Vuokraus, yleiset alueet 91-22-9901-0 ja 91-22-9906-6, Vallila, Ässäparkki Oy

Yritystontit -tiimin tiimipäällikkö päättää:

A

(L1122-16)

B

(S0122-74)

Aluetta ja sen vuokrausta koskevat tiedot

Ässäparkki Oy pyytää vuonna 2009 lähettämässään hakemuksessa, että Helsingin kaupunki vuokraisi Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman 100 %:lle tytäryhtiölle Ässäparkki Oy:lle pitkäaikaisella vähintään 30 vuoden maanvuokrasopimuksella päätösesityksen mukaisen maanalaisen ja osin maanpäällisen alueen pysäköintilaitoksen ajoluiskaksi ja -yhteydeksi katualueelle.

Vuokrattavaksi esitettävä alue sijaitsee Vallilassa Satamaradankadun ja Sturenkadun alla sekä asemakaavassa nro 11877 (2011) LP-alueeksi merkityllä alueella. Samalla hakija pyytää etuoikeutta vuokra-ajan päättyessä saada vuokra-alue uudelleen vuokralle vastaavaan käyttötarkoitukseen.

Lisäksi pitkäaikaisen sopimuksen vuokra-ajan alkaessa tulisi päättää pysäköintilaitoksen ajotunnelin ja -luiskan toteuttamista koskeva kaupungin ja Oy Ässäkeskus Ab:n välinen 1.6.2007 allekirjoitettu toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus nro 21468.

Oy Ässäkeskus Ab on lähettänyt vuonna 2009 kirjeen, jossa yhtiö ilmoitti, että korttelin 22368 tonttien nro 6, 35 ja 36 alaisen n. 6 995 m²:n suuruisen 373 pysäköintipaikkaa käsittävän pysäköintilaitoksen ja sen ajotunnelin ja -luiskan rakentamisen on tosiasiassa toteuttanut Oy Ässäkeskus Ab:n sisaryhtiö Ässäparkki Oy. Näin ollen maanalaisen ajotunnelin ja maanpäällisen ajoluiskan ja –yhteyden tarvitsema alue esitetään vuokrattavaksi pitkäaikaisesti Ässäparkki Oy:lle.

Pysäköintilaitos on rakennettu em. korttelissa sijaitsevan Suomen Osuuskauppojen Keskuskunnan pääkonttoritoimintoja varten ja pysäköintilaitos on otettu käyttöön vuonna 2009.

Alueen aiemmat vuokraukset

Kiinteistöviraston tonttiosaston elinkeinotoimiston toimistopäällikkö päätti 31.10.2006, 304 § vuokrata Oy Ässäkeskus Ab:lle Vallilan katualueesta 22K100 noin 2 020 m²:n suuruisen maanalaisen alueen pysäköintilaitoksen maanalaisen ajoyhteyden rakennusluvan hakemista varten 1.11.2006 – 30.4.2007.

Edelleen kiinteistöviraston tonttiosaston elinkeinotoimiston toimistopäällikkö päätti 3.5.2007, 301 § vuokrata Oy Ässäkeskus Ab:lle Vallilan katualueesta 22K100 noin 1 460 m²:n suuruisen maanalaisen alueen ja asemakaavan nro 10539 mukaisesta pysäköintialueesta 570 m²:n suuruisen maanalaisen alueen pysäköintilaitoksen maanalaisen ajoyhteyden ja ajoluiskan rakentamista ja käyttöä varten. Lisäksi samaisessa päätöksessä vuokrattiin yhtiölle loput autopaikka-alueesta (892 m²) pysäköintilaitoksen maanalaisen ajoyhteyden ja ajoluiskan välittömäksi työmaa-alueeksi. Edellä mainitut alueet on vuokrattu yhtiölle 7.5.2007 lukien toistaiseksi, enintään kuitenkin siihen saakka, kun vuokra-aluetta koskeva pitkäaikainen maanvuokrasopimus tulee voimaan.

Muutos vuokra-alueessa

Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit –palvelun tontit-yksikkö on hakemuksen jälkeen vielä neuvotellut hakijan kanssa pitkäaikaisesti vuokrattavien yleisten alueiden laajuudesta.

Neuvottelujen perusteella nyt vuokrattavaksi esitettävä alue käsittää maanalaisen ajotunnelin tarvitseman alueen (alue B, noin 1 696 m²) ja maanpäällisen ajoluiskan ja ajoyhteyden tarvitseman alueen (alue A, noin 1 054 m²). Ajoluiskan osuus viimeksi mainitusta on noin 570 m².

Kartta vuokra-alueesta on esityksen liitteenä 1.

Pitkäaikaisen vuokrauksen alkaessa vuokra-alueesta jää pois Oy Ässäkeskus Ab:lle lyhytaikaisella maanvuokrasopimuksella vuokrattu ajotunnelin betonikannen yläpuolinen yleinen pysäköintialue, joka on siirtynyt kaupungin hoitoon ja ylläpitoon. Ässäparkki Oy vastaa kuitenkin pysäköintialueen alla olevasta ajotunnelin betonikannesta.

Alueen vuokraus

Hakijalle esitetään vuokrattavaksi päätösesityksen mukainen alue 31.8.2049 saakka pysäköintilaitoksen ajotunnelia, -luiskaa ja -yhteyttä varten.

Alueen vuokraaminen kyseiseksi ajaksi ja tarkoitukseen on perusteltua, koska kulku maanalaiseen pysäköintilaitokseen tapahtuu ajoluiskan ja –tunnelin kautta.

Alueen uusi vuokra

Oy Ässäkeskus Ab:n lyhytaikaisen maanvuokrasopimuksen vuosivuokra on maanalaisten alueiden, ajoluiskan ja työmaakäyttöön tarvittavan alueen osalta yhteensä 11 133 euroa.

Nyt Ässäparkki Oy:lle vuokrattavaksi esitettävän alueen osalta vuokraa tulisi periä varsinaisen ajotunnelin ja sen luiskan tarvitseman alueen osalta (1 696 m² + 570 m²). Näin ollen erikseen vuokraa ei perittäisi A-alueeseen kuuluvien muiden maanpäällisten alueiden osalta (1 054 m² - 570 m² = 484 m²) kuten viheralueiden osalta, jotka on toteutettu yleisen viihtyvyyden takia.

Alueen uudeksi vuosivuokraksi esitetään 360 euroa elinkustannusindeksissä 1951 = 100, joka vastaa nykyrahassa noin 7 093 euroa (ind. 1970).

((570 m² x 5,08 e/m² + 1 696 m² x 2,54 e/m²) x 0,05 x 19,70)

Uusi vuosivuokra perustuu maanpäällisen alueen osalta yksikköhintaan 5,08 euroa/m² elinkustannusindeksissä 1951 = 100 (ind. 100), joka vastaa nykyrahassa noin 100 euroa/m² (ind. 1970), ja maanalaisen alueen osalta yksikköhintaan 2,54 euroa/m² (ind. 100), joka vastaa nykyrahassa noin 50 euroa/m² sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon. Maanalaisen alueen osalta alempi yksikköhinta on perusteltu, sillä maanalaisten alueiden maanpäällinen osa jää kaupungin käyttöön katualueena ja pysäköintialueena. Tämä vastaa myös kaupungin pitkäaikaista käytäntöä, jonka mukaan maanalaisista alueista peritään puolet katumaan hinnasta.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (GEM 29.5.2019). Lisäksi vuokratason määrittämisessä on hyödynnetty kiinteistölautakunnan 23.3.2016, 129 § hyväksymiä katumaan vyöhykehintoja 2016.

Uusi vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksin muutokseen siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdossa on sanottu.

Tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Esitettävä alueen vuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019, 5 § päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristötoimialan maanalaisia hankkeita koskevin tavanomaisin maanvuokrasopimusehdoin ottaen kuitenkin huomioon, että hanke on toteutettu valmiiksi jo lyhytaikaisen maanvuokrasopimuksen aikana.

Vuokralaisella olisi etuoikeus vuokra-ajan päättyessä saada vuokra-alue uudelleen vuokralle, jos se vuokrataan samanlaiseen tarkoitukseen. Vuokraoikeuden siirto ei ole vapaa.

Vuokrattavan alueen maanvuokrasopimuksen 17 §:än esitetään erityistä ehtoa, jonka mukaan vuokralainen on vuokra-ajan päättyessä velvollinen luovuttamaan korvauksetta vuokranantajalle vuokra-alueelle toteuttamansa ajotunnelin ajoluiskineen ja rakenteineen. Lisäksi vuokralainen on velvollinen täyttämään ajoluiskan vuokranantajan vaatimuksesta.

Lisäksi maanvuokrasopimuksen 26 §:än esitetään erityistä ehtoa, jonka mukaan vuokralainen on velvollinen sallimaan, että kaupungin osoittamat Teollisuuskadun ympäristössä olevat tontit johtavat rakennetun ajotunnelin ja sen ajoluiskan ja ajoyhteyden kautta maanlaista pysäköintiliikennettä tonteilleen.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta on 29.5.2018, § 280 siirtänyt hallintosäännön mukaisen toimivaltansa (16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 -kohta) antaa uudelleen vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä yritystarkoituksiin enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin yritystontit-tiimin päällikölle, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m² tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika.