Asemakaavan muutos nro 13029, Malmi, tontti 38220/3, Kirkonkyläntie 3, Marvea Oy

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle

• 3.11.2026 päivätyn asemakaavan muutosehdotuksen nro 13029 (liite 3) hyväksymistä. Asemakaavan muutos koskee Helsingin kaupungin 38. kaupunginosan (Malmi, Ylä-Malmi) korttelin 38220 tonttia 3.

Lisäksi lautakunta päättää

• ettei ehdotusta aseteta uudelleen nähtäville.
• antaa vuorovaikutusraportista ilmenevät vastineet ehdotuksesta annettuihin lausuntoihin.

Päätösasiakirjat ovat luettavissa kaupunkiympäristön toimialan asiakaspalvelussa, Työpajankatu 8 (puh. 09 310 22111), sekä verkkosivuilla: 

https://paatokset.hel.fi/fi/asia/hel-2024-012380

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Malmin aseman läheinen liike- ja toimistorakennusten tontti muutetaan pääosin asuinkäyttöön ja rakennusoikeutta sekä suurinta sallittua kerroslukua nostetaan. 1980-luvulla rakennettu toimistorakennusosa puretaan. Tilalle suunnitellaan 9-kerroksista asuinkerrostaloa, jonka katutasoon tulee liiketilaa. 1949 valmistunut asemakaavalla suojeltu osa palautetaan osittain asuinkäyttöön. Pieni osa tontista liitetään jalankululle ja polkupyöräilylle varattuun Kaupparaittiin. Autopaikat sijoitetaan valtaosin laitokseen kuten nykyäänkin.

Uutta asuinkerrosalaa tulee kerrostaloihin 3 100 k‑m². Toimisto- ja liiketilan kerrosala vähenee. Voimassa olevan asemakaavan liike- ja toimistorakennusten kerrosala on 1500 k-m².  Määrä mahdollistaa laskennallisesti noin 38 työpaikkaa, mutta tontilla on alle 10 työpaikkaa. Kaavaratkaisu vaatii liiketilaa rakennettavaksi vähintään 230 k-m², joten liiketila vähenee enimmillään 1270 k-m². Asukasmäärän lisäys on noin 78 uutta asukasta. Työpaikkamäärä vähenee noin 30 työpaikalla. 

Vajaakäyttöisellä tontilla aseman ja suunnitellun Viikin-Malmin pikaraitiotien pysäkin läheisyydessä halutaan yleiskaavaan ja Malmin keskustan suunnitteluperiaatteisiin perustuen lisätä joukkoliikenteeseen tukeutuvaa asumista ja tiivistää rakentamista. Tavoitteena on vahvistaa Malmin kaupunkiuudistusalueen elinvoimaa ja kehittää Malmin keskustan toiminnallista sekoittuneisuutta. Asuntojen lisääminen on yksi kaupunkiuudistuksen tärkeä tavoite. Asukasmäärän kasvulla ylläpidetään monipuolisia palveluita. Kaupunkikuvaa ja viihtyisyyttä halutaan parantaa erityisesti kävely-ympäristön ja katutason elävyyden kannalta.  Myös lähiympäristö on uudistumispaineessa ja tavoitteena on sovittaa kaavasuunnitelma sekä nykyiseen että vaiheittain uudistuvaan kaupunkiympäristöön. Suojellun rakennuksen arvot turvataan ja luodaan edellytykset ympäristöhäiriöiltä suojatun terveellisen ja turvallisen elinympäristön jatkosuunnittelulle. 

Liikennesuunnittelussa kiinnitetään erityisesti huomiota kävely-ympäristön turvallisuuteen. Kaavaratkaisu mahdollistaa nykyisen arkadikäytävän poistamisen. Maantasokerrosta ja julkisivua koskevilla kaavamääräyksillä parannetaan jalankulkuympäristön viihtyisyyttä. 

Asuntojen osalta kaavaratkaisu ei velvoita mihinkään tiettyyn autopaikkamäärään vaan määrä suunnitellaan rakennushankkeessa. Autopaikat tulee sijoittaa enintään 300 metrin etäisyydellä sijaitsevaan pysäköintilaitokseen liikuntaesteisten autopaikkaa lukuun ottamatta.

Suunnittelussa on erityisesti pyritty yhteensovittamaan taloudellinen toteuttamiskelpoisuus, kaupunkikuvalliset tavoitteet sekä asuin- ja kävely-ympäristön toimivuus ja viihtyisyys. Kaavaratkaisu mahdollistaa pohjoispuoleisen naapuritontin tehostamisen Malmin keskustan suunnitteluperiaatteiden pohjalta. Keskustelua on herättänyt varsinkin uuden asuinkerrostalon korkeus ja valmistelun aikana uudisrakentamisen enimmäiskerrosluku on madallettu 12:sta 9:ään.

Kaavaratkaisun toteuttamisen myötä kävelyetäisyydelle Malmin asemasta voidaan rakentaa uusia asuntoja nykyisiä lähiympäristön rakennuksia korkeampaan kerrostaloon. Tontti rakennetaan tehokkaammin. Yhdessä muiden vireillä olevien kaavahankkeiden kanssa toteuttaminen uudistaa Malmin keskustaa. 1980-luvun rakennuskantaa ja toimistorakentamisen kerrosalaa häviää, mutta suojeltu 1940-luvun rakennus säilyy suojeltuna. Kaavan sosiaalisten vaikutusten arvioinnin osana on arvioitu kaavan toteuttamisen vaikutukset lapsiin ja nuoriin. Vaikutusten arviointi löytyy kaavaselostuksesta.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupunkistrategian 2025–2029 tavoitteiden toteutumista muun muassa seuraavasti:

• Katutasoon vaaditaan liiketiloja. Liiketilaa koskevilla vaatimuksilla lisätään liiketilan joustavaa käyttöä sekä asumisen viihtyisyyttä. Pihan viihtyisyyttä parannetaan melun torjunnalla,  autopaikkarajoituksilla ja kasvillisuutta koskevilla määräyksillä. Kaupparaitin laajennuksella lisätään mahdollisuuksia huomioida viihtyisyysnäkökohtia katusuunnittelussa.  
• Kaupunkirakennetta tiivistetään Malmin aseman erinomaisten joukkoliikenneyhteyksien äärellä. Kirkonkyläntielle suunnitellaan myös Viikin-Malmin pikaraitiotietä.
• Malmin kaupunkiuudistusalueen keskeistä asemanseutua kehitetään.

Asemakaavan muutos on Helsingin yleiskaavan (2016) mukainen.

Aluetta koskevat muut suunnitelmat ja päätökset:

• Malmin keskustavisio – uudistumisen polkuja (kaupunkiympäristölautakunta tiedoksi 3.3.2020 § 120)
• Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelma 2024 (kaupunginvaltuusto hyväksyi 28.8.2024 § 149)
  • Asuinalueiden välisten erojen tasapainottamiseksi ja eriytymiskehityksen torjumiseksi Helsinki toteuttaa kaupunkiuudistusta Malmilla, Malminkartano-Kannelmäessä, Mellunkylässä ja Meri-Rastilassa. Tavoitteena on kaupunkikehittämisen keinoin edistää kaupunkiuudistusalueiden elinvoimaa ja viihtyisyyttä. Kaupunkiuudistusalueiden asuntotuotannon tavoitteena on tasapainottaa alueen asuntokantarakennetta, lisätä asukasrakenteeltaan ikääntyvien alueiden asukasmäärää ja kohottaa alueiden profiilia uudisrakentamisen keinoin. Tavoitteena on rakentaa kaupunkiuudistusalueille noin 25 % lisää asuntoja vuoteen 2035 mennessä niin, että alueiden asuntokannan hallinta- ja rahoitusmuotojakauma kehittyy kohti kaupungin hallinta- ja rahoitusmuototavoitetta.
• Malmin keskustan suunnitteluperiaatteet (kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi 1.6.2021 § 295)
• Suunnitteluperiaatteiden mukaan Malmin asemasta 200 metrin säteellä voidaan tapauskohtaisen harkinnan perusteella kaavoittaa kortteleita, joille ei tarvitse osoittaa autoille tarkoitettua pysäköintitilaa. Tällöin kiinteistöllä tulee olla vähimmäisvaatimuksia paremmat pyörien säilytys- ja huoltotilat sekä turvalliset autoliikenteen huolto- ja saattoliikennejärjestelyt.

Lähialuetta koskevia suunnitelmia ja päätöksiä:

• Malmin ja Pukinmäen yleisten alueiden suunnitelma 2021–2030 (kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi 8.6.2021 §309) 
• Ylä-Malmin torin katusuunnitelma (kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi 24.9.2024 § 481)
• Viikin-Malmin pikaraitiotien yleissuunnitelma 2021,2024 (kaupunginvaltuusto 16.4.2025 § 78)

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Suhde lähiympäristöön:

Tontti on näkyvällä paikalla Kirkonkyläntien kaarteessa. Kirkonkyläntien-Vanhan Helsingintien historiallinen tielinja on yksi Malmin pääväylistä. Tielinjan äärelle sijoittuu sekä palveluja että asumista ja sen varrelle on viime vuosina rakennettu aiempaa korkeampia (7–16-kerroksisia) rakennuksia. 

Korttelissa 38220 on kaksi tonttia, joista pohjoisempi naapuritontti reunustaa Ylä-Malmin toria. Tori on osa radan molemmin puolin levittyvää Malmin keskustakokonaisuutta, joka toteutettiin pitkälti 1980-luvulla. Ylä-Malmin tori on rakennettu vuonna 1987 Liikennetekniikka Oy:n suunnitelmien mukaisesti. Aiemmista kaavoitusvaiheista syntynyt torin kiilamuoto muodostaa luoteeseen suuntautuvan valeperspektiivin. Torin peruskorjauksen on tarkoitus valmistua syksyllä 2026. Peruskorjauksessa parannetaan toria viihtyisämmäksi, vehreämmäksi ja turvallisemmaksi. Torimyynnin, leikin ja oleskelun mahdollisuuksia monipuolistetaan ja valaistusta kehitetään. Luvatonta autolla ajoa estetään ja huoltoajoa ohjataan rakenteilla.

Toria reunustava rakennuskanta on peräisin pääosin 1980-luvun lopulta ja rakennuksissa on sekä asuin- että liiketilaa. Katutasossa on pääasiallisesti liiketilaa. Ylä-Malmin torin rakennuskokonaisuutta sitovat yhteen muun muassa vaalea julkisivumateriaali, yhtenäinen kerrosluku sekä arkadiaihe. Toria reunustavat rakennukset vaikuttavat tasakorkuisilta nelikerroksisuuden vallitessa. Kaakkoispäädyn kauppakeskus on viisikerroksinen ja julkisivuiltaan pääosin punasävyistä tiililaattaa. Arkadikäytävät ovat kapeita ja ravintoloiden terassit katkovat kävely-yhteyksiä. Toritilaa on kuvailtu pitkäksi ja avaraksi ja näkymiä osin liiankin pitkiksi.
 
Lähialueella Kirkonkyläntien varrella on myös 1950–60-luvun rakennuksia. Kirkonkyläntien toisella puolen on kaksi asemakaavalla suojeltua rakennusta: Kirkonkyläntie 2:n vuosina 1917 ja 1931 valmistunut liikerakennus ja Kirkonkyläntie 6:n 1954 valmistunut osa. 

Kaava-alueen nykytila:

Tontille on ajoyhteys Ylä-Malmin torille johtavalta Torikadulta. Viereinen Kaupparaitti on tärkeä Ylä-Malmin keskustakortteleita yhdistävä jalankulku- ja pyörätieyhteys. 

Kaava-alue käsittää 985 m²:n suuruisen tontin. Tontilla oleva toimistoliikerakennus koostuu kahdesta eri-ikäisestä osasta. Pääosin kolmekerroksisia rakennuksen osia yhdistää kaksikerroksinen väliosa. Uudemman osan ilmanvaihtokonehuone on neljännen kerroksen tasolla.  Rakennuksen kerrosala on 1462 k-m², ja toteutunut tonttitehokkuus on 1,48. 

Vanhempi, arkkitehti Runar Finnilän suunnittelema osa on valmistunut 1949 alun perin Pohjoismaiden Yhdyspankiksi. Malmin keskustan tunnusmerkkeihin kuuluva jyrkkäkattoinen vanha pankkirakennus on kaupunkikuvallisesti merkittävä ja se on asemakaavalla suojeltu. Tiilestä muuratun vanhan pankkirakennuksen julkisivut on rapattu. Rakennuksen kahdessa ylemmässä kerroksessa on alun perin ollut asuntoja. Vanhaan pankkirakennukseen liittyy kiinteästi Arkkitehtitoimisto Erik Kråkströmin suunnittelema 1989 valmistunut laajennus. Betonielementtirakenteinen ja klinkkeripinnoitetuilla betonielementeillä verhoiltu laajennusosa on rakennettu tontin rajalla kiinni viereisen tontin liikerakennukseen. Kaupparaitin puoleisella sivulla on arkadikäytävä. 

Rakennus on vajaakäytössä. Tehdyistä muutostöistä huolimatta osaan tiloista ei ole löytynyt vuokralaisia. Rakennuksessa toimii muun muassa aasialainen elintarvikemyymälä, parturi ja autokoulu. Työpaikkoja on alle kymmenen. 

Torikadun suuntaan avautuu pieni piha, joka palvelee lähinnä huoltopihana. Pihalla on kaksi pysäköintipaikkaa. Lisäksi kiinteistöllä on osakkuuteen perustuen 13 autopaikkaa viereisessä Malmin pysäköintitalo Oy:n pysäköintilaitoksessa. 

Alueella on voimassa asemakaava 9113 (16.05.1986).

Asemakaavassa tontti on liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (K). Rakennusoikeus on 1500 k-m².  Neliosaisen rakennusalan suurimmat kerrosluvut ovat I – IV. Korttelissa on kaksi tonttia ja rakennukset on rakennettava tontin rajalla kiinni toisiinsa. III-kerroksinen rakennusala on osoitettu suojelluksi rakennukseksi merkinnällä sr-1, jonka mukaan rakennusta ei saa purkaa eikä siinä saa suorittaa sellaisia muutostöitä, jotka tärvelevät julkisivujen tai vesikaton rakennustaiteellista arvoa tai tyyliä. Kaupparaitin puolelle on määrätty rakennettavaksi pilarein kannatettu uloke. Torikadun puoleisen rajan vierellä on istutettavaksi määrätty alueen osa. Kirkonkyläntieltä ja vähältä matkaa Torikatua ei saa järjestää ajoneuvoliittymää. Tontilla saa olla kaksi autopaikkaa. Muut autopaikat sijoitetaan korttelin 38221 LPY-alueelle (osoitteessa Kauppakaarre 3 sijaitsevaan pysäköintitaloon). Autopaikkoja on varattava liiketiloille 1 ap/80 k-m² ja toimisto- yms. tiloille 1 ap/ 115 k-m². Tontti on yksityisomistuksessa. 

Kaavoitus on tullut vireille tontin omistajan tai haltijan hakemuksesta.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia. Kaupparaitin katualueeseen liitetään pieni osa nykyistä tonttia. Laajennuksen myötä kaupungin kunnossapidettävä katualue laajenee vähäisessä määrin. Vaikutukset kaupungille koituviin kadun ylläpitokustannuksiin on arvioitu vähäisiksi.

Tulovaikutukset:

Asemakaavamuutos nostaa tontin arvoa. Kaupunki saa yksityisessä omistuksessa olevien tonttien osalta maankäyttökorvauksia. Maankäyttökorvauksista sovitaan maanomistajan kanssa käytävissä maapoliittisissa neuvotteluissa.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa on esitetty kaavan valmisteluaikana toteutettu vuorovaikutus, yhteenvedot saaduista viranomais- ja asiantuntijatahojen kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin. 

Viranomais- ja asiantuntijayhteistyö

Valmistelu on tehty yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen kanssa. Valmistelun aikana on tehty yhteistyötä lisäksi seuraavien viranomais- ja asiantuntijatahojen kanssa:

• Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY)
• Telia Finland Oyj
• Telia Towers Finland Oy
• Digita Oy
• DNA Oyj
• Elisa Oyj
• Helen Oy
• Helsingin vanhusneuvosto
• Helen Sähköverkko Oy
• Helsingin vammaisneuvosto
• Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL)
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala/Kaupunginmuseo

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat kaapelireittien huomioimiseen, Kaupparaitin vesihuoltolinjoihin, lähiympäristön arkkitehtuurin - erityisesti Ylä-Malmin torikokonaisuuden- huomioimiseen, rakennushistoriallisen selvityksen tarpeeseen ja pelastusjärjestelyihin. HSL ilmoitti, ettei sillä ole huomautettavaa.

Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että: 

• HSY:n kanssa on neuvoteltu ja HSY on ilmoittanut, ettei se vaadi kannanotossa esitettyä johtokujaa
• uudisrakennusta on madallettu ja sen julkisivuista on annettu kaavamääräyksiä
• on tehty rakennushistoriallinen selvitys
• on annettu määräys varatiejärjestelyistä. Pelastusjärjestelyt tarkentuvat myöhemmin.

Vastineet kannanottoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Mielipiteet

OAS-aineistosta saapui kirjallisia mielipiteitä 8 kpl.

Osallisten mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat erityisesti rakennuksen korkeuteen. 12-kerroksista uudisrakennusta pidettiin liian korkeana eikä sen katsottu huomioivan lähiympäristöään. Oltiin huolissaan myös varjostuksesta ja siitä, millaista asukaskuntaa alueelle tulee. 

Mielipiteissä esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että uudisrakennuksen enimmäiskerrosluku on madallettu 9:ään ja on annettu kaavamääräyksiä uudisrakennuksen sopeuttamiseksi ympäristöönsä. Kaavassa on myös omistusasumista koskeva määräys asuntojen keskipinta-alasta ja vuokra-asuntotuotantoa koskeva määräys huoneistotyyppien riittävästä monipuolisuudesta. Vastineet mielipiteisiin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (AKL/MRL 65 §, MRA 27 §)

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 15.5.2026–15.6.2026. Kaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta on ilmoitettu verkkosivuilla https://www.hel.fi/kaavakuulutukset(Linkki johtaa ulkoiseen palveluun).

Kaavaehdotuksesta ei tehty muistutuksia.

Lausuntoja saatiin seuraavilta viranomais- ja asiantuntijatahoilta: 

• Helen Sähköverkko Oy
• Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY)
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala/Kaupunginmuseo
• sosiaali-, terveys- ja pelastustoimiala/Pelastuslaitos

Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat kaava-alueen läheisyydessä Kaupparaitilla sijaitsevien vesihuoltolinjojen huomioon ottamiseen, Pääkaupunkiseudun ja Kirkkonummen jätehuoltomääräysten noudattamiseen ja jätekuljetusten huomioimiseen varsinkin liikennesuunnittelussa, suojellun rakennuksen määräykseen ja siihen, että uudisrakentamisen kaavamääräykset mahdollistaisivat kunnianhimoisemman arkkitehtuurin. Pelastuslaitoksella ei ollut lausuttavaa eikä Helen Sähköverkko Oy:llä ollut huomautettavaa. 

Huomautukset on otettu huomioon muuttamalla suojellun rakennuksen kaavamääräystä ja lisäämällä uudisrakennusten väriä koskeva määräys. Pääosin huomautukset koskevat jatkosuunnittelua ja tulevat huomioonotettaviksi yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa. Vastineet lausuntoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa. 

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin. 

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu Tehdyt muutokset -liitteeseen. Tehdyt muutokset ovat luonteeltaan vähäisiä, joten kaavaehdotusta ei ole ollut tarpeen asettaa uudelleen nähtäville.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ja vaikutukset ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta. 

Sovelletut säännökset

Alueidenkäyttölaki/Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999) 9 §, 51 §, 52 §, 54 §, 55 §, 55a §, 57 §, 59 §, 62 §, 63 §, 65 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus (895/1999) 27 §, 28 §, 30 §, 94 §.

Jatkotoimenpiteet 

Kaava-alueeseen tai sen osaan liittyy maankäyttösopimusmenettely, joka tulee saattaa päätökseen ennen kaavan hyväksymistä.

Alueidenkäyttölain 52 §:n mukaan asemakaavan hyväksyy kaupunginvaltuusto, ellei valtuuston päätösvaltaa ole siirretty kaupunginhallitukselle tai lautakunnalle.

Koska kyseessä ei ole hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 1 momentin kohdissa 2–3 tarkoitettu kaupunkiympäristölautakunnan toimivaltaan kuuluva merkitykseltään vähäinen asemakaavan muutos, sen hyväksyy kaupunginvaltuusto.

Kaavan hyväksymistä koskevasta päätöksestä ilmoitetaan lausunnon antaneille viranomaisille.

Kaupunkiympäristölautakunta voi hallintosäännön 2 luvun 9 §:n nojalla tehdä esityksiä kaupunginhallitukselle kaupunkiympäristön toimialan tehtäviin hallintosäännön 4 luvun 6 §:n mukaan kuuluvissa asioissa.

Päätös tullut nähtäväksi 05.11.2026

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §