Vuokraus, uudelleenvuokraaminen, 25005/3, Käpylä, Kiinteistö Oy Taivaskalliontie 3

Yritystontit-tiimin tiimipäällikkö päättää:

(L1125-26)

Tonttia ja sen vuokrausta koskevat tiedot

Vuokralainen on pyytänyt päätösehdotuksen mukaisen tontin uudelleenvuokrausta.

Tontti on tällä hetkellä vuokrattu vuokralaiselle 1.6.1985 – 1.1.2020. Vuokra-alueesta on ollut voimassa aikaisempia maanvuokrasopimuksia, joista ensimmäinen alkoi 27.6.1938 (sopimusnumero 2822).

Tontti 25005/3 kuuluu asemakaavan nro 10373 mukaiseen asuinrakennusten tai opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeseen, jolla ympäristö säilytetään (AYO/s). Rakennus on osa kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokasta kokonaisuutta, eikä sitä saa purkaa ilman kaupungin lupaa.

Tontin 25005/3 pinta-ala on 884 m² ja rakennusoikeus on yhteensä 530 k-m².

Tontilla sijaitsee vuokralaisen 529 k-m²:n suuruinen musiikkiopisto.

Tontin uudelleenvuokraus

Tontin uudelleen vuokraaminen vuokralaiselle 31.5.2049 saakka on perusteltua.

Tontti sijoittuu uudessa yleiskaavassa asuntovaltaiselle alueelle, eikä asemakaavapalvelun mukaan tontin käyttötarkoitukseen kohdistu po. aikana muutostarpeita.

Lisäksi vuokratun tontin ja sillä olevan rakennuksen kunto on riittävä ympäristö ja uusi vuokra-aika huomioon ottaen, vuokralainen on täyttänyt nykyisen vuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa ja kaupunki ei tarvitse tonttia muuhun käyttöön.

Tontin uusi vuosivuokra

Tällä hetkellä tontin voimassa olevan maanvuokrasopimuksen perusvuosivuokra on 197,97 euroa elinkustannusindeksissä 1951 = 100 ja perittävä vuosivuokra noin 3 425 euroa.

Esitettävän tontin uudelleenvuokrauksen yhteydessä on tarpeen tarkastaa vuosivuokraa niin, että uusi perusvuosivuokra on 477 euroa elinkustannusindeksissä 1951 = 100 ja uusi vuosivuokra noin 9 392 euroa.

Uusi vuosivuokra perustuu 530 k-m²:n rakennusoikeuden pääoma-arvoon 18 €/k-m² (ind. 100=1951), sillä edellytyksellä, että rakennusta pidetään musiikkiopistona, sekä viiden prosentin tuottoon. Nykyrahassa pääoma-arvo musiikkiopistokäytössä on noin 354 euroa/k-m².

Uusi vuosivuokra perustuu ulkopuolisen asiantuntijan (GEM Valuation Oy, 2.1.2019) tekemään arvioon.

Koska vuokralainen hakee vuokraamansa tontin uudelleen vuokraamista hyvissä ajoin etukäteen ennen nykyisen vuokra-ajan päättymistä, edellä sanotun vuokran tarkistamisen on syytä tulla voimaan vasta nykyisen vuokrasopimuksen vuokra-ajan päättymishetken mukaan. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että edellä sanotusta tarkistetusta uudesta vuosivuokrasta peritään 37 prosenttia nykyisen vuokra-ajan päättymiseen (31.12.2019) saakka.

Tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Esitettävä tontin uudelleenvuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019, 5 § päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Päätösesityksessä esitettävään uudelleenvuokraukseen otetaan liitteenä olevan vuokrasopimusluonnoksen mukaiset ehdot. Ehdoissa on kiinnitetty huomiota siihen, että vuokra-alueella sijaitsee suojeltu rakennus, jota ei saa purkaa ilman kaupungin lupaa. Lisäksi tontin käyttöä on rajoitettu kaavan sallimasta pelkästään musiikkiopistokäyttöön, ja kaupungilla on oikeus tarkistaa vuokraa, mikäli käyttöä laajennetaan tästä.

Vuokrasopimusluonnoksen maaperäehdossa on otettu huomioon, että tontti on ollut aiemmin vuokrattuna po. käyttötarkoitukseen ja sillä sijaitsee jo vuokralaisen rakennus/rakennuksia.

Muuten uudelleenvuokrattavan tontin maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristötoimialan tavanomaisin yritystonttia koskevin maanvuokrasopimusehdoin.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta on 29.5.2018, § 280 siirtänyt hallintosäännön mukaisen toimivaltansa (16 luvun 1 §:n 2 momentin 1-kohta) antaa uudelleen vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä yritystarkoituksiin enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin yritystontit-tiimin päällikölle, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m².