkeamisluvan myöntämistä kyseessä olevassa asiassa. Olisi kuitenkin tärkeää, että rakennus soveltuu kooltaan ja tyyliltään kyseisen tontin historialliseen miljööseen. Torpan ja uudisrakennuksen pihapiirit tulisi selkeästi erottaa toisistaan. Lisäksi Karhutorpantien kunto ei kestä rakentamisen aiheuttamaa kuormaa, ja kaupungin tulisi ottaa se ylläpitovastuulleen. Karhusaaren teiden ja viheralueiden hoito koetaan puutteellisiksi kaupungin toimesta. Kaksi muistuttajaa ovat samaa mieltä Karhutorpantien huonosta kunnosta, ja rakentaminen tulisi toteuttaa vasta kun tiet ovat kunnostettu kestämään rakentamisen aiheuttaman raskaan liikenteen.

Kolmas muistutuksen lähettäjä on sitä mieltä, että suurikokoinen uudisrakennus ei sovi tontin keskelle, vieressä olevien suojeltujen rakennusten läheisyyteen. Hän ehdottaa että, rakentamista voisi tutkia muualle alueella. Uudisrakennuksen ulkomuoto olisi myös tärkeä rajoittaa, kuten pulpettikattojen ja tasakattojen kieltäminen. Myös uudisrakennuksen habitus ja väritys tulisi sointua yhteen alueen nykyisen tyylin kanssa, kuten kaavamuutosehdotuksessa on esitetty.

 Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista. Hakija on antanut vastineen 18.6.2026. Hakija ilmoittaa vastineessaan, että uudisrakentamisen yksityiskohtaisessa toteuttamisessa noudatetaan poikkeamislupapäätöksessä määriteltyjä reunaehtoja ja määräyksiä. Kaupungin vastuut eivät suoraan liity poikkeamislupahakemukseen. Alueella on aikaisemminkin rakennettu, ja Karhutorpantietä pitkin on ajettu rakennustyömaille. Mikäli tietä vahingoitetaan kuljetuksella, yksityistiellä kuljetuksen suorittaja tai sen tilaaja on velvollinen korvaamaan tien rikkoutumisen. Pitkään valmisteilla olleessa Karhusaaren asemakaavamuutoksessa on tarkasteltu alueen maankäytön ja rakentamisen yksityiskohtaista järjestämistä paikalliset olosuhteet huomioon ottaen.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot Kaakkois-Suomen elinvoimakeskuksesta sekä kaupunginmuseolta.

Kaakkois-Suomen elinvoimakeskus toteaa (20.5.2026) että ei ole huomautettavaa asiaan, sillä asemapiirroksen perusteella uusi rakennus sijoittuu riittävän korkealle tasolle meritulvariskiin nähden.

Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan (2.6.2026, tarkennus 11.6.2026) että arkeologisen kulttuuriperinnön näkökulmasta ei ole esteitä lisärakentamiselle, mikäli rakentamisen reunaehdot täyttävät kulttuuriympäristön reunaehdot. Nykyinen asemakaava on vuodelta 1993, eikä ole kulttuuriympäristön arvioinnin osalta ajantasainen. Museo puoltaa poikkeamista siltä osin kuin se on 2.6.2026 hyväksytyn Karhusaaren pohjoisosan asemakaavamuutoksen mukainen; eli kaavassa hyväksytylle rakennusalalle on mahdollista toteuttaa rakennus, mutta uudisrakentamisen yksityiskohtaisessa toteuttamisessa tulee noudattaa kaavamääräyksessä määriteltyjä reunaehtoja koskien ympäröivää kulttuuriympäristöä ja maisemaa.

Rakentamislain 57 §:n mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää luvan poiketa alueidenkäyttölaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta ja rakentamislaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. 

Lupaa ei kuitenkaan saa myöntää, jos se:

1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista;
4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska rakentaminen on poikkeamispäätöksessä vaadituin ehdoin vireillä olevan, kaupunkiympäristölautakunnassa 02.06.2026 hyväksytyn kaavamuutoksen mukainen.

Poikkeamiselle on määritelty ehdot, jotka ohjaavat uudisrakentamisen kokoa, massoittelua ja kaupunkikuvallista ilmettä vireillä olevan kaavan tavoitteiden mukaisiksi ja varmistavat alueen kulttuurihistorialliset arvot. Ehdoissa huomioidaan myös tulevien liikennejärjestelyjen sekä tontin maanalaisten johtojen siirtojärjestelyjen tarpeet.

Teiden kuntoa koskeva palaute on välitetty kunnossapidon vastuuhenkilöille. 

Poikkeamisen erityinen syy on alueen tarkoituksenmukainen käyttö ja asuntorakentamisen edistäminen. Alueella on pitkään ollut voimassa rakennuskielto, ja on kohtuullista maanomistajien kannalta mahdollistaa sellainen nykyisen voimassa olevan, sekä vireillä olevan kaavan mukainen rakentaminen, joka ei aiheuta haittaa vireillä olevalle kaavoitukselle.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. 

Alueella on vireillä asemakaavan muutos, jonka yhteydessä käydään tarvittaessa kiinteistön omistajan ja kaupungin väliset maankäyttösopimusneuvottelut.

Sovelletut säännökset

Rakentamislaki (751/2023) 57, 64, 67, 70, 79, 178, 185, 187 §
Alueidenkäyttölaki (132/1999) 58 §, 53 § 1 mom.
Hallintolaki (434/2003) 62 a §

Hyödyntämisaika

Hakijan on hyödynnettävä poikkeamislupa kahden vuoden kuluessa poikkeamisluvan lainvoimaiseksi tulosta.

Tiedoksianto

Päätös annetaan tiedoksi julkisella kuulutuksella.

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 5 §:n 1 momentin 3b a kohdan mukaan maankäyttöjohtaja päättää rakentamislain 57 §:ssä tarkoitetusta poikkeamisluvasta, kun kysymys ei ole hankkeen koko ja käyttötarkoitus huomioon ottaen periaatteellisesti merkittävästä poikkeamisesta alueidenkäyttölaissa tai rakentamislaissa säädetystä tai mainittujen lakien nojalla annetusta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.