Vuokraus, vuokrasopimuksen muuttaminen, Länsisatama, Hernesaarenranta, Pyhän Birgitan puiston kahvila Oy

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti muuttaa Helsingin kaupungin 20. kaupunginosan (Länsisatama) yleisestä alueesta 91-20-9909-100 Pyhän Birgitan puiston kahvila Oy:lle (y-tunnus: 2500219-2) vuokratun määräalan maanvuokrasopimusta nro 23231 seuraavalla tavalla 1.1.2026 alkaen:

1) vuokrausta jatketaan 30 vuodella, siten, että vuokra-aika päättyy 31.12.2055,

2) uusi vuokra-alue on liitteen 1 mukainen (968 m²) ja sille saa toteuttaa yhteensä 253 k-m² suuruisen kahvilarakennuksen,

3) kahvilasta perittävä vuosivuokra on 31.3.2027 saakka 34 387,09 euroa.

Vuokra perustuu aiemmin toteutetun rakennusoikeuden (187 k-m²) osalta yksikköhintaan 127 €/k-m² (ind.100) ja kahvilan laajennuksen (66 k-m²) osalta yksikköhintaan 84,78 euroa/k-m² (ind. 100) sekä viiden prosentin tuottoon.

Selvyyden vuoksi todetaan, että tällä sopimusmuutoksella vuokraa tarkistetaan kahvilan laajennuksen (66 k-m) yhteydessä toteutettavaa kokonaisrakennusoikeutta 253 k-m vastaavaksi (aiemmin toteutetun 187 k-m:n sijasta). Em. perittävä vuosivuokra ei sisällä kausiluonteisen meriterassin (150 m²) kiinteää vuosivuokraa 7 432,50 euroa.

Nykyisen maanvuokrasopimuksen 1 § korvataan seuraavalla vuokran määrää koskevalla ehdolla:

”Huhtikuun 1. päivästä 2027 alkaen 30.9.2033 saakka vuosivuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin, jossa lokakuu 1951 on 100 siten, että perusvuosivuokra on 1 467,77 euroa vuodessa sekä sitä vastaava perusindeksi 100.

1.10.2033 lukien vuosivuokra sidotaan viralliseen elinkustannus-indeksiin, jossa lokakuu 1951 on 100 siten, että perusvuosivuokra on 1 072,46 euroa vuodessa sekä sitä vastaava perusindeksi 100.

Kunkin kalenterivuoden toisen neljänneksen alusta seuraavan kalenterivuoden ensimmäisen neljänneksen loppuun laskettava vuosivuokra tarkistetaan kertomalla perusvuosivuokra luvulla, joka saadaan jakamalla edellisen kalenterivuoden keskimääräinen elinkustannusindeksi perusindeksillä 100.

Lisäksi kausiluonteisen meriterassin (150 m²) osalta peritään 31.12.2026 saakka kiinteää vuokraa 7 432,50 euroa, joka perustuu hinnoitteluun 9,91euroa/m²/kuukausi 31.12.2026 saakka ja siihen, että terassi on käytössä vain kesäkaudella viiden kuukauden ajan, 1.5.-30.9. välisenä aikana (150 m² * 9,91 euroa * 5 kk = euroa/vuosi).

Meriterassin vuokra tarkistetaan seuraavan kerran alkaen 1.5.2027.

Vuokra maksetaan vuosittain neljässä yhtä suuressa erässä. Erä-päivät ovat 2.1., 1.4., 1.7. ja 1.10.

Vuokranantajalla on oikeus tarkistaa vuokraa vuokra-alueen käyttötarkoituksessa, kaavamääräyksissä, rakennusoikeudessa tai muussa sellaisessa seikassa tapahtuvien muutosten johdosta.

Ellei vuokraeriä tai muita sopimukseen perustuvia saatavia suoriteta eräpäivänä, vuokralainen on velvollinen maksamaan erääntyville saataville eräpäivästä maksupäivään korkoa ja perimispalkkiota kaupunginhallituksen vahvistaman päätöksen mukaan.”.

Nykyisen maanvuokrasopimuksen 5 § korvataan seuraavalla vakuuden määrää koskevalla ehdolla:

4) Vuokralaisen on haettava vuokraoikeutensa kirjaamista maanmittauslaitokselta maakaaren mukaisesti.

Kiinnitykset

Vuokralainen valtuuttaa Helsingin kaupungin Helsingin kaupungin maaomaisuuden kehittäminen ja tontit palvelun hakemaan vuokralaisen kustannuksella parhaalle etusijalle vahvistettavan kiinnityksen vuokra-alueen vuokraoikeuteen ja vuokramiehelle kuuluviin vuokra-alueella oleviin rakennuksiin suuruudeltaan yh-teensä enintään kahdeksankymmentäkuusituhatta (86 000) euroa.

Samalla vuokralainen määrää, että todistuksena edellä mainitun kiinnityksen vahvistamisesta annettavat panttikirjat kirjaamisviran-omaisen on luovutettava maaomaisuuden kehittäminen ja tontit palvelulle.

Mikäli 1 §:n mukaista maanvuokraa tarkistetaan, kaupungilla on oikeus kaikissa tapauksissa parhaalla etusijalla oleviin kiinnityksiin.

Panttaussitoumus

Vuokralainen panttaa kunkin edellä mainitun panttikirjan vuokran-antajalle vakuudeksi tämän vuokrasopimuksen mukaisten velvoitteiden, kuten vuotuisen vuokranmaksun ja kadun tai tien vuotuisen kunnossa- ja puhtaanapitokorvauksen, suorittamisesta viivästyskorkoineen ja perimiskuluineen.

Mikäli vuokralainen jättää tähän vuokrasopimukseen perustuvat edellä mainitut erääntyneet saatavat maksamatta, vuokranantajalla on oikeus vuokralaista enempää kuulematta voimassa olevan lain mukaisesti hakea pantin nojalla saatavansa parhaaksi katsomallaan tavalla.

Pantin tuotto

Vuokralaisen antamat panttaussitoumukset kattavat myös pantin tuoton. Tuottona pidetään tällöin vakuutena olevalle pankkitalletukselle maksettavaa korkoa samoin kuin huoneenvuokraa panttina olevan kiinnityksen kohteesta.

Jos vuokralainen on laiminlyönyt vuokrasopimukseen perustuvan maksuvelvoitteen, vuokranantajalla on oikeus saada edellä mainittu huoneenvuokra välittömästi huoneenvuokralaiselle tehdyn ilmoituksen jälkeen.

Nykyisen maanvuokrasopimuksen 11 § korvataan seuraavalla ehdolla:

5) vuokra-aluetta on vuokrattu 1.10.2013 lähtien (sopimusnumero 23231) sekä tässä sopimusmuutoksessa alueeseen liitettävä terassialuetta 1.5.2023 (tunnus VP2300241) lähtien.

Vuokra-alueen maaperässä ei tutkimusten perusteella ole todettu pilaantumista.

Mikäli vuokra-alueella havaitaan rakentamisen yhteydessä tai muutoin maaperän tai pohjaveden pilaantumista tai jätteitä maassa, vuokralainen vastaa kustannuksellaan alueen puhdistamisesta sekä alueella olevien jätteiden poistamisesta. Vuokra-alueella ei saa hyödyntää jätteitä maarakentamisessa ilman vuokranantajan erillistä lupaa. Tämä koskee myös materiaaleja, joiden jätteeksi luokittelu on päättynyt (ns. EEJ-materiaalit). Vuokralainen on velvollinen toimittamaan vuokranantajalle tiedot hyödynnetyn materiaalin laadusta ja sijainnista. Tiedot on toimitettava vuoden kuluessa materiaalin sijoittamisesta

Selvyyden vuoksi todetaan, että vuokralaisen jäljempänä tässä sopimuksessa sanotut vuokra-alueen puhdistamiseen liittyvät velvollisuudet koskevat kokonaisuudessaan ensimmäisen maanvuokra-sopimuksen alkamispäivän ja tämän maanvuokrasopimuksen päättymispäivän välistä aikaa.

Vuokraoikeuden siirron yhteydessä vuokralainen on velvollinen antamaan uudelle vuokralaiselle selvityksen alueella harjoitetusta toiminnasta sekä vuokra-alueen mahdollisesta pilaantumisesta.

Nykyisen maanvuokrasopimuksen 17 § korvataan seuraavalla ehdolla:

6) vuokralainen on vuokra-ajan päättyessä velvollinen viemään pois omistamansa rakennukset, rakenteet, laitteet ja laitokset perustuksineen sekä muun vuokra-alueella olevan omaisuuden. Vuokra-lainen on samoin velvollinen siivoamaan vuokra-alueen ja pane-maan paikan muutoin kuntoon.

Vuokralainen on vuokra-ajan päättymiseen mennessä velvollinen esittämään vuokranantajalle riittävän selvityksen alueella harjoitetusta toiminnasta sekä alueella säilytetyistä jätteistä tai aineista, jotka voivat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista. Mikäli edellä mainitun selvityksen tai muun syyn vuoksi on syytä epäillä pilaantumista, vuokralaisen on tutkittava alueen maaperä ja pohja-vesi.

Mikäli vuokra-alueella todetaan pilaantuneisuutta, vuokralainen on vuokra-ajan päättyessä velvollinen puhdistamaan vuokra-alueen maaperän ja pohjaveden siten, ettei niiden pilaantumisesta myöhemminkään voi aiheutua lisäkustannuksia alueen rakentamiselle. Vuokralainen on velvollinen esittämään vuokranantajalle kunnostuksen loppuraportin.

Mikäli vuokra-alueella vuokra-aikana harjoitetusta toiminnasta aiheutunut pilaantuneisuus jatkuu vuokra-alueen ulkopuolelle, vastaa vuokralainen kustannuksellaan myös tämän puhdistamisesta.

Mikäli vuokra-alueen maaperään on sijoitettu jätteitä tai luontaisista maa-aineksista poikkeavia materiaaleja, vuokralainen on velvollinen poistamaan ne kustannuksellaan vuokra-ajan päättyessä. Tämä koskee myös materiaaleja, joiden jätteeksi luokittelu on päättynyt (ns. EEJ-materiaalit).

Mikäli vuokralainen ei kolmen (3) kuukauden kuluessa vuokra-ajan päättymisestä ole täyttänyt edellä tässä pykälässä mainittuja velvollisuuksiaan, vuokranantajalla on oikeus tehdä tai teettää velvollisuuksien täyttämiseksi tarpeelliset toimenpiteet vuokralaisen lukuun ja periä toimenpiteistä aiheutuvat kustannukset ja muut vuokrasopimukseen perustuvat saatavat vuokralaiselta.

Tällöin vuokranantajalla on oikeus viedä pois vuokra-alueella oleva vuokralaisen omaisuus ja menetellä sen suhteen parhaaksi katsomallaan tavalla. Jos omaisuuden arvo ylittää sen myymisestä aiheutuvat kulut, vuokranantajalla on tällöin oikeus myydä se vuokralaisen lukuun julkisella huutokaupalla tai muulla omaisuuden laatu ja arvo huomioon ottaen tarkoituksenmukaisella tavalla. Vuokranantajalla on oikeus käyttää omaisuuden myynnistä kertyvät varat edellä mainituista toimenpiteistä aiheutuvien kustannustensa ja muiden vuokrasopimukseen perustuvien saataviensa kattamiseen.

Vuokralainen on velvollinen suorittamaan vuokraa vastaavaa korvausta vuokra-alueen käytöstä myös vuokra-ajan päättymisen jälkeiseltä ajalta siihen saakka, kunnes vuokra-alue on edellä tässä pykälässä sanotun mukaisesti puhdistettuna ja siivottuna jätetty vuokranantajan vapaaseen hallintaan.

Edellä mainitut vuokralaisen velvollisuudet koskevat kokonaisuudessaan ensimmäisen maanvuokrasopimuksen alkamispäivän ja tämän maanvuokrasopimuksen päättymispäivän välistä aikaa,

Nykyisen maanvuokrasopimuksen 19 § korvataan seuraavalla sopimussakon määrää koskevalla ehdolla:

7) Mikäli vuokralainen ei noudata tämän vuokrasopimuksen ehtoja tai sen perusteella annettuja määräyksiä, eikä vuokranantajan kirjallisesta kehotuksesta huolimatta korjaa rikkomustaan vuokranantajan määräämässä kohtuullisessa ajassa, vuokralainen on velvollinen suorittamaan vuokranantajalle sopimussakkoa kustakin sopimusrikkomuksesta enintään kaksikymmentäviisituhatta (25 000) euroa.

Nykyiseen maanvuokrasopimukseen lisätään seuraavat ehdot:

8) vuokralainen saa sijoittaa kahvilan jätehuollon liitekartasta 1 ilmenevään sijaintiin,

9) vuokralainen on tietoinen kaikista uudella vuokra-alueella sijaitsevista putkista ja kaivoista sekä niihin liittyvistä riskeistä uudisrakentamiselle. Vuokranantaja ei vastaa vahingoista, joita putkien ja kai-vojen sijainnista johtuen saattaa vuokralaiselle aiheutua,

10) vuokranantaja ei vastaa vuokralaiselle aiheutuneista kustannuksista, mikäli tämä päätös oikaisuvaatimuksen, kunnallisvalituksen tai ylemmän toimielimen päätöksen johdosta muuttuu tai kumoutuu ja

11) muutoin noudatetaan entisiä ehtoja.

Vuokraustunnus L1120-88

Vuokralainen on 1.10.2025 pyytänyt, että vuokra-aikaa jatkettaisiin, useammasta alueesta koostuvaa vuokra-aluetta yhtenäistettäisiin sekä mahdollistettaisiin olemassa olevan kahvilarakennuksen peruskorjaus ja laajennus siten, että kahvilarakennus laajenisi 189 k-m²:sta (152 k-m² + 37 k-m²) 253 k-m²:n.

Laajennukselle on myönnetty rakentamislupa 25.8.2025 (lupatunnus LP-091-2025-03702). Rakennusta laajennetaan keittiö-, varasto-, wc- ja sosiaalitilojen osalta. Rakennuksen yhteyteen rakennetaan 140 asiakkaalle avattavalla lasituksella ja katteella varustettu terassi. Lisäksi rakennetaan erillisellä vuokra-alueella sijaitseva avoin ulkotarjoilualue 100 asiakaspaikalle. Vuokra-alueella sijainneet syväkeräyssäiliöt siirretään puistoalueelle rakennuksen pohjoispuolelle. Rakennusta palvelleet varasto- ja kylmäkontit puretaan. Terassialueen laajenemisen vuoksi nykyiset 12 polkupyöräpaikkaa vuokra-alueen eteläkärjestä poistuvat ja tilalle rakennetaan 8 polkupyöräpaikkaa länsisivun sisäänkäynnin yhteyteen.

Alueella on voimassa 14.11.2001 hyväksytty asemakaava n:ro 10800. Voimassa olevan asemakaavan mukaan alue on puistoa, jolle on merkitty rakennusoikeutta 40 k-m² kioskirakennukselle. Alueella on vi-reillä asemakaavan muutos. Hyväksytyssä uudessa asemakaavassa kahvilarakennusta varten on osoitettu tontti ja nykyistä suurempi rakennusoikeus. Uuden asemakaavan ratkaisu on laadittu perustuen vuokralaisen viitesuunnitelmiin ja lähtökohta on ollut, että nykyinen kahvilarakennus tullaan purkamaan ja tilalle rakentamaan uuden asemakaavan ja esitetyn viitesuunnitelman mukainen ratkaisu alue-rakentamisen edetessä.

Kiinteistölautakunta on 19.9.2015 (485 §) päättänyt kohteesta järjestetyn ilmoittautumismenettelyn perusteella vuokrata Pyhän Birgitan puiston kahvila Oy:lle Helsingin kaupungin 20. kaupunginosan (Länsisatama) yleisestä alueesta 91-20-9909-100 määräalan (n. 450 m²) kioski-kahvilaa varten 30.9.2033 saakka.

Maanvuokrasopimusta on vuosien varrella muutettu useamman kerran. Tonttiosaston osastopäällikön päätöksellä 21.4.2015 (60 §) vuokra-alueeseen on liitetty terassia varten noin 123 m²:n lisäalue ja edelleen 1.4.2016 (58 §) väliaikaista konttirakennusta varten noin 15 m²:n lisäalue. Lisäksi yritystontit -tiimin päällikkö on 27.5.2020 (73 §) vuokrannut kahvilan käyttöön kausiluonteisen, noin 150 m²:n meriterassin, josta peritään vuokraa kaupungin kulloinkin voimassa olevan terassi-hinnaston mukaisesti.

Myös Alueidenkäyttö/Palvelut ja luvat on tehnyt vuokralaisen kanssa erillisen sopimuksen tontit-yksikön hallinnoiman kahvilan vuokra-alueen viereisestä terassialueesta 1.5.2023-31.8.2026 saakka. Tämän sopimusmuutoksen myötä vuokra-alue yhtenäistetään ja erilliset sopimukset päätetään lukuun ottamatta toistaiseksi voimassa olevalla sopimuksella vuokrattua, muusta vuokra-alueesta erillistä ja kausi-luonteista meriterassia.

Nykyinen maanvuokrasopimus nro 23231on liitteenä 2.

Vuokra-ajan jatkaminen etupainotteisesti on perusteltua ottaen huomioon, että vuokralainen on aloittanut kahvilan mittavan peruskorjauksen, jonka yhteydessä sitä myös laajennetaan ja tämä investointi vaatii riittävän pitkää maanvuokrasopimusta.

Vuokra-alueiden yhdistäminen ja alueen lisääminen kahvilan jäte-huoltoa varten on perusteltua, koska näin muodostuva alue vastaa vi-reillä olevassa Hernesaaren asemakaavan muutoksessa esitetyn kahvilatontin aluetta ja asemakaavoitus- sekä kaupunkitila- ja maisema-suunnittelu -palvelut puoltavat ratkaisua.

Nykyisen vuokrasopimuksen mukainen vuokra on laskettu kahvilan rakennuslupapiirustusten mukaisten kerrosneliöiden (150 k-m²) mukaan. Myös väliaikaisesta konttirakennuksesta sekä jo aikaisemmin toteutetuista katetuista lisätiloista (katettu varastoalue ja kylmäkontit, yhteensä 37 k-m²) on peritty vuokraa 1.4.2016 alkaen.

Vuokraa tarkistetaan nyt toteutettavan lisärakentamisen osalta (66 k-m²). Alueen perusvuosivuokra kahvilan osalta on tällä hetkellä 1 188 euroa. Käytetty yksikköhinta on 127 euroa/k-m² (indeksi 100), joka vastaa nykyarvoltaan noin 3 000 euroa. Kahvilan vuodelta 2025 peritty vuosivuokra on ollut 27 597,24 euroa. Hinnoittelu on perustunut 2015 ratkaistuun kilpailutukseen, jonka kohteena on ollut 40 k-m²:n kioski-kahvila.

Tontinluovutuslinjausten soveltamisohjeen (29.1.2019) mukaan, mikä-li vuokra-aikaa jatketaan vuokrasopimukseen tehtävin muutoksin kesken vuokrakauden, tontin maanvuokraa tarkistetaan vuokra-ajan jatkamisen yhteydessä sopimusmuutoksen ajankohdan hintatasoon. Aiemmin vuokratun rakennusoikeuden (187 k-m²) osalta peritään kuitenkin alkuperäistä vuokraa vastaava määrä alkuperäisen vuokraajan päättymiseen, eli tässä tapauksessa 30.9.2033, saakka.

Nyt toteutettavan laajennuksen (66 k-m²) osalta käytetään markkinaehtoista yksikköhintaa 84,78 euroa (ind. 100), joka vastaa elinkustannus-indeksin 02/2026 (2334) mukaan 2 000 euroa. Hinnoittelu perustuu ulkopuolisen asiantuntijan arvioon, Helsingin kahvila- ja ravintolatontteja koskevaan vyöhykehinnastoon (Gem Valuation 5.1.2023).

Laajennuksen perusvuosivuokra on 279,78 euroa (66 k-m² * 84,78 * ind. 02/2026 23,59), eli perittävä vuosivuokra laajennuksen osalta on 6 600 euroa.

Meriterassin vuokra säilyy ennallaan ollen kiinteä 9,91euroa/m²/kuukausi 31.12.2026 saakka ja että terassi on käytössä vain kesäkaudella viiden 7 432,50 kuukauden ajan, 1.5.-30.9. välisenä aikana (150 m² * 9,91 euroa * 5 kk = euroa/vuosi).

Uusi perusvuosivuokra nykyisen sopimuskauden päättyessä 1.10.2033 on 1 072,46 euroa vuodessa sekä sitä vastaava perusindeksi 100.

Tämän lisäksi kausiluonteisesta, toistaiseksi voimassa olevasta meriterassivuokrauksesta peritään edelleen kaupungin kulloinkin voimassa olevan terassihinnaston mukaista vuokraa, joka on tällä hetkellä 7 432,50 euroa / vuosi.

Kaupunkiympäristölautakunta on 4.4.2023 § 195 siirtänyt hallinto-säännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaisen toimivaltansa toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikölle antaa uudelleen vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä yritystarkoituksiin enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin päällikölle, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m².