Asemakaava ja asemakaavan muutos nro 12899, Kaartinkaupunki, Ullanlinna, Kaivopuisto, Makasiiniranta ja Olympiaranta

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle

• 28.10.2025 päivätyn ja 12.5.2026 muutetun asemakaava- ja asemakaavan muutosehdotuksen nro 12899 (liite nro 3) hyväksymistä. Asemakaava koskee 7. kaupunginosan (Ullanlinna) vesialueita, 9. kaupunginosan (Kaivopuisto) vesialueita ja asemakaavan muutos koskee 7. kaupunginosan (Ullanlinna) katu-, puisto-, satama- ja vesialueita sekä kaupunginosan rajaa (muodostuvat uudet korttelit 7453-7456), 9. kaupunginosan (Kaivopuisto) katu-, puisto-, satama- ja vesialueita sekä kaupunginosan rajaa (muodostuvat uudet korttelit 9236 ja 9240).

Lisäksi lautakunta päättää

• ettei ehdotusta aseteta uudelleen nähtäville.

• antaa vuorovaikutusraportista ilmenevät vastineet ehdotuksesta annettuihin lausuntoihin ja muistutuksiin.

• ilmoittaa päätöksestään ja vuorovaikutusraportista muodostuvan alueidenkäyttölain 65 §:n mukaisen kunnan perustellun kannanoton niille kaavasta muistutuksen tehneille, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa

Päätösasiakirjat ovat luettavissa kaupunkiympäristön toimialan asiakaspalvelussa, Työpajankatu 8 (puh. 09 310 22111), sekä verkkosivuilla:

https://paatokset.hel.fi/fi/asia/hel-2020-013893

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaava- ja asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee Ullanlinnan ja Kaivopuiston kaupunginosiin sijoittuvaa aluetta, joka ulottuu Vanhan kauppahallin eteläpuolelta Olympiaterminaalin eteläpuolelle.

Kaavaratkaisulla alue liitetään tiiviisti osaksi liikekeskustaa. Kaavassa osoitetaan neljä uutta toimisto- ja liikerakennuksen korttelia, satamakäytössä olleet suljetut pysäköinti- ja lastausalueet muutetaan julkiseksi käveltäväksi rannaksi ja osaksi rantareittiä. Suojellut Olympiaterminaali ja satamatalo osoitetaan uuteen käyttöön ja niiden yhteyteen osoitetaan lisärakentamista. Suunnitelma toteuttaa satamatoimintojen keskittämisskenaariota, jonka mukaan Makasiiniranta vapautuu kaupunkilaisten käyttöön ja Olympiarantaan jää laiturialue vieraileville risteilyaluksille.

Tavoitteena on kehittää nykyisin suljetusta satama-alueesta elämyksellinen, elinvoimainen, toiminnallisesti monipuolinen ja kaikille avoin merenranta-alue ja vahvistaa Eteläsataman vetovoimaisuutta, ominaispiirteitä ja asemaa Helsingin ydinkeskustassa. Eteläsataman läntinen rantavyöhyke yhdistetään osaksi keskustan kaupunkirakennetta, merellisiä julkisia kaupunkitiloja ja kävelykeskustaa. Kaava-alueen pohjoispuolelle tavoitellaan uutta arkkitehtuuri- ja designmuseota, jota alueen uudet toimisto-, hotelli-, liike- ja kulttuuritilat tukevat. Tarkoituksena on Makasiinirannan rantajulkisivun uudistaminen korkealaatuisella uudisrakentamisella merellisen Helsingin kansallismaiseman kaupunkikuvalliset ja maisemalliset arvot huomioon ottaen.

Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty ratkaisemaan uudisrakentamisen sekä uutta kaupunkivihreää sisältävien julkisten ulkotilojen sovittaminen tasapainoiseksi osaksi Eteläsataman arvoympäristöä ja kansallismaisemaa. Lisäksi on erityisesti pyritty ratkaisemaan satamatoimintojen sijoittuminen keskustatoimintojen alueella, rantareittiin rajautuen ja sen osaksi.

Uutta liike- ja toimitilakerrosalaa on 31 900 k-m². Olympialaiturin kerrosala on 12 800 k-m². Korttelitehokkuus uusilla muodostuvilla tonteilla on 2,1. Lisäksi kaava mahdollistaa liike-, näyttely- ja pysäköintitilojen rakentamista olemassa oleviin kannenalaisiin tiloihin sekä uuden 1000 k-m² laajuisen kahvilapaviljongin Armi Ratian puistoon. Työpaikkamäärän lisäys on noin 1900 uutta työpaikkaa.

Valmistelun yhteydessä on laadittu liikennesuunnitelma (piir. nro 8039), jonka mukaan raitiotie- ja ajoneuvoliikenne säilyy Laivasillankadulla ja ranta on osoitettu jalankulkualueeksi.

Kaavan toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että alueen rakentaminen vahvistaa keskustan elinvoimaisuutta ja Eteläsataman asemaa kaupunkirakenteessa. Suljettu satama-alue muuttuu osaksi keskustan kaupunkirakennetta palveluineen ja ranta avautuu osaksi Helsingin rantareittiä.

Kaavan sosiaalisten vaikutusten arvioinnin osana on arvioitu kaavan toteuttamisen vaikutukset lapsiin ja nuoriin. Vaikutusten arviointi löytyy kaavaselostuksesta.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupunkistrategian 2025–2029 tavoitteiden toteutumista siten, että Helsingin vetovoimalle keskeisiä Etelärannan alueen kehittämistä ja tulevaa arkkitehtuuri- ja designmuseota edistetään. Samalla toimeenpannaan keskustan satamatoimintojen uudelleenjärjestelyistä tehtyä periaatepäätöstä. Arkkitehtuuri- ja designmuseon on tarkoitus avautua vuonna 2030. Kaavaratkaisulla osaltaan varmistamme, että Etelärannan ympäristö voi olla museon avautumisen aikaan viimeistelty ja viihtyisä, ja osa museon avautumisvuodeksi aiottua Helsingin arkkitehtuurin ja designin juhlavuotta. Kaupunkistrategian mukaan keskustan pitää olla vetovoimainen ja viihtyisä ympäri vuoden. Kaavaratkaisulla toteutamme keskustan vetovoimaa lisääviä kaupunkikehitys- ja elinvoimainvestointeja.

Kaavaratkaisu on Helsingin yleiskaavan 2016 mukainen.

Kaupunginhallitus teki 3.2.2021 periaatepäätöksen satamatoimintojen uudelleenjärjestelyistä ja satama- alueiden maankäytön lähtökohdista Eteläsatamassa, Katajanokalla ja Länsisatamassa.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi Makasiinirannan ja Olympia-rannan suunnitteluperiaatteet 13.4.2021 jatkosuunnittelun pohjaksi.

Helsingin kaupunki järjesti 2021–2022 kansainvälisen laatu- ja konseptikilpailun löytääkseen kumppanin Eteläsataman Makasiinirannan kehittämiseen ja toteuttamiseen. Kilpailun voittajaksi julkistettiin 24.11.2022 Konsortium Gran ryhmän ehdotus ”Saaret”.

12.6.2023 Kaupunginhallitus varasi alueen Makasiinirannasta Niam Oy:lle laatu- ja konseptikilpailun voittaneen ehdotuksen ’Saaret’ kehittämistä, kumppanuuskaavoitusta ja toteutusedellytysten jatkoselvittä-mistä varten (kehittämisvaraus).

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi alueen asemakaavan muutosluonnoksen 26.11.2024 jatkosuunnittelun pohjaksi esittelijän ehdotuksesta poiketen.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Alue on pääosin vuokrattu Helsingin Satama Oy:lle satamakäyttöön. Olympialaituri on Tukholman matkustajalaivaliikenteen käytössä ja Olympiaterminaali toimii matkustajaterminaalina. Satamatalo on Helsingin Satama Oy:n toimitilana. Olympiaterminaali ja Satamatalo ovat suojeluarvoiltaan merkittäviä rakennuksia. Asvaltoitu ranta-alue on pääosin varattu sataman liikenne-, logistiikka- ja pysäköintialueeksi sekä alusliikenteelle ja ranta erotettu aidatuksi turvatoimialueeksi. Käytöstä poistetun Satamaradan ratakuilun yhteyteen Olympialaiturilla liittyy maan- ja kannenalaisia tiloja sekä pysäköintiluola (Olympiaparkki). Armi Ratian puisto on puisto- ja kulttuurihistoriallisesti arvokas puisto.

Alueella on voimassa useita asemakaavoja vuosilta 1895–2000. Kaavojen mukaan alue on puistoaluetta, satama-aluetta, vesialuetta, pysäköintialuetta ja katualuetta. Satama-alueelle on osoitettu rakennusalat sr-2 -merkinnällä suojelluille rakennuksille sekä s-kt -merkinnällä suojellulle katokselle. Lisäksi alueella on satamarata ja historiallinen puisto. Vesialue on osin kaavoittamatonta.

Kaupunki on alueen ainoa maanomistaja. Kaavoitus on tullut vireille kaupungin aloitteesta.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia ilman arvonlisäveroa seuraavasti:

Kaavaratkaisu nostaa alueen arvoa. Kaavoitettavan rakennusoikeuden arvo on karkeasti arvioiden 50 milj. euroa.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (AKL/MRL 65 §, MRA 27 §) 12.11.–12.12.2025

Kaavaehdotus esiteltiin kaupunkiympäristölautakunnalle 28.10.2025 ja lautakunta päätti 4.11.2025 asettaa asemakaavan muutosehdotuksen nähtäville.

Kaavaehdotuksesta tehtiin viisi muistutusta.

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat rakennettuun kulttuuriympäristöön ja Suomenlinnan maailmanperintökohteeseen, rakentamisen korkeuteen, kaupunkirakenteeseen, kaupunkikuvaan, rakennusoikeuden määrään, alueen elävyyteen, toimintoihin, liikennejärjestelyihin ja liikennevaikutuksiin, rannan avautumiseen ja risteilyliikenteeseen, jalankulun ja pyöräilyn yhteyksiin sekä ratkaisuihin, puistoalueisiin, leikkipuistoon, lintuturvallisuuteen, kolopesijälintujen pesintämahdollisuuksiin ja olevan puuston säilyttämiseen.

Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausuntoja sen ollessa julkisesti nähtävillä. Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat pelastustoiminnan järjestelyihin, vesihuoltoon, tulvamuurin ja tulvapumppaamon toteuttamiseen, satamatoimintoihin sekä niitä palveleviin teknisiin tiloihin ja terminaaliin, risteilytoiminnan liikenteellisiin tarpeisiin, kaapelisiirtoihin, kulttuuriympäristön arvojen vaalimiseen ja alueen täydennysrakentamiseen nämä arvot huomioon ottaen, maailmanperintökohteen vaikutusten arvioinnin (Heritage Impact Assessment, HIA) päivitystarpeeseen, tulvasuojaukseen ja jäljelle jäävän satamaliikenteen liikennevaikutuksiin.

Lausunnot saatiin seuraavilta tahoilta:

• Helsingin Satama
• Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY
• Museovirasto
• Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus)
• Telia Finland Oyj
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala, kaupunginmuseo
• sosiaali-, terveys- ja pelastustoimiala, pelastuslaitos

Lisäksi seuraavat tahot ilmoittivat, ettei ole lausuttavaa: Helen Sähköverkko Oy.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu Tehdyt muutokset -liitteeseen.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa. Niitä, joiden etua muutokset koskevat, on kuultu erikseen keskustelutilaisuudessa.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Sovelletut säännökset

Alueidenkäyttölaki/Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999) 9 §, 51 §, 52 §, 54 §, 55 §, 55a §, 57 §, 59 §, 62 §, 63 §, 65 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus (895/1999) 27 §, 28 §, 30 §, 94 §.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta voi hallintosäännön 2 luvun 9 §:n nojalla tehdä esityksiä kaupunginhallitukselle kaupunkiympäristön toimialan tehtäviin hallintosäännön 4 luvun 6 §:n mukaan kuuluvissa asioissa.

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 21 b kohdan nojalla kaupunkiympäristölautakunta päättää alueidenkäyttölain mukaisen kunnan perustellun kannanoton ilmoittamisesta kaavaehdotuksesta muistutuksen tehneille.

Jatkotoimenpiteet

Kaavaratkaisun johdosta ei maanomistajille koidu merkittävää hyötyä, joten kaupunginhallituksen 26.4.2021 (§ 310) tekemän päätöksen mukaiselle maankäyttösopimusmenettelylle ei ole tarvetta.

Alueidenkäyttölain 52 §:n mukaan asemakaavan hyväksyy kaupunginvaltuusto, ellei valtuuston päätösvaltaa ole siirretty kaupunginhallitukselle tai lautakunnalle.

Koska kyseessä ei ole hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 1 momentin kohdissa 2–3 tarkoitettu kaupunkiympäristölautakunnan toimivaltaan kuuluva merkitykseltään vähäinen asemakaava ja asemakaavan muutos, sen hyväksyy kaupunginvaltuusto.

Kaavan hyväksymistä koskevasta päätöksestä ilmoitetaan lausunnon antaneille viranomaisille.

Päätös tullut nähtäväksi 18.05.2026

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §