Heka Käpylä Mäkelänkatu 86-96 (Käärmetalo) 2-vaiheen peruskorjauksen luonnospiirustusten hyväksyminen

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Rakennussuojeltu kohde on valmistunut vuonna 1950 ja sijaitsee Käpylässä, tontilla 25857/1, osoitteessa Mäkelänkatu 86-96. Kohteessa on 144 vuokra-asuntoa (7 014 asm2). Alkuperäiset suunnitelmat on laatinut arkkitehti Yrjö Lindegren.

Toimikunta on 17.9.2014 valinnut kohteen arkkitehtisuunnittelijaksi Kati Salonen ja Mona Schalin Arkkitehdit Oy:n.

Helsingin kaupungin asunnot Oy hyväksynee hankesuunnitelman muutoksen kustannuksineen kokouksessaan 13.6.2017.

Korjaustyöt on suunniteltu aloitettavaksi syksyllä 2018. Asukkaat muuttavat korjaustöiden ajaksi sijaisasuntoihin.

Peruskorjauksessa asuntojen ja yhteistilojen pintarakenteet, kalusteet ja varusteet uusitaan. Osa alkuperäisistä keittiökalusteista kunnostetaan. Julkisivujen rappaukset uusitaan ja yläpohjan kattorakenteet uusitaan huoneistojen kattolaattaan saakka. Ikkunoita ja parvekeovia uusitaan ja kunnostetaan. Parvekkeet kaiteineen uusitaan. Vesi-, viemäri- ja lämmitysverkostot kalusteineen uusitaan. Asuntojen painovoimaisen ilmanvaihdon toimivuutta parannetaan ja yhteistiloihin tulo- poistoilmanvaihto lämmön talteenotolla. Sähkö- ja teletekniikka uusitaan kokonaisuudessaan. Piha-alueet perusparannetaan.

Luonnoksista rakennusosa-arviomenettelyllä lasketut peruskorjaus-kustannukset ovat 27.276.000 euroa (3 889 e/asm2). Kustannukset ylittävät hankesuunnitelmasta lasketut kustannukset 19 %:a (470 e/asm2, kustannustaso 4/2017, HI = 92,7). Rakenteilla olevan ensimmäisen toteutusvaiheen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen hyväksymät kustannukset ovat 3 812 e/asm2.

Kustannukset ovat ylittyneet pääosin seuraavissa pääryhmissä:

- Haitta-ainepurut
- Pihan pintarakenteet
- Kellarin kanaalin korjaus
- Asuntojen märkätilojen lattioiden uusiminen niiden huonon kunnon vuoksi
- Ulkoseinien laajentunut korjaus
- Parvekkeiden uusiminen
- Lisääntyneet väliseinämuutokset
- Asuntojen seinien rappauskorjaukset
- Ulkoseinien ja vesikaton sisäilmakorjaus
- Iv-hormien uusiminen

Korjausaste on 104 %.

Kustannukset voidaan jakaa kahteen osaan seuraavasti;
- normaalista ikääntymisestä ja käytöstä aiheutuvat kustannukset (3 555 e/asm2),
- teknisen ja / tai toiminnallisen laatutason parantamisesta aiheutuvat kustannukset (334 e/asm2).

Energiatehokkuuden parantamiseen vaikuttavien toimenpiteiden osuus kustannuksista on 9,2 % (359 e/asm2).

Ennen korjauksia kohteen energialuokka on F ja laskennallinen energialuku 238 kwh/m2a. Korjausten jälkeen energialuokka on myös F ja laskennallinen energialuku 220 kwh/m2a.

Kustannukset sisältävät alv 24 %.

Rahoitussuunnitelma:
- yhtiön hankkima rahoitus 1 363 800 e
- korkotukilaina 25 912 200 e
-----------------------------------------------------------
Yhteensä 27 276 000 e

Kohteella tullaan hakemaan ARAN ehdollinen korkotukilainavaraus.

Peruskorjauksen vuokravaikutuksen pelkästään korjattavalle kiinteistölle kohdistettuna on arvioitu olevan 6,77 e/asm2/kk. Yhtiön ilmoittama vuokra korjauksen jälkeen, tasaus huomioon ottaen, on 13,10 e/asm2/kk. Nykyinen tasattu vuokra on 11,81 e/asm2/kk, johon sisältyvät hoitomenot 7,19 e/asm2/kk sisältäen tontinvuokran.

Projektipäällikkö Erkki Mieskonen esittelee luonnokset kokouksessa.

Päätös tullut nähtäväksi 05.06.2017

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 91 §