Asemakaavan muutos, nro 12818, Karhusaaren pohjoisosa

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Karhusaaren pohjoisosaan suunnitellaan uusia pientaloja, jotka täydentävät nykyistä pientaloaluetta alueen vehreys ja väljyys säilyttäen. Alueen liikennejärjestelyjä parannetaan täydentämällä nykyistä katuverkostoa. Luontoarvot turvataan säilyttämällä Karhusaarenkorpi laajana metsäisenä alueena ja osoittamalla arvokkaimmille luontokohteille säilytettävä tai ennallistettava alueen osa -merkintä. Alueen arvokkaimmat rakennukset suojellaan ja kulttuuriympäristöt säilytetään. Nykyisin tonttiin kuuluva ranta-alue Karhutorpan länsipuolella muutetaan yleiseksi virkistysalueeksi.

Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty ratkaisemaan se, että aluetta voidaan ensi vaiheessa rakentaa täydentämällä pientalokortteleita samalla, kun keskeiset alueet jäävät odottamaan maakuntakaavaan ja vireillä olevaan Östersundomin osayleiskaavaan perustuvaa rakentamista pidemmällä aikavälillä.

Uutta asuinkerrosalaa tulee pientaloihin 7 900 k-m². Asukasmäärän lisäys on noin 150 uutta asukasta.

Uusia pientaloja suunnitellaan pääasiassa nykyisille erittäin väljästi rakennetuille erillispientalojen korttelialueille, joiden korttelitehokkuus on 0,10–0,15. Myös kaupungin omistamalle maalle katujen varsille on suunniteltu uutta rakentamista. Tavoitteena on säilyttää tonttien pinta-alasta vähintään kolmasosa luonnontilaisena täydennysrakentamisen yhteydessä.

Alueelle suunnitellaan sekä Karhusaaren sisäisiä että saaresta mantereelle johtavia liikenneyhteyksiä. Tavoitteena on liikenneverkoston parantaminen alueella lyhyellä ja pitkällä aikavälillä. Asemakaavan muutoksessa varaudutaan uusiin siltayhteyksiin, mutta ne suunnitellaan vasta myöhemmässä vaiheessa.

Kaavamuutoksen korttelialueet ovat pääasiassa voimassa olevan asemakaavan mukaisia, yksityisessä maanomistuksessa olevia korttelialueita, joille osoitetaan täydennysrakentamista. Voimassa olevassa asemakaavassa on rakennusoikeutta asumista varten yhteensä noin 28 000 k-m², josta on rakentunut vain noin 6 000 k-m². Voimassa oleva asemakaava mahdollistaa n. 500–600 k-m² kokoisten asuinrakennusten rakentamisen, mutta kaavan mukaan on toteutunut noin 20 rakennusta, jotka ovat keskimäärin 300 k-m² kokoisia.

Kaavaratkaisu mahdollistaa voimassa olevaa kaavaa pienemmät asuinrakennukset ja siten edistää rakennusoikeuden toteutettavuutta, minkä seurauksena kaavamuutoksen mukainen alueen asukasmäärän lisäys on arviolta 450–600 uutta asukasta.

Voimassa olevan asemakaavan kaavavaranto ei ole rakentunut joko maanomistajien tahdosta tai sen vuoksi, että alueella on ollut pitkään rakennuskieltoja ensin yhteisen yleiskaavan ja myöhemmin asemakaavan laatimista varten. Rakennuskiellot ovat olleet tarpeen, jotta alueelle voidaan suunnitella tarvittavat katuyhteydet ja katujen yhteyteen tuleva yhdyskuntatekniikka kuten vesihuoltoverkosto.

Karhusaaren pohjoisosan asemakaavan toteuttaminen tapahtuu kolmessa vaiheessa. Ensin alueelle voidaan rakentaa noin 30 uutta pientaloa nykyisen katu- ja vesihuoltoverkoston varassa, mikä on suunnilleen sama määrä kuin voimassa oleva asemakaava mahdollistaisi. Toisessa vaiheessa alueelle voidaan rakentaa noin 100–130 uutta pientaloa uuden katu- ja vesihuoltoverkoston varaan. Rakentamisen jakautuminen ensimmäiseen ja toiseen vaiheeseen on ratkaistu vesihuoltoon liittyvällä vaiheistusmääräyksellä. Kolmannessa vaiheessa alueelle rakennetaan uusi siltayhteys ja täydennysrakentamista, ja tämä vaihe edellyttää asemakaavan muutosta nyt maa- ja metsätalousalueiksi osoitetuille alueille.

Karhusaaren keskeiset alueet kuten maa- ja metsätalousalueiksi (M) kaavassa osoitetut alueet odottavat osayleiskaavan etenemistä. M-alueille on mahdollisesti perusteltua osoittaa tehokkaampaa rakentamista pidemmällä aikavälillä. Niiden rakentaminen on myös sidoksissa tulevaan siltayhteyteen, sillä Karhusaareen voidaan osoittaa laajempaa lisärakentamista vasta, kun alueelle voidaan järjestää vaihtoehtoinen pelastusreitti sillan toteutumisen myötä. Siltayhteyden toteuttaminen puolestaan edellyttää Korsnäsin alueen tarkempaa suunnittelua, joka ajoittuu myöhempään ajankohtaan. Uutta siltayhteyttä ja täydennysrakentamista varten tarvitaan asemakaavan muutos.

Kaavaratkaisun yhteydessä on laadittu liikennesuunnitelma (piir.nro 8038), joka on päätösehdotuksen liitteenä.

Kaava-alueen länsiosan katualueissa on varauduttu valmisteilla olevan osayleiskaavan mukaisen taajamarakenteen laajenemiseen. Kaavan liitteenä olevassa liikennesuunnitelmassa on näille kaduille esitetty alustavat liikennejärjestelyt ennen koko saaren alueen uudeksi kokoojakaduksi laajentuvan Karhusaarenportin sekä sen pohjoispuolelle sijoittuvan siltayhteyden rakentamista. Liikennesuunnitelmaa tullaan tältä osin myöhemmin muuttamaan, mikäli siltayhteys ja laajempi lisärakentaminen toteutuu myöhempien kaavahankkeiden kautta. Nämä vaiheittaiseen rakentamiseen tähtäävät järjestelyt mahdollistavat myös alueen vesihuoltoverkon toteuttamisen. Muun kaava-alueen katuverkko toteutetaan pientaloalueen tonttikaduiksi.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että Karhusaaren täydennysrakentaminen on mahdollista alueen vehreys ja väljyys säilyttäen. Alueen liikennejärjestelyt paranevat nykyiseen verrattuna alueen sisällä. Vireillä olevan osayleiskaavana tavoitteisiin sekä sen mukaisiin liikenneyhteyksiin voidaan varautua huomattavasti voimassa olevaa asemakaavaa paremmin maakuntakaavan mukaisesti. Kaavan vaikutukset luontoarvoihin ovat pääsääntöisesti suojelevia ja säilyttäviä, metsien monimuotoisuuden kannalta arvokkaasta Karhukorven virkistysalueesta säilyy luonnontilaisena 95 %. Kaavamuutoksen myötä alueella suojellaan kuusi rakennusta ja nykyisin asumisen korttelialueeseen kuuluva ranta-alue Karhutorpan länsipuolella muutetaan yleiseksi virkistysalueeksi. Karhusaaren keskeiset alueet odottavat osayleiskaavaan perustuvaa mahdollisesti tehokkaampaa rakentamista pidemmällä aikavälillä. Kaavan sosiaalisten vaikutusten arvioinnin osana on arvioitu kaavan toteuttamisen vaikutukset lapsiin ja nuoriin. Vaikutusten arviointi löytyy kaavaselostuksesta.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupunkistrategian 2025-2029 tavoitteiden toteuttamista siten, että Karhusaaren pohjoisosan omaleimaisuus, väljyys ja luonne säilyvät. Karhusaaren omaleimaisuus syntyy luontotyypeiltään vaihtelevasta ja maastonmuodoiltaan pienipiirteisestä luonnosta, merellisyydestä ja eri vuosikymmenten aikana rakennettujen pientalojen kudelmasta. Nykyiset tontit ovat erittäin väljiä ja täydennysrakentamisen myötä tonttien väljyys säilyy.

Arvokkaimmille luontoalueille ei osoiteta rakentamista. Luontoarvot turvataan säilyttämällä Karhusaarenkorpi laajana metsäisenä alueena ja osoittamalla arvokkaimmille luontokohteille säilytettävä tai ennallistettava alueen osa -merkintä.

Kaavaratkaisun myötä Karhusaaren pohjoisosaan syntyy uutta virkistysalueeksi osoitettua julkista merenrantaa n. 100 metrin verran.

Karhusaarta kehitetään modernin luonnonläheisen pientaloasumisen mallikaupunkina, jossa kolmasosa tontista säilytetään luonnontilaisena ja rakennukset sovitetaan maastoon.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti ehdotuksesta ja sen nähtäville asettamisesta 11.11.2025. Lautakunta edellytti, että kaavaehdotuksen nähtävillä olon aikana tulee tehdä uusi viitasammakkoselvitys. Alueelta ei havaittu viitasammakoita vuoden 2026 alussa valmistuneessa selvityksessä kuten ei havaittu aiemmin vuonna 2015 tehdyssä selvityksessäkään. Lisäksi kaupungin ympäristöpalveluiden asiantuntija teki viitasammakoihin liittyvän tarkistuskäynnin Kutulökin alueelle 17.4.2026 sammakoiden kutuaikaan. Alueelta ei havaittu viitasammakoita tarkistuskäynnillä.

Karhusaareen on laadittu suunnitteluperiaatteet (kaupunkisuunnittelulautakunta 18.2.2010) ja Karhusaaren kaavarunko (kaupunkisuunnittelulautakunta 17.3.2015). Kaavarunko on yhtenevä Östersundomin yhteisen yleiskaavan kanssa, joka kumoutui korkeimmassa hallinto-oikeudessa 10.5.2021. Östersundomin maakuntakaava tuli kuitenkin voimaan samana vuonna, ja Helsingissä käynnistettiin Östersundomin osayleiskaavan valmistelu v. 2022. Östersundomin osayleiskaavaluonnos hyväksyttiin kaupunkiympäristölautakunnassa jatkosuunnittelun pohjaksi 18.3.2025.

Östersundomin alueelle on laadittu v. 2022 nykyisten pientaloalueiden asemakaavoitusohjelma, jossa on osoitettu mahdolliset alueet ensimmäisen vaiheen täydennysrakentamiselle ennen koko alueen mittavampaa osayleiskaavaan ja raitiotieyhteyteen perustuvaa rakentamista. Kaavoitusohjelman tavoitteena on, että Östersundomiin voitaisiin rakentaa pitkien rakennuskieltojen jälkeen, mikä on kohtuullista alueen maanomistajien kannalta. Täydennysrakentaminen mahdollistaa alueen palvelujen turvaamisen tilanteessa, jossa alueen väestömäärä on vähentynyt vuosien 2010–2020 välillä 13,5 %. Karhusaaren pohjoisosa on yksi kaavoitusohjelman mukaisista täydennysrakennettavista alueista.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Kaavamuutosalue sijaitsee Östersundomissa, Karhusaaren pohjoisosassa. Alue rajautuu pohjoisessa ja idässä merialueeseen, lännessä Karhurannanmetsän virkistysalueeseen ja etelässä pääosin Karhusaarentiehen, virkistysalueeseen tai sen varrella oleviin erillispientalojen korttelialueisiin.

Alueella voimassa olevat asemakaavat:

Alueella on voimassa asemakaavat 753011 (01.01.2000), 753007 (10.08.1995), 753005 (01.01.1995), 753003 (07.12.1993), 753002 (01.01.1994), 753001 (05.08.1993), 11930 (30.04.2010).

Alueella on voimassa useita asemakaavoja (vuosilta 1993–2010) ja niissä alue on merkitty erillispientalojen korttelialueeksi, lähivirkistysalueeksi, asumista palvelevien huoltorakennusten korttelialueeksi, yleisten alueiden korttelialueeksi, katualueeksi ja vesialueeksi. Erillispientalokortteleiden tehokkuusluku on voimassa olevassa kaavassa 0,10–0,15.

Pääosa alueen nykyisistä lähivirkistysalueista ja osa erillispientalojen korttelialueista on kaupungin omistuksessa. Pääosa alueen nykyisistä erillispientalojen korttelialueista ja osa lähivirkistysalueista on yksityisessä omistuksessa.

Kaavoitus on tullut vireille kaupungin aloitteesta ja tontin omistajan tai haltijan hakemuksesta.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia. Kustannuksia aiheutuu uusien katujen rakentamisesta sekä viheralueiden rakennustoimenpiteistä.

Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Uutta kerrosalaa kaavoitetaan sekä kaupungin omistamalle maalle että yksityiselle maalle. Kaupunki saa yksityisessä omistuksessa olevien tonttien osalta maankäyttökorvauksia. Maankäyttökorvauksista sovitaan maanomistajan kanssa käytävissä maapoliittisissa neuvotteluissa.

Investointikustannukset:

• Kadut ja liikennealueet 17 100 000 euroa
• Puistot ja viheralueet 1 500 000 euroa

Investointikustannukset yhteensä 18 600 000 euroa.

Muut kustannukset:

• Vesihuoltoverkosto 6 600 000 euroa
• Sähkö- ja televerkon kustannukset 1 300 000 euroa

Karhusaarentie rakennetaan uudelleen ja sen yhteyteen sijoitetaan kunnallistekniikkaa. Kustannusarvio tälle on n. 10,1 milj. euroa. Karhusaarentien uudelleen rakentaminen palvelee tätä kaava-aluetta laajempaa aluetta.

Tulovaikutukset:

Kaupungin maalle kaavoitettavan kerrosalan rakennusoikeuden arvo on karkeasti arvioiden n. 5 milj. euroa. Kaupunki saa yksityisessä omistuksessa olevien tonttien osalta maankäyttökorvauksia. Maankäyttökorvauksista sovitaan maanomistajan kanssa käytävissä maapoliittisissa neuvotteluissa.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa on esitetty kaavan valmisteluaikana toteutettu vuorovaikutus, yhteenvedot saaduista viranomais- ja asiantuntijatahojen kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomais- ja asiantuntijayhteistyö

Valmistelu on tehty yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen kanssa. Valmistelun aikana on tehty yhteistyötä lisäksi seuraavien viranomais- ja asiantuntijatahojen kanssa:

• kasvatuksen ja koulutuksen toimiala
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala/Kaupunginmuseo
• sosiaali-, terveys- ja pelastustoimiala/Pelastuslaitos

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (AKL/MRL 65 §, MRA 27 §)

Kaavaehdotus esiteltiin kaupunkiympäristölautakunnalle 4.11.2025. Lautakunta päätti 11.11.2025 asettaa kaavaehdotuksen nähtäville.

Lautakunta edellytti, että kaavan nähtävillä olon aikana alueelle tehdään uusi viitasammakkoselvitys.

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 26.11.2025–12.1.2026.

Kaavaehdotusta koskevia muistutuksia saapui 12 kpl.

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat kaavarajaukseen, alueiden käyttötarkoitukseen ja korttelialueisiin, rakennusalaan, rakennusoikeuteen ja rakennusten määrään, tontteihin, liikenteeseen, suojelukohteisiin, rakennuskieltoon, yhdyskuntatekniikkaan, luontoarvoihin, maanomistajien yhdenvertaiseen kohteluun ja toteutukseen.

Huomautukset on otettu huomioon siten, että muutamien katujen linjausta, päättymistä ja/tai kulkumuotoa on muutettu. Rakennusaloja, rakennusoikeutta ja alueen osa merkintöjä kuten slp-alueita on muokattu. Slp-alueen kuvausta on tarkennettu. Kaavarajausta on pienennetty, kun palvelurakennusten korttelialue (P) on jätetty pois kaavamuutoksesta, jotta korttelissa olevien rakennusten suojeluarvoja voidaan uudelleenarvioida samassa yhteydessä täydennysrakentamisen kanssa. Vastineet muistutuksiin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Nähtävilläoloajan ulkopuolella saapui kirjeitä 2 kpl. Kirjeissä esitetyt huomautukset kohdistuivat samoihin aiheisiin kuin ehdotusvaiheen varsinaisena muistutusaikana jätetyissä muistutuksissa. Pääasiallisina aiheina olivat rakennusoikeuden määrä ja maanomistajien yhdenvertainen kohtelu. Kirjeiden aiheisiin on vastattu muistutusten vastineiden yhteydessä. Vastineet kirjeisiin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Lausuntoja saatiin seuraavilta viranomais- ja asiantuntijatahoilta:

• Helen Sähköverkko Oy
• Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY)
• Lupa- ja valvontavirasto
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala/Kaupunginmuseo

Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat vesihuoltoon, tontin rakennettavuuteen, luontoarvoihin ja ilmastovaikutusten arviointiin liittyen. Huomautukset on otettu huomioon siten, että lepakoihin liittyviä kaavamääräyksiä ja selostuksen ilmastovaikutusten arviointia on täydennetty. Vastineet lausuntoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu Tehdyt muutokset -liitteeseen. Tehdyt muutokset ovat luonteeltaan vähäisiä, joten kaavaehdotusta ei ole ollut tarpeen asettaa uudelleen nähtäville.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa. Niitä, joiden etua muutokset koskevat, on kuultu erikseen sähköpostilla.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ja vaikutukset ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Sovelletut säännökset

Alueidenkäyttölaki/Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999) 9 §, 51 §, 52 §, 54 §, 55 §, 55a §, 57 §, 59 §, 62 §, 63 §, 65 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus (895/1999) 27 §, 28 §, 30 §, 94 §.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta voi hallintosäännön 2 luvun 9 §:n nojalla tehdä esityksiä kaupunginhallitukselle kaupunkiympäristön toimialan tehtäviin hallintosäännön 4 luvun 6 §:n mukaan kuuluvissa asioissa.

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 21 b kohdan nojalla kaupunkiympäristölautakunta päättää alueidenkäyttölain mukaisen kunnan perustellun kannanoton ilmoittamisesta kaavaehdotuksesta muistutuksen tehneille.

Jatkotoimenpiteet

Kaava-alueeseen tai sen osaan liittyy maankäyttösopimusmenettely, joka tulee saattaa päätökseen ennen kaavan hyväksymistä.

Alueidenkäyttölain 52 §:n mukaan asemakaavan hyväksyy kaupunginvaltuusto, ellei valtuuston päätösvaltaa ole siirretty kaupunginhallitukselle tai lautakunnalle.

Koska kyseessä ei ole hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 1 momentin kohdissa 2–3 tarkoitettu kaupunkiympäristölautakunnan toimivaltaan kuuluva merkitykseltään vähäinen asemakaavan muutos, sen hyväksyy kaupunginvaltuusto.

Kaavan hyväksymistä koskevasta päätöksestä ilmoitetaan lausunnon antaneille viranomaisille.

Kaavan hyväksymistä koskevasta päätöksestä ilmoitetaan niille kunnan jäsenille ja muistutuksen tehneille, jotka ovat sitä pyytäneet kaavan ollessa nähtävillä.

Päätös tullut nähtäväksi 08.06.2026

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §