Pysäköintitontin vuokrasopimuksen päättäminen ja täydennysrakentamiskorvauksen maksaminen sekä korvaavan pysäköintialueen vuokraaminen (Laajasalo, tontti 49057/3)

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Bostads Ab Henrik Borgströmsvägen 5:lle esitetään maksettavaksi täydennysrakentamiskorvausta sen vuokraaman autopaikkatontin 49057/3 maanvuokrasopimuksen päättämisestä. Lisäksi yhtiölle esitetään vuokrattavaksi määräala korvaavia autopaikkoja varten.

Asian tausta

Kaupunginhallitus varasi 25.8.2014 (836 §) Laajasalossa Kruunuvuorenrannan projektialueeseen kuuluvassa Borgströminmäessä sijaitsevan ohjeellisen asuntotontin 49057/5 VVO Kodit Oy:lle (nykyisin Lumo Kodit Oy) vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen suunnittelua varten.

Tontti 49057/5 sijaitsee pääosin Bostads Ab Henrik Borgströmsvägen 5:lle vuokratulla autopaikkatontilla 49057/3. Siten tontti 49057/5 ei ole kaupungin vapaassa hallinnassa ja VVO Kodit Oy:lle luovutettavissa, vaan tämä edellyttää Bostads Ab Henrik Borgströmsvägen 5:n vuokrasopimuksen päättämistä.

Bostads Ab Henrik Borgströmsvägen 5:lle esitetään maksettavaksi täydennysrakentamiskorvaus sopimuksen päättämisestä. Lisäksi yhtiölle esitetään vuokrattavaksi sen nykyisestä vuokra-alueesta VVO Kodit Oy:lle varattuun tonttiin 49057/5 kuulumaton määräala korvaavia autopaikkoja varten.

Täydennysrakentamiskorvausta koskeva kaupunginvaltuuston päätös 2005

Kaupunginvaltuusto päätti 8.6.2015 (141 §) vahvistaa periaatteet lisärakentamisen edistämiseksi kaupungin vuokratonteilla. Päätös sisälsi muun muassa seuraavat periaatteet:

- Kaupunki maksaa kaupungin vuokratontin haltijalle 1/3 kaavoituksen vuokratontille tuomasta kohtuullisesta nettoarvonnoususta.

- Menettelyä sovelletaan asuntotonttien lisärakentamiseen. Perustelluista syistä sitä voidaan soveltaa myös muuhun kuin asuntotonttiin erityisesti silloin, kun se on samalla vuokralaisella kuin asuntotonttikin.

Samalla kaupunginvaltuusto kehotti kiinteistölautakuntaa antamaan soveltamisohjeet täydennysrakentamisen edistämisperiaatteiden noudattamisesta käytännössä.

Kiinteistölautakunnan soveltamisohje 2005

Kiinteistölautakunta hyväksyi 13.12.2005 (770 §) muun muassa seuraavat soveltamisohjeet kaupungin vuokratonttien lisärakentamiselle:

- Kaupunginvaltuuston vahvistamat täydennysrakentamisen edistämisperiaatteet koskevat kaupungin pitkäaikaisilla maanvuokrasopimuksilla vuokraamia tontteja, joille on tehty tai tehdään asemakaavan muutos täydennysrakentamista varten.

- Menettelyä sovelletaan asuntotonttien lisärakentamiseen. Perustelluista syistä sitä voidaan soveltaa myös muuhun kuin asuntotonttiin erityisesti silloin, kun se on samalla vuokralaisella kuin asuntotonttikin. Kysymykseen voi tulla kaavamuutosalueelta samalle vuokralaiselle pitkäaikaisella sopimuksella vuokrattu autopaikkatontti, myymälätontti, yleisen rakennuksen tontti tai muu alue (esim. lisäalueet puistossa).

- Mikäli täydennysrakentamistontti muodostuu osittain vuokratontista ja osittain kaupungin omistuksessa ja vapaassa hallinnassa olevasta tontti-, katu-, puisto- tai muusta yleisestä alueesta, pienennetään vuokralaiselle maksettavaa 1/3:n korvausosuutta kaupungin ja vuokralaisen hallinnassa olevien tontinosien pinta-alojen suhteessa.

- Vuokralaiselle maksettava korvaus lasketaan kaavoituksen vuokratontille tuomasta kohtuullisesta nettoarvonnoususta. Lisärakennusoikeuden arvonnoususta vähennetään siten sen aikaansaamiseksi tarvittavat kaupungin virastojen ja laitosten kulut, kuten johtojen siirrot, rakennusten purkamiset, autopaikkajärjestelyt ja muut vastaavat kulut. Mikäli vuokralaiselle aiheutuu po. vastaavia kuluja, kaupunki korvaa ne vuokralaiselle.

- Rakennusoikeuden hinnan määrittelyn lähtökohdaksi otetaan kunkin alueen kohtuullinen hintataso. Vertailutietoina käytetään kaupunginvaltuuston alueelle aikaisemmin vahvistamia vuokrausperusteita.

Täydennysrakentamiskorvausta koskevat kaupunginvaltuuston ja kiinteistölautakunnan päätökset 2009

Kaupunginvaltuusto on 29.4.2009 tehnyt täydennysrakentamiskorvausta koskevaan päätöksensä muutoksen / lisäyksen, jolla ei ole merkitystä nyt kyseessä olevassa tapauksessa.

Kiinteistölautakunta on 9.6.2009 (339 §) päättänyt tarkistaa soveltamisohjeita siten, että korvauksen suuruus on riippumaton lisärakennusoikeuden tulevasta hallinta- ja rahoitusmuodosta.

VVO Kodit Oy:lle varattu tontti 49057/5

Kaupunginvaltuuston 14.12.2011 hyväksymän ja 8.11.2013 lainvoimaiseksi tulleen asemakaavan nro 12000 mukaan tontti 49057/5 kuuluu asuinkerrostalojen korttelialueeseen (AK). Tontille saa rakentaa asuintilaa 3 100 k-m² ja liiketilaa 600 k-m². Tontin rakennusoikeus on siten yhteensä 3 700 k-m².

Tontti 49057/5 muodostuu pääosin Bostads Ab Henrik Borgströmsvägen 5:lle vuokratusta tontista 49057/3 (2 218 m²) ja osin kaupungin vapaassa hallinnassa olevasta kiinteistöstä 91-430-1-137 (1 095 m²).

Tontille 49057/5 tulee sitä koskevan varauspäätöksen mukaan toteuttaa päivittäistavarakauppa, joka tulee olemaan tärkeä palvelu Kruunuvuorenrannan asukkaille, sillä alueella ei tällaista toistaiseksi ole.

Bostads Ab Henrik Borgströmsvägen 5:n maanvuokrasopimus

Kiinteistölautakunta on 21.2.1966 päättänyt vuokrata eteläisen osan korttelin nro 49057 tontista nro 1 Bostads Ab Henrik Borgströmsvägen 5:lle 15.2.1966 alkaen 3 kuukauden irtisanomisajoin.

Maanvuokrasopimus (sopimusnumero 8384, vuokraustunnus 4149-5) on allekirjoitettu 27.4.1966. Sopimus on lautakunnan päätöksen perusteluista päätellen ollut tarkoitus muuttaa määräaikaiseksi sen jälkeen, kun ohjeellista tonttia 49057/1 koskeva tonttijako ja tontin muodostaminen on tullut voimaan.

Mainittuun maanvuokrasopimukseen on 28.6.1969 tehty merkintä, jonka mukaan vuokra-alue vastaa rekisteriin merkittyä tonttia 49057/3. Tontti vastaa kiinteistölautakunnan päätöksellä vuokrattua ohjeellisen tontin 49057/1 eteläosaa.

Sopimus on irtisanottu 27.4.1966 vuokran tarkistamiseksi. Uusi sopimus on allekirjoitettu 13.10.1981.

Korvaavien autopaikkojen järjestäminen

Henrik Borgströmintien ja Kumianpään alueella voimassa olevan asemakaavan muutoksen nro 11873 mukaan Bostads Ab Henrik Borgströmsvägen 5:n vuokraaman asuntotontin 49056/4 autopaikat on osoitettu autopaikkatonteille (LPA) 49056/3 ja 49056/13.

Tontti 49056/3 on vuokrattu Asunto-Oy Säästösalolle ja tontti 49056/13 Asunto Oy Laajakummulle määräaikaisilla sopimuksilla 31.12.2025 saakka.

Kaupunki on alun perin neuvotellut mainittujen yhtiöiden kanssa Bostads Ab Henrik Borgströmsvägen 5:n autopaikkojen siirtämisestä mainituille autopaikkatonteille 49056/3 ja 49056/13. Tuolloin yhtiöt eivät kuitenkaan olleet halukkaita sopimaan asiasta, minkä vuoksi Bostads Ab Henrik Borgströmsvägen 5:n siirrettäville autopaikoille tuli löytää muu ratkaisu.

Korvaavaksi paikaksi löytyi Kumianpää 4:ssa sijaitsevien autopaikkatonttien 49056/9 ja 10 käyttämättöminä ja rakentamattomina olevat osat. Tontit olivat vuokrattuina toistaiseksi voimassa olevin sopimuksin kuuden kuukauden irtisanomisajalla.

Kaupunki neuvottelikin tonttien 49056/9 ja 10 vuokralaisten, As. Oy. Kumianpää 1:n (tontti 10) sekä Kiinteistö Oy Kumianpää 2:n ja Asunto Oy Kumianpää 6:n (yhteisesti tontti 9) kanssa mahdollisuudesta sopia Bostads Ab Henrik Borgströmsvägen 5:n autopaikkojen sijoittamisesta tonteille. Neuvottelutulos saatiin vain Asunto Oy Kumianpää 6:n kanssa, joten sopimukset jouduttiin irtisanomaan kokonaisuudessaan kiinteistöviraston tonttiosaston osastopäällikön päätöksillä 6.7.2016 (143 § ja 144 §). Päätökset ovat lainvoimaisia. Sopimukset päättyivät 15.1.2017 ja 19.1.2017.

Tonteista 49056/9 ja 10 ja osasta katualuetta on muodostettu voimassa olevan asemakaavan muutoksen mukaisesti yksi yhtenäinen autopaikkatontti 49056/14.

Kaupunki teetti tontille 49056/14 suunnitelmat Bostads Ab Henrik Borgströmsvägen 5:n korvaavien autopaikkojen sijoittamiseksi. As. Oy. Kumianpää 1:n, Kiinteistö Oy Kumianpää 2:n ja Asunto Oy Kumianpää 6:n kanssa käytiin alkuvuodesta 2017 neuvotteluja tontin 49056/14 vuokraamisesta määräaloittain mainituille kolmelle yhtiölle sekä Bostads Ab Henrik Borgströmsvägen 5:lle.

Lisäksi alustavat suunnitelmat teetettiin Bostads Ab Henrik Borgströmsvägen 5:lle vuokratusta tontista 49057/3 VVO Kodit Oy:lle varattuun tonttiin 49057/5 kuulumattomasta alueesta, jonne sijoitettaisiin 9 autopaikkaa.

Bostads Ab Henrik Borgströmsvägen 5 ilmoitti kuitenkin, että se mahdollisesti saisikin korvaavat paikat Asunto-Oy Säästösalolle vuokratulta tontilta 49056/3 ja Asunto Oy Laajakummulle vuokratulta tontilta 49056/13. Siten se kieltäytyi kaupungin tarjoamasta vaihtoehdosta siltä osin kuin autopaikat olisi sijoitettu Kumianpää 4:ssa sijaitsevalle autopaikkatontille 49056/14.

Korvaavat autopaikat järjestetään siis osittain Asunto-Oy Säästösalolle vuokratulta tontilta 49056/3 ja Asunto Oy Laajakummulle vuokratulta tontilta 49056/13 sekä tontin 49057/3 jäljellä olevasta pohjoisesta osasta (päätösehdotus C). Lisäksi yhtiöllä on omalla tontillaan 4 autopaikkaa.

Yhteensä paikkoja on 38, mitä on kaupunkisuunnitteluviraston liikennesuunnitteluosaston kannanoton mukaan pidettävä riittävänä ottaen huomioon kaupunkisuunnittelulautakunnan voimassa olevat asuntoalueiden pysäköintipaikkamäärien laskentaohje.

Täydennysrakentamiskorvausta koskevien päätösten soveltaminen tapaukseen ja korvauksen määrä

Tontilla 49057/3 sijaitsee Bostads Ab Henrik Borgströmsvägen 5:n vuokraamaa asuntotonttia 49056/4 palvelevia velvoiteautopaikkoja. Siten kyse on yhtiölle vuokratusta asuntotonttiin liittyvästä autopaikkatontista, minkä vuoksi täydennysrakentamiskorvausta koskevaa menettelyä voidaan siihen soveltaa.

Tontti on ollut vuokrattuna yhtiölle 15.2.1966 alkaen. Ottaen huomioon vuokra-ajan kesto ja kiinteistölautakunnan vuokrausta koskevaan päätökseen sisältynyt ilmeinen tarkoitus muuttaa sopimus määräaikaiseksi tontin rekisteröinnin jälkeen, on sopimusta pidettävä kiinteistölautakunnan soveltamisohjeiden tarkoittamana pitkäaikaisena sopimuksena.

Tontille on laadittu asemakaavan muutos, jolla tontti on osoitettu asuntorakentamiseen. Kaava on lainvoimainen.

Täydennysrakentamiskorvauslaskelman perusteena on kyseiselle tontille kaupunginvaltuuston 12.2.2014 (37 §) vahvistaman vuokrausperusteen mukainen kohtuullinen arvonnousu.

Täydennysrakentamiskorvauksen määrä on 1/3 tontille kohdistuvasta nettoarvonnoususta. Nettoarvonnousussa on otettu huomioon kaupungille koituneet korvausinvestoinnit; johtosiirrot sekä korvaavien autopaikkojen suunnittelusta johtuneet kulut.

Yhtiöllä ei ole ollut esittää tarjousta tai muuta vastaavaa luotettavaa ja ulkopuolista asiakirjaa sille aiheutuvista korvausinvestoinneista. Tämän vuoksi niitä ei ole otettu huomioon arvonnousua vähentävinä erinä eikä niitä makseta korvausinvestointeina.

Tontin 49057/5 arvonnousuksi on täydennysrakentamiskorvauksen perusteeksi laskettu Bostads Ab Henrik Borgströmsvägen 5:lle vuokratun ja kaupungin hallintaan luovutettavan tontin 49057/3 osalta 1 429 229 euroa, josta on vähennetty kaupungin korvausinvestointeina 70 000 euroa. Nettoarvonnousuksi muodostuu siten 1 359 229 euroa. Vuokralaiselle maksetaan tästä täydennysrakentamiskorvauksena 1/3 eli pyöristettynä 453 000 euroa.

Hakemus

Bostads Ab Henrik Borgströmsvägen 5 pyytää kiinteistöviraston tonttiosaston kanssa käytyjen neuvottelujen perusteella, että sen nykyinen vuokrasopimus päätetään 30.6.2017 mennessä, yhtiölle maksetaan tästä täydennysrakentamiskorvausta ja sille vuokrataan 9 autopaikkaa varten määräalat kiinteistöistä 91-49-57-3 ja 91-430-1-137 1.7.2017 lähtien.

Ehdot nykyisen maanvuokrasopimuksen päättämiselle

Vuokrasopimus esitetään merkittäväksi päättymään neuvottelujen ja hakemuksen mukaisesti 30.6.2017. Vuokralainen on velvollinen purkamaan vuokra-alueella olevat rakennukset, rakennelmat, laitteet ja muut vastaavat ja siivoamaan vuokra-alueen muutoinkin kiinteistöviraston tonttiosaston hyväksymään kuntoon.

Korvaavat autopaikat

Bostads Ab Henrik Borgströmsvägen 5 on laatinut Asunto-Oy Säästösalon ja Asunto Oy Laajakummun kanssa asuntotonttia 49056/4 palvelevien autopaikkojen sijoittamista tonteille 49056/3 ja 49056/13 koskevan rasitesopimuksen. Sopimus tulee esittää kiinteistöviraston tonttiosaston hyväksyttäväksi ja liitettäväksi mainittujen tonttien pitkäaikaisiin maanvuokrasopimuksiin.

Lisäksi Bostads Ab Henrik Borgströmsvägen 5:lle esitetään vuokrattaviksi 9 autopaikkaa varten liitteestä nro 2 ilmenevät yhteensä noin 371 m²:n suuruiset määräalat kiinteistöistä 91-49-57-3 (määräalan suuruus 364 m²) ja 91-430-1-137 (määräalan suuruus noin 7 m²) pitkäaikaisesti ajaksi 1.7.2017 - 31.12.2025.

Maaperä

Alue on ollut pääosin vuokralla vuokralaisella nyt päätettävän sopimuksen perusteella 15.2.1966 lähtien. Alue vuokrataan vuokralaiselle uudelleen samaan käyttötarkoitukseen.

Vuokra-alueen maaperän ja pohjaveden pilaantuneisuutta ei ole tutkittu. Mikäli vuokra-alueella havaitaan maaperän tai pohjaveden pilaantumista tai jätteitä maassa, vuokralainen vastaa kustannuksellaan vuokra-alueen maaperän ja pohjaveden pilaantumisen puhdistamisesta sekä alueella olevien jätteiden poistamisesta.

Vuokrausperusteet

Kaupunginvaltuusto ei ole vahvistanut tontille vuokrausperusteita.

Pysäköintitonttien maanvuokrat on vakiintuneesti määrätty pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin pistelukua 100 vastaavana tonttineliömetrihintana 1 euroa. Myös tämä alue esitetään vuokrattavaksi mainitulla vuokrausperusteella.

Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia nro 18) mukaisesti asuntotontin vuosivuokra on 4 % sen laskennallisesta hinnasta ja muiden tonttien osalta 5 %.

Maanvuokra

Edellä mainitun perusteella tontin vuosivuokra määräytyy seuraavasti

m² e / m² e / m² perusvuosivuokra alkuvuosivuokra

ind. 100 ind.1923 ind. 100 ind.1923

371 1 19,23 19 365

(380 x 1 x 5 % x 19,23)

Muut ehdot

Vuokraukseen sisällytetään vuokra-alueelle mahdollisesti purkamatta jätettävää autotallia koskevat lupamenettelyyn liittyvät ehdot.

Muutoin määräalojen vuokraamisessa noudatetaan tavanomaisia autopaikoitusalueen ehtoja.

Päätös tullut nähtäväksi 12.05.2017

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, kun pöytäkirja on asetettu yleisesti nähtäväksi.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupungin kiinteistölautakunta.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.