Asuntotontin rahoitus- ja hallintamuodon muuttaminen, Kruunuvuorenranta tontti 49273/10, Laajasalo, Saraco D&M Oy

Asuntonttitiimin tiimipäällikkö päätti muuttaa ryhmärakennuttamiseen Hitas-omistusasuntotuotantona (Hitas II –ehdoin) varatun Helsingin 49. kaupunginosan (Laajasalo) korttelin 49273 tontin 10 (kiinteistötunnus: 91-49-273-10, osoite: Pojamankatu 6, pinta-ala: 1 335 m²) varausta seuraavasti:

1

Tontti voidaan toteuttaa sääntelemättömänä omistusasuntotuotantona. Tontti tulee kuitenkin edelleen toteuttaa ryhmärakennuttamishankkeena. Mikäli tontti toteutetaan edellä mainitun mukaisesti sääntelemättömänä omistusasuntotuotantona, tontin toteuttamisessa ei tarvitse noudattaa Hitas II –ehtoja.

2

Muutoin noudetaan entisiä ehtoja.

Hakemus

Saraco D & M Oy pyytää 8.10.2019 päivätyllä hakemuksellaan, että Kruunuvuorenrannan tontti 49273/10 (A, os. Pojomankatu 6, pinta-ala: 1 335 m2, rakennusoikeus: 3 000 k-m²) voitaisiin toteuttaa sääntelemättömänä asuntotuotantona ilman Hitas II -ehtoja. Edelleen Saraco D & M Oy pyytää hakemuksessaan, että tontti vuokrattaisiin osto-optiolla.

Varauspäätös

Kaupunginhallitus päätti 10.4.2017 (372 §) varata tontit 49273/1, 2, 4, 5, 6, 10, 11 ja 12 yhteisesti Hartela Etelä-Suomi Oy:lle, Saraco D&M Oy:lle, Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy:lle ja A-Kruunu Oy:lle 31.12.2020 saakka.

Tontti 49273/10 varattiin tarkemmin Saraco D&M Oy:lle toteutettavaksi ryhmärakennuttamisena ja Hitas-omistusasuntotuotantona, sekä mm. seuraavin ehdoin:

- Varausalue on toteutettava kokonaisuudessaan valmiiksi varauksensaajien yhteistyönä. Varauksensaajien on toteutettava kaikki varatut tontit valmiiksi 31.12.2021 mennessä.

- Korttelin kehittämisteemat: 1) Kaupunkikorttelit: yhteistilat, korttelitalo, verkkokaupan palvelupiste, korttelipiha 2) Vihreät arvot ja jakamistalous: pyöräily, sähköauto 3) Valaistuksen merkitys viihtyisyyden ja käyttöturvallisuuden lisäämisessä

- Ryhmärakennuttamiseen varattava Hitas-ehdoin toteutettavat tontit toteutetaan Hitas II –ehdoin.

- Varauksensaajan on noudatettava Kruunuvuorenrannan alueellisia lisäehtoja.

Lyhytaikainen vuokraus ja piirustusten hyväksyminen

Asuntotonttitiimin tiimipäällikkö päätti 3.6.2019 (135 §) vuokrata asuntotontin 49273/10 lyhytaikaisesti rakennusluvan hakemista varten 16.5.2019 – 15.5.2020 väliseksi ajaksi. Lyhytaikaisen vuokrauksen mukaan vuokralainen on kustannuksellaan velvollinen toteuttamaan asuntotontille 49273/10 (vuokra-alue) ryhmärakennuttamalla vapaarahoitteisia Hitas II –omistusasuntoja.

Asuntopalvelut yksikön päällikkö päätti 8.8.2019 (83 §) hyväksyä tontin 49273/10 piirustukset. Piirustusten mukaan tontille toteutetaan kahdeksankerroksinen pistetalo, johon liittyy kaksi kaksikerroksista asuinrakennusosaa (asuntoja yhteensä 50 kpl). Hanke toteutetaan rakennuttajavetoisena ryhmärakennuttamishankkeena hankkeena Hitas-ehdoin. Asunnot ovat muuntojoustavia. Jatkosuunnittelussa asuntojen määrä saattaa pienentyä, jos osa asukkaista haluaa yhdistää kaksi pienempää asuntoa yhdeksi isoksi asunnoksi. Tontin sallittu kerrosala on 3 000 k-m2. Tontille toteutetaan suunnitelmien mukaan 3 130 k-m2, autopaikkoja toteutetaan yhteensä 25 kappaletta.

Rahoitus- ja hallintamuodon muuttaminen, tontti 49273/10

Varauspäätöksen mukaan tontille 49273/10 tulee toteuttaa ryhmärakennuttamalla vapaarahoitteisia Hitas II –omistusasuntoja. Tontti 49273/10 on vuokrattu lyhytaikaisesti rakennusluvan hakemista varten ja sen suunnitelmat on hyväksytty.

Hakijan (Saraco D & M Oy) mukaan tontin suunnittelu on aloitettu vuonna 2017 ja se on jatkunut alueryhmän ohjauksessa kohteen kaupunkikuvallisen ja laadullisen tavoitteen saavuttamiseksi keväälle 2019 saakka. Tällöin suunnitelmat on hyväksytty Hitas-työryhmässä ja rakennuslupa on saatettu vireille.

Suunnittelun aikana kustannusten muodostumista on seurattu ja ohjattu useilla toimenpiteillä rakennuskustannusten kohtuullistamiseksi. Kohteessa on muun muassa suurennettu huoneistoja, vaihdettu materiaaleja, tehostettu suunnitelmia sekä haettu poikkeusluvalla kohteelle lisää rakennusoikeutta.

Hakija perustelee hakemustaan kohteen korkeilla kustannuksilla. Alueella on vaativa asemakaava, haasteelliset tonttiolosuhteet ja korkeat aluekustannukset. Tästä johtuen kustannukset kohteessa ovat edelleen liian korkeita, jotta Hitas-ehtoiselle ryhmärakennuttamiskohteelle olisi riittävästi kysyntää ja kohde tulisi toteutetuksi alueelle asetetussa aikataulussa. Kohteen kustannusten alentaminen ei enää ole mahdollista puuttumatta kaavallisten tavoitteiden toteutumiseen. Hankkeen kustannustaso ei tule mahdollistamaan hankkeen toteutumista myöskään ARA ehtoisena.

Hakija perustelee hakemustaan myös sillä, että alueella on useita samanaikaisesti markkinoilla olevia Hitas-ehtoisia kohteita ja asunnon hankkijalla on erilaisia asuinvaihtoehtoja valittavinaan. Alueen vetovoima ennen Kruunusiltojen valmistumista on hakijan mukaan vaisua eikä markkinointi ponnisteluista huolimatta ole tuonut hankkeelle toivottua asiakaskuntaa ja riittävää varausastetta. Edelleen autopaikoituksessa tapahtuneet muutokset lisäävät kohteen kustannuspaineita.

Hakijan mukaan tontin 49273/10 rahoitus- ja hallintamuodon muuttaminen Hitas-ehtoisesta omistusasuntotuotannosta sääntelemättömäksi omistusasuntotuotannoksi helpottaisi kohteen markkinoitavuutta huolimatta tontinvuokran noususta.

Hakijan esittämien yllä mainittujen tontin 49273/10 toteuttamiseen vaikuttavien seikkojen perusteella tontti 10 voidaan toteuttaa sääntelemättömäksi omistusasuntotuotantona Hitas-ehtoisen omistusasuntotuotannon sijaan. Tontti toteutetaan kuitenkin edelleen ryhmärakennuttamishankkeena. Voimassa olevien tontin luovutuslinjausten mukaan tontti 10 tullaan vuokraamaan pitkäaikaisesti ilman osto-optiota. Tontille 49273/10 on vuonna 2019 vahvistettu vuokrausperiaatteet. Vuokrausperiaatteet on määritelty Hitas-omistusasuntotuotantona toteuttavalle tontille. Tästä johtuen tontille täytyy hakea uudet vuokrausperiaatteet ennen kuin tontti voidaan vuokrata pitkäaikaisesti.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta on päätöksellään 29.5.2018 (280 §) delegoinut hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 mom. 1-kohdan mukaista erityistä toimivaltaansa muun muassa maaomaisuuden kehittäminen ja tontit –palvelun asuntotonttitiimin päällikölle. Asuntotonttitiimin päällikkö on siten toimivaltainen päättämään asuntotontin varausehtojen vähäisistä muutoksista.