Vuokraoikeuden siirto, enimmäisluovutushinnan määrittäminen, tontti 39340/13 Takalanrinne 3

Kaupunkiympäristötoimialan maaomaisuus-yksikön päällikkö päätti ilmoittaa 39. kaupunginosan (Tapaninkylä) tontin 91-39-340-13 vuokraoikeuden haltijalle ********** että maanvuokrasopimuksen 21 §:n perusteella määritettävä kyseisellä vuokratontilla sijaitsevan rakennuksen, rakennelmien ja istutusten tämän hetkinen korkein hyväksyttävä kauppahinta (ns. enimmäisluovutushinta) on **********

Samalla maaomaisuus-yksikön päällikkö ilmoittaa, että tontit-yksikön päällikölle esitetään, että Helsingin kaupunki tulee käyttämään maanvuokrasopimuksen 21 §:n mukaisen oikeutensa ja irtisanomaan tontin vuokraoikeuden sekä lunastamaan ostajalta tontilla sijaitsevat rakennukset, rakenteet ja istutukset ********** euron hinnasta, mikäli vuokraoikeus rakennuksineen kuuden kuukauden kuluessa luovutetaan kolmannelle edellä mainittua enimmäisluovutushintaa korkeammasta kauppahinnasta.

(A1139-465)

Maanvuokrasopimuksen 21 §:n mukainen enimmäishinta ja sitä koskeva ennakkotiedustelu

Vuokraoikeuden haltija on tiedustellut kaupungilta 28.3.2018 lähettämällään sähköpostilla, tuleeko kaupunki käyttämään vuokrasopimuksen 21 §:n mukaista irtisanomis- ja lunastusoikeuttaan, mikäli tonttia nro 39340/13 koskeva vuokraoikeus rakennuksineen luovutetaan tiedusteluun sisällytetyn kauppakirjaluonnoksen (liite 1) mukaisilla ehdoilla. Vuokraoikeuden haltija on lisäksi pyytänyt kaupungilta päätöstä, jossa vahvistetaan etukäteen maanvuokrasopimuksen 21 §:n mukainen enimmäishinta. Kauppakirjaluonnoksen mukainen kauppahinta ylittää tontit -yksikön määrittämän hyväksyttävän enimmäisluovutushinnan **********

Vuokra-aika ja lunastusehto

Maanvuokrasopimuksen vuokraustunnuksen A1139-465 mukaan tonttion vuokrattu ********** 1.1.2017-31.12.2080 väliseksi ajaksi.

Sopimuksen 21 §:n mukaan, kun vuokraoikeus siirretään vastikkeellisesti muulle kuin avio- tai avopuolisolle, rintaperillisille, ottolapsille, vanhemmille, ottovanhemmille, sisaruksille tai sisarpuolille, luovutuksesta saatava vastike ei saa ylittää tontilla olevien rakennusten, rakennelmien ja istutusten jäljempänä 3 momentissa mainitulla tavalla määriteltyä arvoa. Jos tontti on rakentamaton, vastike ei saa ylittää rakennuksen suunnittelusta, rakennusluvan hakemisesta ja tontin parantamisesta aiheutuneita todellisia kustannuksia.

Jos luovutushinta on sanottua korkeampi, kaupungilla on oikeus maanvuokralain 21 §:n mukaan irtisanoa vuokrasopimus ja lunastaa tontilla olevat vuokramiehen rakennukset, rakennelmat ja istutukset jäljempänä 3 momentin mukaisesti määräytyvästä hinnasta.

Edellä tarkoitettu lunastushinta on se hinta, mihin lunastettava omaisuus luovutuksen ajankohtana on arvioitava käyvän hinnan mukaan siinä kunnossa, missä se silloin oli. Lunastushintaa arvioitaessa ei oteta huomioon rakennelmia ja laitteita, joita on käytetty muuhun kuin vuokrasopimuksen tarkoitukseen, eikä ylellisyyslaitteita. Kaupunginvaltuuston päätöksen 25.8.2010 (184 §) mukaisesti tämä pykälä on voimassa 10 vuotta maanvuokrasopimuksen alkamisesta lukien.

Rakennukset, laitteet ja puutarha

Tontilla sijaitsee katselmusajankohtana juuri valmistunut kaksikerroksinen puurakenteinen omakotitalo, jonka käyttöönotto on ollut 13.12.2017, kohteessa ei ole asuttu. Rakennusten kokonaisala on kuntarekisterin mukaan 175 brm² ja huoneistoala 142 hum². Kohteeseen kuuluu myös erillinen varastorakennus sekä siihen kytkeytyvä autokatos, rakennusten rakennusoikeudellinen kerrosala on 160 k-m².

Kaksikerroksisen asuinrakennukset tilat käsittävät alakerrassa keittiön, olohuoneen, työhuoneen ja erillisen wc:n sekä kodinhoitohuoneen, pesu- ja saunatilat sekä yläkerrassa neljä makuuhuonetta, aulatilan sekä kylpyhuoneen.

Piha-alue käsittää puurakenteisen terassin, piha-alue on pääosin nurmetettu ja pihakäytävät ovat kivituhkapintaisia.

Kohteen arviointi

Kohde on arvioitu tilastollisella kustannusarvomenetelmällä hyödyntäen Haahtela Oy:n rakennuksen hinnan arviointiohjetta. Laskentatavan periaatteena on se, että vuokraoikeuden siirtotilanteessa vuokraoikeuteen mahdollisesti kohdistuva arvo rajautuu ulos kustannusarvopohjaisesti määritettävästä enimmäishinnasta. Vuokraoikeuteen kohdistuvaa arvoa saattaa syntyä esimerkiksi siten, että vuokrahinta on alhainen suhteessa tontin käypään arvoon.

Rakennuksen, laitteiden ja puutarhan kustannusperäiseksi enimmäisarvoksi on arvion mukaan saatu yhteensä **********

Ilmoitettu enimmäisluovutushinta perustuu kustannusarvioon. Vuokralaiselle on enimmäisluovutushintaa määritettäessä tarjottu mahdollisuus esittää kustannuserittely rakennukseen ja rakennelmiin käytetyistä tosiasiallisista kustannuksista, mikäli arvioinnin kautta saatu enimmäisluovutushinta poikkeaa niistä merkittävästi. Vuokralainen on toimittanut kustannuserittelyn tontit-yksikköön, kustannusselvityksen perustella ei ole todettu hankkeeseen hyväksyttäväksi katsottujen kustannusten ylittäneen kustannusarvomenetelmällä arvioitua enimmäishintaa.

Kohteessa on suoritettu tontit-yksikön puolesta katselmus 7.12.2018.