Toimitilatontin ja yleisen katualueen alapuolisen alueen vuokraaminen rakennusluvan hakemista varten (Salmisaari, 20048/9 ja osa katualueesta 20K)

Päätös

Yritystontit -tiimin tiimipäällikkö päätti vuokrata Technopolis kiinteistöt pääkaupunkiseutu Oy:lle 20. kaupunginosan (Ruoholahti, Salmisaari) korttelissa nro 20048 sijaitsevan tontin nro 9 (noin 2 679 m2, 9 700 k-m2, Energiakatu 6) ja liitteen 1 mukaisen noin 1 477 m2 :n suuruisen katualueen (20K, Energiakatu) toimitilatalon ja sen kadunalaisen pysäköintilaitoksen osan rakennusluvan hakemista varten seuraavin ehdoin:

1

Vuokra-aika on 12.12.2018 – 11.6.2019, enintään kuitenkin siihen saakka, kunnes vuokralaisen kanssa tehdään pitkäaikainen maanvuokrasopimus edellä sanotusta tontista ja katualueesta.

2

Vuokra koko vuokra-ajalta on 53 867 euroa (9 700 k-m2 x 34 e/k-m2 x 5 % x 19,60 / 12 kk x 2 kk).

3

Vuokran eräpäivä on 1.2.2019.

4

Vuokraus ei oikeuta vuokra-alueella rakennustöiden aloittamiseen eikä vuokra-alueen muunlaiseen käyttämiseen. Vuokralaisella on oikeus kuitenkin suorittaa vuokra-alueella vähän häiriötä aiheuttavia maaperätutkimuksia sopimalla niistä erikseen vuokranantajan ja vuoka-aluetta vielä käyttävien kanssa.

5

Vuokralainen on velvollinen noudattamaan vuokra-alueen rakennuslupa- ja jatkosuunnittelussa yhteisjärjestelysopimusta 10.2.2010.

6

Vuokralainen on tietoinen, että vuokra-alueen pitkäaikainen vuokraaminen ja toimitalon ja pysäköintilaitoksen osan rakentaminen edellyttävät, että vuokralainen ostaa YIT:ltä po. vuokra-alueelle liikuntakeskuksen käyttöä varten jo valmiiksi toteutetun pysäköintikannen osan.

7

Vuokralainen suunnittelee ja toteuttaa toimitilarakennuksen ja pysäköintilaitoksen osan niin, ettei niistä aiheutu vahinkoa eikä haittaa vuokra-alueelle kallioon jo toteutetulle asemakaavan nro 11140 mukaiselle tunnelille.

8

Vuokra-alueelle rakennettavan toimitilarakennuksen ja pysäköintilaitoksen osan piirustukset on, sen lisäksi mitä niiden käsittelystä on erikseen määrätty, esitettävä Kaupunkiympäristötoimialan Tontit -yksikön hyväksyttäväksi. Tätä ennen pysäköintilaitoksen osan piirustukset tulee hyväksyttää kaupunkiympäristötoimialan rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuudella (RYA) ja rajapintojen osalta naapuritonttien vuokralaisilla.

9

Vuokra-alueen maaperä koostuu alkuperäisestä maasta, alueella tehdyistä maa- ja louhetäytöistä, energiantuotannon sivutuotetäytöistä sekä alueella olevista rakenteista.

Alueen maaperätutkimukset on esitetty VTT:n 09/2000 raportissa, geoteknisen osaston rakennettavuusselvityksessä, Geo 10447, 1.4.2003 ja Ramboll Finland Oy:n raportissa 11.4.2005.

Vuokralainen vastaa kaikista maanrakentamisen työsuojeluun liittyvistä asioista.

10

Vuokra-alueen maaperän täytöissä on käytetty energiantuotannossa syntyneitä sivutuotteita kuten lentotuhkaa, kivihiiltä ja rikinpoistotuotetta (myöhemmin tuhkia). Uudenmaan ympäristökeskuksen antaman lausunnon mukaan tuhkat voidaan jättää alueelle ja niitä voidaan käyttää alueen maanrakentamisessa rakenteiden alla. (Ramboll Finland Oy:n muistio 26.4.2005 ja Uudenmaan ympäristökeskuksen lausunto 26.9.2003).

Alue on tasattu Helsingin kaupungin toimesta tuhkan osalta keskimääräiseen tasoon +2,2 vanhan koordinaatiston mukaan (Ramboll Finland Oy:n muistio 1.4.2008). Mikäli alueen tuhkan keskimääräinen yläpinta ylittää vanhan koordinaatiston tason +2,2, kaupunki maksaa tähän korkeustasoon asti kaivettujen tuhkien kuljettamiskustannuksista sijoituspaikkoihin aiheutuvat ylimääräiset kuljetuskustannukset, jos tuhkia joudutaan viemään kauemmaksi kuin 20 km etäisyydelle kohteesta. Kuljetusten yksikköhinnoista sovitaan ennen tuhkan kaivua. Kaupunki maksaa tuhkien vastaanottomaksut suoraan vastaanottajalle em. tasoon saakka. Vuokralainen vastaa vanhan koordinaatiston tason +2,2 alapuolella olevasta rakentamisen edellyttämästä tuhkan poistamisesta aiheutuvista kustannuksista koko vuokrasopimuksen ajan.

Vuokralaisen on ilmoitettava vuokranantajalle rakentamisen aloitusaika viimeistään kaksi viikkoa ennen rakentamisen aloittamista, jotta tuhkien sijoituspaikat voidaan selvittää etukäteen (Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelu, Johanna Hytönen, puhelin 09-31036414).

Edellä mainittu vuokranantajan korvausvelvollisuus tuhkan poistamisesta on voimassa siihen asti, kun kaikki vuokra-alueelle rakennettavat rakennukset ovat asemakaavan nro 11140 ja tämän vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaisesti ensimmäisen kerran viranomaisen toimesta hyväksytty käyttöönotettavaksi, kuitenkin enintään viisi vuotta vuokrasuhteen alkamisesta lukien.

Vuokra-aluetta rakennettaessa on otettava huomioon hiilikentän tuhkien aiheuttamat tekniset vaatimukset rakenteille, putkille ja vastaaville. Rakentamisessa tulee noudattaa em. VTT:n 09/2000 päivätyn raportin ”Salmisaaren hiilivarastoalueen soveltuvuus toimistorakentamiseen” mukaisia suosituksia.

Vuokranantaja ei vastaa viivästyksestä johtuvista vahingoista eikä kustannuksista, joita vuokralaisen hankkeelle saattaa aiheutua maaperässä olevien tuhkien poistamisesta.

Koska alueen maaperään jää rakentamisen jälkeen tuhkia, vuokralaisen tulee liittää kaupungin toimittama kartta kyseisistä alueista ja kaivuohjeet rakennuksen huoltokirjaan sekä noudattaa ohjeita mahdollisissa tulevissa kaivuissa. Selvyyden vuoksi todetaan, ettei vuokralainen ole velvollinen poistamaan tuhkaa vanhan koordinaatiston tason +2,2 alapuolelta maanvuokrasopimuksen päättyessä.

11

Vuokranantaja ilmoittaa käytettävissään olevien tietojen perusteella, ettei vuokra-alueella aiemmin ole harjoitettu toimintaa, joka saattaisi aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista.

Mikäli vuokra-alueella ilmenee tarvetta maaperän puhdistamiseen, vuokralainen on velvollinen välittömästi ottamaan yhteyttä vuokranantajaan (Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelu, Johanna Hytönen, puhelin 09-31036414). Vuokranantaja korvaa vuokralaiselle pilaantuneen maaperän puhdistamisesta aiheutuneet tavanomaisiin maarakennuskustannuksiin nähden ylimääräiset kustannukset, mikäli korvattavista toimenpiteistä ja kustannuksista on sovittu vuokranantajan kanssa ennen toimenpiteisiin ryhtymistä. Selvyyden vuoksi todetaan, että alemman ohjearvon alittavista haitta-ainepitoisuuksista aiheutuvia toimenpiteitä tai kustannuksia ei pidetä tässä tarkoitettuna pilaantuneen maaperän puhdistamisena.

Vuokranantaja ei vastaa maaperän puhdistamisesta aiheutuvasta viivästymisestä, eikä viivästyksestä johtuvista vahingoista, haitoista eikä kustannuksista, joita vuokralaisen hankkeelle saattaa maaperän puhdistamisesta aiheutua.

Edellä mainittu vuokranantajan korvausvelvollisuus pilaantuneesta maaperästä on voimassa siihen asti, kun kaikki vuokra-alueelle rakennettavat rakennukset ovat asemakaavan nro 11140 ja tämän vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaisesti ensimmäisen kerran viranomaisen toimesta hyväksytty käyttöönotettavaksi, kuitenkin enintään viisi vuotta vuokrasuhteen alkamisesta lukien. Tämän jälkeen vuokralainen vastaa maaperän pilaantumisesta ja siitä aiheutuvista kustannuksista.

Vuokranantaja ei vastaa viivästyksestä johtuvista vahingoista eikä kustannuksista, joita vuokralaisen hankkeelle saattaa aiheutua vuokra-alueella ja sen maaperässä mahdollisesti olevien rakenteiden, jätteiden ja muiden vastaavien poistamisesta.

12

Vuokralainen on velvollinen kustannuksellaan poistamaan uudisrakentamisen edellyttämässä laajuudessa vuokra-alueella ja sen maaperässä mahdollisesti olevat rakennus- ja muut jätteet sekä vanhat rakenteet, kuten johdot, putket, pylväät, asfaltoinnin, perustukset ja muut vastaavat.

Mikäli niiden poistamisesta arvioidaan aiheutuvan rakentamishankkeen kokonaisuus huomioon ottaen erityisen merkittäviä kustannuksia, kustannusten jakamisesta vuokranantajan (Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit –yksikkö) ja vuokralaisen välillä voidaan neuvotella edellyttäen, että tämä tapahtuu etukäteen ennen toimenpiteeseen ryhtymistä. Muuten vuokralainen vastaa joka tapauksessa yksin kaikista mainituista kustannuksista.

Vuokranantaja ei vastaa viivästyksestä johtuvista vahingoista eikä kustannuksista, joita vuokralaisen hankkeelle saattaa aiheutua vuokra-alueella ja sen maaperässä olevien rakenteiden, jätteiden ja muiden vastaavien poistamisesta.

Päätöksen perustelut

Hakija pyytää, että päätösehdotuksen mukainen tontti ja katualueen osa vuokrataan sille rakennusluvan hakemista varten.

Päätösehdotuksen mukaiselle vuokraukselle ei ole estettä, koska kaupunginhallitus on varannut (8.8.2016) po. tontin Technopolis-konsernille toimitalon suunnittelua ja tutkimista varten.

Lisäksi kaupunginvaltuusto on vahvistanut 30.8.2016 po. tontin käyväksi markkinahinnaksi 34 euroa/k-m2 elinkustannusindeksissä 1951 = 100), joka vastaa tämän päivän rahassa noin 666 euroa/k-m2.

Vahvistettua markkinahintaa voidaan pitää edelleen käypänä ulkopuolisella arvioitsijalla teetetty laajempi toimitilamarkkinaselvitys huomioon ottaen (Newsec 2018).

Vuokra-aika ja perittävä vuokra määräytyvät kaupungin tavanomaisen käytännön mukaisesti (9 700 k-m2 x 34 e/k-m2 x 5 % x 19,60 / 12 kk x 2 kk).

Vuokrauspäätökseen otetaan erikoisehdot koskien alueen maaperää, yhteisjärjestelyjä sekä naapuritonttien jo toteuttamia rakenteita.