Vuokraus, sopimuksen muutos ja sopimuksen päättäminen, 91-436-3-11, Pasila, T2H Rakennus Oy

A

Yritystonttitiimin tiimipäällikkö päätti muuttaa KOy Pohjois-Pasilan Tähdelle (Y-tunnus 2842366-2) vuokratun Helsingin kaupungin 17. kaupunginosassa (Pasila) kiinteistöstä Ut-Grejus 91-436-3-11 muodostuvan noin 6 413 m2:n suuruisen alueen (os. Metsäläntie 2A) maanvuokrasopimusta nro 10978 1.12.2019 alkaen liitteestä 1 ilmenevin ehdoin.

(L1128-6)

B

Yritystonttitiimin tiimipäällikkö päätti vuokrata KOy Pohjois-Pasilan Tähdelle (Y-tunnus 2842366-2) Helsingin kaupungin 17. kaupunginosassa (Pasila) kiinteistöstä Ut-Grejus 91-436-3-11 muodostuvan noin 1 583 m2:n suuruisen alueen (os. Metsäläntie 2) ravintolarakennusta varten ajaksi 1.12.2019 - 31.12.2025 liitteenä 2 olevan vuokrasopimusluonnoksen mukaisin ehdoin.

(L1117-59)

C

Yritystonttitiimin tiimipäällikkö päätti merkitä KOy Pohjois-Pasilan Tähdelle (Y-tunnus 2842366-2) vuokratun Helsingin kaupungin 17. kaupunginosan (Pasila) kiinteistöstä Ut-Grejus 91-436-3-11 muodostuvan noin 2 996 m2:n suuruista aluetta (os. Metsäläntie 2 B) koskevan autopaikoitusalueen maanvuokrasopimuksen nro 17781 (vuokra-aika 16.5.1997 - 31.12.2025) päättymään 30.11.2019 edellyttäen samalla, että

(L3128-2)

D

Lisäksi yritystonttitiimin tiimipäällikkö päätti oikeuttaa valtuuttamansa kiinteistölakimiehen tai viranhaltijan allekirjoittamaan edellä päätöskohdassa A mainitut sopimusmuutokset ja päätöskohdassa B mainitun vuokrasopimuksen sekä tekemään niihin tarvittaessa vähäisiä teknisiä korjauksia ja tarkennuksia.

Nykyiset vuokrasopimukset

Entisen Maaliikennekeskuksen alueelta on vuokrattu toimisto-, majoitus- ja huoltotilojen rakennuspaikaksi kiinteistöstä Ut-Grejus 91-436-3-11 muodostuva noin 6 413 m2:n suuruinen alue ajaksi 1.2.1978 - 31.12.2025 (maanvuokrasopimus nro 10978). Vuokrasopimus on alun perin tehty Kiinteistömaaliikenne Oy:n kanssa, mutta nykyinen vuokralainen on vuokraoikeuden siirron myötä KOy Pohjois-Pasilan Tähti.

Vuokra-alueen perusvuosivuokra on 7 322,40 euroa ja nykyinen vuosivuokra 115 057,60 euroa.

Entisen Maaliikennekeskuksen alueelta on alun perin vuokrattu pysäköintiä varten kiinteistöistä Käpylä-Kottby 91-411-1-159, Skjutbana Tillskot 91-436-1-6 ja Ut-Grejus 91-436-3-11 muodostuva noin 4 224 m2:n suuruinen alue ajaksi 16.5.1997 - 31.12.2025 (maanvuokrasopimus nro 17781). Vuokrasopimusta on yritystonttitiimin tiimipäällikön päätöksellä 23.10.2018 (132 §) muutettu vastaamaan noin 2 996 m2:n suuruista aluetta kiinteistöstä Ut-Grejus 91-436-3-11. Vuokrasopimus on alun perin tehty Kiinteistömaaliikenne Oy:n kanssa, mutta nykyinen vuokralainen on vuokraoikeuden siirron myötä KOy Pohjois-Pasilan Tähti.

Vuokra-alueen perusvuosivuokra on 529,06 euroa ja nykyinen vuosivuokra 10 306,09 euroa.

Asemakaava ja vuokra-alueiden tiedot

Maanvuokrasopimuksen nro 10978 vuokra-alue sijoittuu osittain voimassa olevan kaupunginvaltuuston 25.4.2018 hyväksymän ja 6.7.2018 voimaan tulleen asemakaavan muutoksen nro 12475 mukaiselle katualueelle sekä asuinkerrostalojen korttelialueille (AK) 17123 ja 17131.

Vuokra-alueen pinta-ala on noin 6 413 m², ja sillä sijaitsee kaksi toimistorakennusta sekä yksi ravintolarakennus.

Edellä mainitut toimistorakennukset sijoittuvat ohjeelliselle tontille 17131/1, jonka asuinrakennusoikeus on 9 300 k-m2, lisärakennusoikeus kahvila-, ravintola ja liiketilaa varten 360 k-m2, ja pinta-ala noin 3 422 m2. Edellä mainittu ravintolarakennus sijoittuu ohjeelliselle tontille 17131/2, jonka asuinrakennusoikeus on 3 400 k-m2 ja pinta-ala noin 1 583 m2. Tontteja ei ole vielä merkitty kiinteistörekisteriin, eikä niihin kohdistu sitovaa tonttijakoa.

Maanvuokrasopimuksen nro 17781 vuokra-alue sijoittuu osittain voimassa olevan kaupunginvaltuuston 25.4.2018 hyväksymän ja 6.7.2018 voimaan tuleen asemakaavan muutoksen nro 12475 mukaiselle asuinkerrostalojen korttelialueelle (AK) 17123.

Vuokra-alueen pinta-ala on noin 2 996 m² ja se on rakentamaton.

Sopimusmuutos

KOy Pohjois-Pasilan Tähti pyytää 18.9.2019 toimitetulla sähköpostiviestillä, että kaupunki muuttaisi maanvuokrasopimusta nro 10978 siten, että vuokra-alue vastaa jatkossa asemakaavan muutoksen nro 12475 mukaisen ohjeellisen tontin 17131/1 aluetta (pinta-ala noin 3 422 m²), ja että kaupunki vuokraisi erillisellä vuokrasopimuksella yhtiölle ohjeellista tonttia 17131/2 vastaavan alueen (pinta-ala noin 1 583 m²) ravintolarakennusta varten, sekä lisäksi että autopaikoitusalueen maanvuokrasopimus nro 17781 merkitään päättymään 30.9.2019.

KOy Pohjois-Pasilan Tähti ja kaupunki ovat neuvotelleet edellä mainituista muutoksista. Lisäksi KOy Pohjois-Pasilan Tähti on sopinut T2H Rakennus Oy:n kanssa 18.9.2019 allekirjoitetulla esisopimuksella ohjeellisen tontin 17131/2 alueella olevan ravintolarakennuksen myymisestä, siihen liittyvän vuokraoikeuden ja tontinvarauksen siirtämisestä T2H Rakennus Oy:lle.

Esitetty vuokrasopimuksen nro 10978 muutos ja ohjeellista tonttia 17131/2 vastaavan alueen erikseen vuokraaminen ravintolarakennusta varten mahdollistavat tontin 17131/2 alueella olevan ravintolarakennuksen myymisen ja siihen liittyvän vuokraoikeuden siirtämisen T2H Rakennus Oy:lle, sekä myöhemmin tehtävällä erillisellä vuokrasopimuksella ko. tontin pitkäaikaisen vuokraamisen uudelle perustettavalle yhtiölle noin 60 vuodeksi asuintarkoituksiin. Lisäksi vuokrasopimuksen nro 10978 muutos ja vuokrasopimuksen nro 17781 ennenaikainen päättäminen mahdollistavat kaupungille vapautuvien vuokra-alueiden osien käyttämisen asemakaavan muutoksen nro 12475 mukaisiksi katualueiksi ja asuinkerrostalojen korttelialueen (AK) 17123 toteuttamiseen.

Katualueiden ja asuinkerrostalojen korttelialueiden (AK) 17123 ja 17131 rakentuminen ajallaan edellyttää tässä vaiheessa vuokrasopimuksen nro 10978 muuttamista ja vuokrasopimuksen nro 17781 päättämistä siten, että liitteestä 3 ilmenevät violetilla ja harmaalla merkityt osat vuokra-alueista vapautuvat korvauksetta ja seuraamuksitta kaupungin vapaaseen hallintaan ja käyttöön.

Vuokrasopimusten nro 10978 ja 17781 päättämisestä on aikaisemmin sovittu KOy Pohjois-Pasilan Tähden kanssa käydyissä tontinvarausneuvotteluissa. Kaupunginhallitus varasi 1.10.2018 (626 §) KOy Pohjois-Pasilan Tähdelle asemakaavan muutoksen nro 12475 mukaiset suunnitellut asuinkerrostalotontit (AK) 17131/1 ja 2 tai niistä muodostettavat tontit sääntelemättömien vapaarahoitteisten omistusasuntojen suunnittelua ja toteutusedellytysten selvittämistä varten 31.12.2020 saakka.

KOy Pohjois-Pasilan Tähden ja T2H Rakennus Oy:n hakemuksesta tonttipäällikkö päätti 8.11.2019 (83 §) varata 1.12.2019 alkaen T2H Rakennus Oy:lle perustettavan yhtiön/perustettavien yhtiöiden lukuun asemakaavan muutoksen nro 12475 mukaisen suunnitellun asuinkerrostalotontin (AK) 17131/2 tai siitä muodostettavat tontit sääntelemättömien vapaarahoitteisten omistusasuntojen suunnittelua ja toteutusedellytysten selvittämistä varten 31.12.2020 saakka.

Vuokrasopimuksen nro 10978 päättäminen ei ole tässä vaiheessa vielä mahdollista, sillä osaa vuokra-alueesta tarvitaan olemassa olevia toimistorakennuksia varten, eikä tontin 17131/1 asuinrakentamisen suunnittelu ole vielä edennyt niin pitkälle, että tontti voitaisiin vuokrata asemakaavan muutoksen nro 12475 mukaiseen asuinkäyttöön. Selvyyden vuoksi todetaan, että nyt tehtävät maanvuokrasopimuksen nro 10978 muutos ja ohjeellisen tontin 17131/2 alueen vuokraus ravintolarakennusta varten, eivät mahdollista tonteille asuin- tai muutakaan uudisrakentamista. Asuinrakentamista varten tontit 17131/1 ja 2 tullaan vuokraamaan myöhemmin erikseen.

Vuokran määrä ja vuokrausehdot

KOy Pohjois-Pasilan Tähden vuokrasopimusta nro 10978 muutetaan päätöskohdassa ilmenevin ehdoin siten, että vuokra-alue on 1.12.2019 alkaen liitteen 3 mukainen ja vuokra-alueen pinta-ala on noin 3 422 m² entisen noin 6 413 m² sijasta. Sopimusmuutoksen jälkeen vuokrasopimuksen nro 10978 uusi vuokra-alue vastaa asemakaavan muutoksen nro 12475 mukaista ohjeellista tonttia 17131/1, jolla yhtiön omistamat kaksi toimistorakennusta sijaitsevat.

Vuokrasopimuksen nro 10978 uusi perusvuosivuokra on 1.12.2019 alkaen 5 416,11 euroa (ind. 100) entisen 7 322,40 euroa (ind. 100) sijasta. Uusi vuosivuokra on 1.12.2019 alkaen 85 103,86 euroa entisen 115 057,60 euroa sijasta. Uusi perusvuosivuokra ja vuoksivuokra on määritetty vuokra-alueelle asemakaavan muutoksen nro 12475 mukaan osoitetun rakennusoikeuden 9 660 k-m2 suhteessa koko korttelin 17131 alueelle osoitettuun rakennusoikeuteen 13 060 k-m2, kerrottuna vuokrasopimuksen nro 10978 nykyisellä vuokralla.

Lisäksi vuokrasopimuksen ehdosta 29 § poistetaan velvoite toteuttaa vuokra-alueelle ravintolatiloja ja ravintolatiloja koskeva ehto 33 § poistetaan. Edellä kerrotun lisäksi vuokrasopimukseen nro 10978 lisätään nykyisin maanvuokrasopimuksissa käytettävät muun muassa johtoja, maaperän puhtaana pitämistä, maanalaisia hankkeita, vanhoja rakenteita ja rasitteenluoteisia asioita koskevat ehdot. Muutoin maanvuokrasopimus jatkuu entisin ehdoin.

KOy Pohjois-Pasilan Tähdelle vuokrataan päätöskohdassa ilmenevin ehdoin liitteen 3 mukainen noin 1 583 m2:n suuruinen alue kiinteistöstä 91-436-3-11 ravintolarakennusta varten. Kyseinen vuokra-alue vastaa asemakaavan muutoksen nro 12475 mukaista ohjeellista tonttia 17131/2, jolla yhtiön omistama ravintolarakennus sijaitsee.

Kyseisen vuokra-alueen perusvuosivuokra on 1.12.2019 alkaen 1 906,29 euroa (ind. 100) ja vuosivuokra 29 953,74 euroa. Edellä mainitut perusvuosivuokra ja vuoksivuokra on määritetty vuokra-alueelle asemakaavan muutoksen nro 12475 mukaan osoitetun rakennusoikeuden 3 400 k-m2 suhteessa koko korttelin 17131 alueelle osoitettuun rakennusoikeuteen 13 060 k-m2, kerrottuna vuokrasopimuksen nro 10978 nykyisellä vuokralla. Täten KOy Pohjois-Pasilan Tähdelle vuokrattavien edellä mainittujen vuokra-alueiden vuokrat vastaavat yhdessä ennen sopimusmuutosta yhtiöltä perittyä vuokraa.

Vuokra-aika esitetään alkavaksi 1.12.2019 ja vuokraus olisi voimassa 31.12.2025 saakka vuokrasopimuksen nro 10978 mukaisesti.

Lisäksi vuokrauksessa noudatetaan tavanomaisia liike- ja toimistoalueen vuokrausehtoja sekä kaupunkiympäristön toimialan toimivaltaisen viranhaltijan päättämiä lisäehtoja.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 15.5.2018 (247 §) siirtää 1.6.2018 alkaen hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 - 9 kohtien toimivaltaa toimielinten päättämien sopimusten ehtojen vähäisistä muutoksista ja lisäyksistä kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö- ja kaupunkirakenne -palvelukokonaisuuden tontit-yksikön päällikölle, asuntotonttitiimin tiimipäällikölle ja yritystonttitiimin tiimipäällikölle.

Yritystonttitiimin tiimipäällikkö on siten toimivaltainen päättämään asiasta.