Asemakaavan muutos, nro 12995, Mustikkamaa-Korkeasaari, 91-432-4-2, Hylkysaari, Hylkysaari Development Oy

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) mahdollistaa Hylkysaaren kehittämisen merellisen virkistyksen ja matkailun alueena ja kansainvälisesti vetovoimaisena matkailukohteena. Kaavaratkaisussa rakentaminen on merkitty liike- ja hotellirakennusten ja matkailua palvelevien rakennusten korttelialueille. Hotellirakennusten korttelialueelle on nykyisen viisikerroksisen luotsiaseman taka-alalle suunniteltu korkeampi lisärakennus. Muille korttelialueille on merkitty yksi- tai kaksikerroksisia rakennuksia. Hylkysaaren ja Korkeasaaren väliselle vesialueelle on merkitty matkailua palvelevien kelluvien rakennusten korttelialueita. Seitsemän nykyistä rakennusta merkitään suojeltaviksi. Hylkysaaren maa-alue on merkitty pääosin loma- ja matkailualueeksi, mikä yhdessä luontoarvoja koskevien suojelumerkintöjen kanssa tukee alueen luontoarvojen ja maisemallisten arvojen säilymistä ja alueelle suunniteltua virkistys- ja matkailukäyttöä. Ranta-alue on pääosin luonnontilaista retkeily- ja ulkoilualuetta.

Uutta liiketilakerrosalaa tulee 9 430 k-m². Alueella voimassa olevassa nykyisessä asemakaavassa on rakennusoikeutta 4 900 k-m², josta suojeltavien rakennusten osuus on yhteensä 1 912 k-m². Alueelle toteutettujen nykyisten rakennusten yhteenlaskettu kerrosala on 3 742 k-m². Nyt valmisteilla olevassa kaavaratkaisussa suojeltavien rakennusten lukumäärää lisätään ja suojeltavien rakennusten yhteenlaskettu kerros-ala on 2 595 k-m². Työpaikkamäärän lisäys on noin 50 uutta työpaikkaa.

Kaavamuutoksen tavoitteena on lisätä alueen matkailu- ja virkistyskäytön edellytyksiä, monipuolistaa merellisen Helsingin palvelutarjontaa ja vahvistaa Helsingin asemaa kansainvälisesti vetovoimisena matkailukohteena. Alueen ympärivuotisen majoitustoiminnan ja virkistyskäytön kehittämisen edellyttämä rakentaminen mahdollistetaan siten, että alueen luontoarvot sekä kulttuurihistorialliset ja maisemalliset arvot pääosin säilyvät.

Hylkysaaren huolto- ja asiakasliikenne järjestetään vesiteitse maanomistajan toimesta. Nykyinen maakannas tai mahdollinen maakannakselle toteutettava siltayhteys Hylkysaaren ja Korkeasaaren välillä mahdollistaa pelastusajoneuvojen kulun saareen. Tavoitteena on mahdollistaa myös jalankulku Korkeasaaren ja Hylkysaaren välillä, mutta tämä edellyttää kulunvalvontaa. Osapuolet sopivat käytännönjärjestelyistä erikseen.

Maisemakuvallisesti merkittävän luotsiaseman kaupunkikuvallinen ennallistaminen ja lisärakentaminen luovat toimintaedellytyksiä korkealaatuiselle majoitustoiminnalle. Luotsiaseman kattomuoto ennallistetaan viistokatoksi. Lisärakennuksen korkeampi osa, johon on esitetty maisemaravintola kahteen ylimpään kerrokseen, näkyy kaupunkikuvassa viisikerroksisen luotsiaseman taustalla. Hotellin yhteyteen on esitetty myös kylpyläpalveluita ja lisärakennuksen kattoterassille uima-allas. Kaavaratkaisussa luotsiaseman nykyinen julkisivu rajaa hotellin korkeaa lasirakenteista aulatilaa.

Villa Ida suojellaan sr-1-merkinnnällä. Luotsiasema ja kaasutehdas suojellaan sr-2-merkinnällä ja asunto, mutkavaja ja lipunmyyntirakennus sr-3-merkinnällä. Uuteen sijaintiin siirrettävä työvenevaja suojellaan u-s-3-merkinnällä. Kaasutehtaan ja asunnon yhteyteen on suunniteltu yksikerroksista lisärakentamista ja ravintola- ja kahvilatoimintaa ja kokoustiloja. Vesialueille on suunniteltu yksikerroksisia kelluvia majoitusrakennuksia. Majoitusrakennusten lisäksi alueelle on suunniteltu muuta virkistyskäyttöä ja majoitustoimintaa tukevaa rakentamista kuten yleinen sauna, huoltorakennus, kokous- ja ravintolatiloja, ranta- ja laiturirakenteita sekä yleisen jalankulun alueita ja yleiseen käyttöön tarkoitettuja ulkoilureittejä. Hotellia ja kelluvaa rakentamista lukuun ottamatta uudet rakennukset ovat yksi- tai kaksikerroksisia pilariperusteisia rakennuksia säilyttäen nykyistä puustoa ja maastoa. Korkeasaaren ja Hylkysaaren välisen maakannaksen tasausta tulee korottaa pelastusajoyhteyden tulvariskien vähentämiseksi. Korottamisella on vaikutuksia maaston korkotasaukseen myös Korkeasaaren puolella. Kaavaratkaisu mahdollistaa myös sillan toteuttamisen maakannaksen osuudelle. Mahdollinen silta edistää saarien välisellä vesialueella veden virtausta.

Uusi rakentaminen muuttaa alueen sisäistä maisematilaa selkeästi rakennetummaksi, mutta alueen luontoarvot ja kulttuurihistorialliset arvot pääosin säilyvät. Alueen maisemakuvalliset arvot Kruunuvuorenselän saaristomaisemassa säilyvät pääosin ennallaan, vaikka luotsiaseman taakse sijoittuva lisärakennuksen korkein osa nousee selkeästi Hylkysaaren puuston latvuksen yläpuolelle. Uusi rakentaminen muuttaa maisematilaa rakennetummaksi erityisesti saaren luoteis- ja pohjoisrannassa, jonne on suunniteltu rantarakenteita, rakennuksia ja kelluvaa rakentamista. Rakentaminen luo edellytyksiä alueen virkistyskäyttöä ja majoitustoimintaa tukevien kulku- ja vesiliikenneyhteyksien ja palveluiden kehittämiselle. Kaavalla ei ole erityisiä sosiaalisia vaikutuksia mukaan lukien vaikutuksia lapsiin ja nuoriin.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupunkistrategian 2025–2029 tavoitteiden toteutumista siten, että Helsingin merellisiä palveluita ja saavutettavuutta parannetaan. Hylkysaaren muuttaminen virkistyksen ja matkailun alueeksi lisää työpaikkoja ja monipuolistaa Helsingin majoitustarjontaa sekä luo edellytyksiä saaristoluontoelämyksille ja pienimuotoisille tapahtumille keskustan välittömässä läheisyydessä.

Nyt laadittu kaavaratkaisu on Helsingin yleiskaavan (2016) mukainen.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Hylkysaarta käytetään nykyisellään ulkoilualueena. Alueella on merkittäviä luontoarvoja sekä maisemakuvallisia ja kulttuurihistoriallisia arvoja. Ranta-alueilla ja saaren keskellä on merkittäviä avokallioalueita ja alueella on 1800-luvulta peräisin olevaa puustoa ja rakennuskantaa. Alue on pääosin luonnontilainen muodostaen osan Kruunuvuorenselän saaristomaisemaa. Korkeasaaren ja Hylkysaaren välille on toteutettu maakannas, jota käytetään saarten välisenä kulkuyhteytenä. Ranta-alueiden laiturit mahdollistavat myös vesiliikenteen Hylkysaareen.

Alueella sijaitsee kymmenen rakennusta, jotka ovat olleet pitkään käyttämättöminä ja ilman kunnossapitoa. Rakennusten ja laiturialueiden välille on toteutettu ajoyhteyksiä ja polkuja.

Hylkysaari on toiminut aiemmin kaupunkilaisten lehmien kesälaidunmaana, venetelakka- ja huvila-alueena. 1900-luvulla alueella on ollut luotsilaitoksen ja merimuseon toimintoja. Maisemakuvassa merkittävin rakennus on luotsiasema, johon on tehty aikojen saatossa useita muutoksia kerrosluvun ja kattomuodon osalta.

Alueella voimassa olevat asemakaavat

Alueella on voimassa asemakaava 9222 (28.08.1987).

Voimassa olevassa asemakaavassa vuodelta 1987 alueen käyttötarkoitusmerkintä on virkistysalue, jolle saadaan rakentaa yleisiä rakennuksia, niitä palvelevia huoltotiloja sekä välttämättömät asunnot. Muut merkinnät ovat vesialue ja Korkeasaaren puolella eläintarha-alue. Alueen rakennusoikeus on 4 900 k-m².

Alueella on ohjeellisia puistotarkoituksiin, yleisöpalveluun, asumistarkoituksiin ja hallinto- ja huoltotarkoituksiin varattuja sekä yleiselle jalankululle varattuja alueen osia. Korkeasaaren puolella olevat alueet ja Hylkysaaren keskialueet ja eteläosan ranta-alueet on merkitty merkinnällä luonnonmukaisena hoidettava alueen osa. Luotsiasema ja Villa Ida on merkitty sr-1-suojelumerkinnällä.

Helsingin kaupunki omistaa Hylkysaaren ranta-alueet, Korkeasaareen johtavat maakannakset, sekä vesialueen. Saaren sisäosa on yksityis-omistuksessa ranta-aluetta lukuun ottamatta.

Kaavoitus on tullut vireille tontin omistajan tai haltijan hakemuksesta. Kaavamuutoshakemuksen mukaan Hylkysaarta kehitetään yleiskaavan mukaisesti merellisen virkistyksen ja matkailun alueena. Toimintaedellytysten luominen ympärivuotiselle majoitustoiminnalle edellyttää alueen rakennusoikeuden lisäämistä nykyisestä 4 900 k-m²:stä noin 9 500 k-m²:iin.

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä laaditaan maakäyttösopimus.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia. Maanomistaja järjestää kaavaratkaisun toteuttamisen edellyttämän yhdyskuntateknisen huollon ja kulkuyhteydet.

Tulovaikutukset

Kaavaratkaisu nostaa alueen arvoa. Kaavoitettava alue ei ole kaupungin omistuksessa ranta-alueita lukuun ottamatta. Kaupunki saa yksityisessä omistuksessa olevilta kaavoitettavilta alueilta maankäyttökorvauksia rakennusoikeuteen perustuen. Maankäyttökorvausten määrä sovitaan neuvotteluissa kaupungin ja maanomistajan kesken. Kaupunki saa myynti- ja vuokratuloa omistamistaan ranta- ja vesialueista. Kaupunki myy toimijalle ranta-aluetta saaren pohjoisosassa laiturirakenteiden toteuttamiseksi sekä vuokraa vesialueita tarvittavien rakenteiden toteuttamiseksi.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa on esitetty kaavan valmisteluaikana toteutettu vuorovaikutus, yhteenvedot saaduista viranomais- ja asiantuntijatahojen kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomais- ja asiantuntijayhteistyö

Valmistelu on tehty yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen kanssa. Valmistelun aikana on tehty yhteistyötä lisäksi seuraavien viranomais- ja asiantuntijatahojen kanssa:

• Museovirasto
• Korkeasaaren eläintarhan säätiö sr
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala/Kaupunginmuseo
• sosiaali-, terveys- ja pelastustoimiala/Pelastuslaitos

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (AKL/MRL 65 §, MRA 27 §)

Kaavaehdotus esiteltiin kaupunkiympäristölautakunnalle 25.11.2025. Lautakunta päätti 2.12.2025 asettaa kaavaehdotuksen nähtäville.

Lautakunta ohjeisti Hylkysaaren Luotsiaseman jatkosuunnittelussa huomioimaan, että se on jo nyt ikoninen maamerkki Helsingin kaupunkikuvassa. Tästä syystä Luotsiaseman kattomuotoa tulee jatkosuunnittelussa arvioida uudelleen niin, että se mukailee enemmän alkuperäisen rakennuksen kattomuotoa. Lisäksi jatkosuunnittelussa on kiinnitettävä erityistä huomiota siihen, että mahdollinen uudisrakennuksen korotusosa kunnioittaa alkuperäisen rakennuksen ulkoasua muodoltaan ja sijainniltaan.

Lautakunta edellytti myös, että jatkosuunnittelussa kiinnitetään huomiota siihen, että Hylkysaari on kaikille kaupunkilaisille saavutettava.

Lautakunta totesi, että jatkosuunnittelussa kiinnitetään huomiota kävelyreitteihin, jotta saaren luonto kuluu mahdollisimman vähän. Samalla kävelyreittien suunnittelussa on huomioitava se, että saaren luontoa ja puistorakennetta säilyy alkuperäisessä asussaan mahdollisimman paljon.

Lautakunnan päätöksen 2.12.2025 jälkeen selostuksen "Luettelo muusta suunnitelmaa koskevasta materiaalista" -luetteloon on lisätty Hylkysaari monikeilaluotausaineiston arkeologinen tulkinta, Ark-Sukellus 16.11.2025 -selvitys ja lausuntopyyntöluetteloa täydennetty.

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 19.1.2026–17.2.2026.

Kaavaehdotusta koskevia muistutuksia saapui 4 kpl.

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat yhdyskuntarakenteeseen ja rakennettuun ympäristöön, liikenteen järjestämiseen, maisemaan ja luonnonympäristöön, virkistys- ja viheralueverkostoon sekä vaikutuksiin kaupunkikuvaan ja kulttuuriperintöön ja ympäristövaikutuksiin.

Huomautukset on otettu huomioon siten, että kaavakartalla on pienennetty RM-korttelialuetta 19007 ja lisätty rakentamisen etäisyyttä suhteessa etelärantaan, lisätty ulkoilureittejä jotka yhdistävät VR-merkittyjä alueita ja yleisen jalankulun alueita, vähennetty rakentamisen määrää ja tarkistettu maaston ja kasvillisuuden säilymistä koskevia määräyksiä ja lisätty maaston ja kasvillisuuden ennallistamisvelvoite kaavamääräyksiin. Vastineet muistutuksiin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Nähtävilläoloajan ulkopuolella saapui kirjeitä 2 kpl. Kirjeissä esitetyt huomautukset kohdistuivat yhdyskuntarakenteeseen ja rakennettuun ympäristöön, liikenteen järjestämiseen, maisemaan ja luonnonympäristöön, virkistys- ja viheralueverkostoon sekä vaikutuksiin kaupunkikuvaan ja kulttuuriperintöön ja ympäristövaikutuksiin. Vastineet kirjeisiin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Lausuntoja saatiin seuraavilta viranomais- ja asiantuntijatahoilta:

• Helsingin vanhusneuvosto
• Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY)
• Helen Sähköverkko Oy
• Lupa- ja valvontavirasto
• Museovirasto
• Korkeasaaren eläintarhan säätiö sr
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala/Kaupunginmuseo
• sosiaali-, terveys- ja pelastustoimiala/Pelastuslaitos

Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat liikenteen järjestämiseen ja esteettömyyteen, yhdyskuntatekniseen huoltoon, maisemaan ja luonnonympäristöön, virkistys- ja viheralueverkostoon, vaikutuksiin kaupunkikuvaan ja kulttuuriperintöön sekä ilmastomuutos- ja ympäristövaikutuksiin.

Huomautukset on otettu huomioon siten, että kaavakarttaan on pienennetty Kaasutehtaan lisärakennuksen kerroslukua, rakennusoikeutta ja rakennusalaa, rajoitettu aurinkopaneelien sijoittamista Luotsiaseman yhteyteen ja lisätty Hylkysaarenpolulle korkomerkintöjä. Vastineet lausuntoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu Tehdyt muutokset -liitteeseen. Tehdyt muutokset ovat luonteeltaan vähäisiä, joten kaavaehdotusta ei ole ollut tarpeen asettaa uudelleen nähtäville.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ja vaikutukset ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Sovelletut säännökset

Alueidenkäyttölaki/Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999) 9 §, 51 §, 52 §, 54 §, 55 §, 55a §, 57 §, 59 §, 62 §, 63 §, 65 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus (895/1999) 27 §, 28 §, 30 §, 94 §.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta voi hallintosäännön 2 luvun 9 §:n nojalla tehdä esityksiä kaupunginhallitukselle kaupunkiympäristön toimialan tehtäviin hallintosäännön 4 luvun 6 §:n mukaan kuuluvissa asioissa.

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 21 b kohdan nojalla kaupunkiympäristölautakunta päättää alueidenkäyttölain mukaisen kunnan perustellun kannanoton ilmoittamisesta kaavaehdotuksesta muistutuksen tehneille.

Jatkotoimenpiteet

Kaava-alueeseen tai sen osaan liittyy maankäyttösopimusmenettely, joka tulee saattaa päätökseen ennen kaavan hyväksymistä.

Alueidenkäyttölain 52 §:n mukaan asemakaavan hyväksyy kaupunginvaltuusto, ellei valtuuston päätösvaltaa ole siirretty kaupunginhallitukselle tai lautakunnalle.

Koska kyseessä ei ole hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 1 momentin kohdissa 2–3 tarkoitettu kaupunkiympäristölautakunnan toimivaltaan kuuluva merkitykseltään vähäinen asemakaavan muutos, sen hyväksyy kaupunginvaltuusto.

Kaavan hyväksymistä koskevasta päätöksestä ilmoitetaan lausunnon antaneille viranomaisille.

Päätös tullut nähtäväksi 02.06.2026

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §