Vuokratonteilla tapahtuvan täydennysrakentamisen edistämisperiaatteisiin liittyvien soveltamisohjeiden muuttaminen

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Täydennysrakentamisen edistämiseksi kaupunginvaltuusto on vahvistanut periaatteen, jonka mukaan kaupungin vuokratontin vuokralaiselle maksetaan rahakorvauksena osa (1/3 tai 2/3) täydennys-
rakentamisen tuomasta nettoarvonnoususta. Kiinteistölautakunta on täydentänyt edistämisperiaatteita täydentävillä soveltamisohjeilla.

Korvausperiaatteen soveltamisohjeisiin esitetään tehtäväksi muutos, jonka mukaan vuokralaiselle maksettavaa täydennysrakentamiskorvaus on mahdollista jättää maksamatta, mikäli lisärakennusoikeus jää tontinvuokralaisen hyödynnettäväksi ja tästä aiheutuu vuokralaiselle merkittävää hyötyä.

Myös vuokralaiselle rahakorvauksena maksettaviin korvausinvestointikustannuksiin esitetään tehtäväksi muutos, jonka mukaan korvausinvestointikustannuksia voidaan pienentää tai jättää kokonaan maksamatta mikäli lisärakennusoikeus jää vuokralaisen hyödynnettäväksi tai vuokralainen muutoin saa erityistä hyötyä täydennysrakentamisesta.

Samalla esitetään, että tontinvuokralainen voi rahakorvauksen sijasta valita myös maanvuokran alennuksen.

Voimassa olevat periaatteet ja soveltamisohjeet

Kaupunginvaltuuston vahvistamat periaatteet

Kaupunginvaltuusto päätti 8.6.2005 (141 §) vahvistaa seuraavat peri-aatteet lisärakentamisen edistämiseksi kaupungin vuokratonteilla:

- Kaupunki maksaa kaupungin vuokratontin haltijalle 1/3 kaavoituksen vuokratontille tuomasta kohtuullisesta nettoarvonnoususta.

- Täydennyskaavoituksen arvonnousun tulee olla suurempi kuin siitä aiheutuvat korvausinvestointikustannukset.

- Korvaus maksetaan vuokrasopimusmuutoksen allekirjoittamisen yhteydessä asemakaavan muutoksen vahvistumisen jälkeen.

- Menettelyä sovelletaan asuntotonttien lisärakentamiseen. Perustelluista syistä sitä voidaan soveltaa myös muuhun kuin asuntotonttiin erityisesti silloin, kun se on samalla vuokralaisella kuin asuntotonttikin.

- Lisärakennusoikeudesta maksettava korvaus käsitellään kohdekohtaisesti ottaen huomioon edellä mainitut seikat. Rakennusoikeuden hinnan määrittelyn lähtökohdaksi otetaan kunkin alueen kohtuullinen käypä hintataso.

Kaupunginvaltuusto päätti 29.4.2009 (94 §) MA-ohjelman seurantaraportin käsittelyn yhteydessä käynnistää täydennysrakentamiskampanjan, jonka tavoitteena on kannustaa kiinteistönomistajia, asunto-osakeyhtiöitä sekä kiinteistöyhtiöitä lisä- ja täydennysrakentamiseen.

Samalla kaupunginvaltuusto hyväksyi täydennysrakentamista edistäväksi toimenpiteeksi sen, että vuokralaisen osuus kaavoituksen vuokratontille tuomasta kohtuullisesta nettoarvonnoususta voi olla 1/3 sijasta enimmillään 2/3 silloin, kun haltijan nykyisten autopaikkojen toteuttamisesta uuden asemakaavan mukaisille autopaikoille aiheutuu merkittäviä korvausinvestointeja.

Kaupunginvaltuuston päätökset ovat esityslistan liitteinä nro 1 ja 2.

Kiinteistölautakunnan hyväksymät soveltamisohjeet

Kiinteistölautakunta on hyväksynyt valtuuston periaatepäätöstä täydentävät käytännön soveltamisohjeet 13.12.2005 (770 §), 9.6.2009 (339 §) ja 26.6.2014 (375 §). Kiinteistölautakunnan esitykset ja päätökset ovat esityslistan liitteinä nro 3-7.

Täydennysrakentamiskorvausmenettelyä sovelletaan asuntotonttien lisärakentamiseen. Perustelluista syistä sitä voidaan soveltaa myös muuhun kuin asuntotontiin erityisesti silloin, kun se on samalla vuokralaisella kuin asuntotonttikin.

Lisärakennusoikeuden toteutus

Pääsääntöisesti täydennysrakentamiselle kaavoitetaan ja muodostetaan uusi tontti, joka vapautetaan täydennysrakentamiskorvausta vastaan kaupungin vapaaseen hallintaan ja toteutettavaksi normaalin varausmenettelyn kautta AM-ohjelman mukaiseen tuotantoon.

Täydennysrakentaminen voi kuitenkin jäädä vuokratontin vuokralaisen toteutettavaksi. Näin on asianlaita esimerkiksi silloin, kun lisärakennusoikeutta ei ole kaavoituksellisesti mahdollista erottaa omaksi tontiksi (lisäkerroksia rakennettaessa) tai muutoin on perusteltua suorittaa lisärakentaminen vuokralaisen toimesta (kerrosalan vähäisyys, yhteisjärjestelyt) tai, kun täydennysrakentaminen toteutetaan purkavalla saneerauksella. Vuokralaiset voivat myös asettaa tähän maanvuokrasopimuksen muutoksen ehtoja. Täydennysrakentamisen tapahtuessa vuokralaisen toimesta lisärakennusoikeuden hallinta- ja rahoitusmuoto sovitaan kaupungin ja vuokralaisen kesken. Usein vuokralaiset toivovat sääntelemätöntä tuotantoa.

Täydennysrakentamiskorvauksen määräytyminen

Voimassa olevan korvausperiaatteen soveltamisohjeen mukaan kaupunki maksaa kaupungin vuokratontin haltijalle pääsääntöisesti 1/3 kaavoituksen vuokratontille tuomasta kohtuullisesta nettoarvonnoususta tai enemmillään 2/3 silloin, kun haltijan nykyisten autopaikkojen toteuttamisesta uuden asemakaavan mukaisille autopaikoille aiheutuu merkittäviä korvausinvestointeja.

Vuokralaiselle maksettava täydennysrakentamiskorvaus lasketaan kaavoituksen vuokratontille tuomasta kohtuullisesta arvonnoususta. Lisärakennusoikeuden arvonnoususta vähennetään siten sen
aikaansaamiseksi tarvittavat kaupungin virastojen ja laitosten kulut, kuten johtojen siirrot, rakennusten purkukustannukset ja autopaikkajärjestelyt (=korvausinvestointikustannukset). Mikäli vuokralaiselle aiheutuu vastaavia kuluja, kaupunki korvaa ne vuokralaiselle maksamalla kustannukset kertakorvauksena rahana samassa yhteydessä vuokralaiselle suoritettavan täydennysrakentamiskorvauksen kanssa.

Lisärakennusoikeudesta maksettava korvaus käsitellään kohdekohtaisesti ja rakennusoikeuden hinnan määrittelyn lähtökohdaksi otetaan kunkin alueellinen kohtuullinen hintataso.

Korvauksen suuruudesta ja maksamisesta päättää kiinteistölautakunta samassa yhteydessä kun uusi täydennysrakentamistontti vuokrataan pitkäaikaisella vuokrasopimuksella tai nykyistä vuokrasopimusta tarkistetaan.

Täydennysrakentamiskorvausta määrättäessä vuokralaisia on kohdeltava yhdenvertaisesti ja pyrittävä yhtenäiseen ja johdonmukaiseen käytäntöön.

Käytännön soveltaminen

Maksetut korvaukset

Kaupunki on maksanut täydennysrakentamiskorvausta yhteensä 23 hankkeelle. Rahakorvauksia on maksettu yhteensä noin 6,4 miljoonaa euroa. Lisäksi hankkeisiin liittyvistä korvausinvestoinneista on aiheutunut kaupungille noin 5,6 miljoonan euron kustannukset.

Hankkeissa on saatu uutta lisärakennusoikeutta noin 54 000 k-m², joten kaupungin kokonaiskustannukset uutta rakennusoikeutta kohden ovat olleet noin 220 euroa/k-m².

Pääosa täydennysrakentamiskorvauksista on maksettu Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle (Heka) sekä ammattimaisille toimijoille. Viidessä hankkeessa korvauksen saajana on ollut asunto-osakeyhtiö.

Edellä mainituista hankkeissa lisärakennusoikeus on kaupungin tavoitteiden mukaisesti pääosin osoitettu uudelle tontille, joka on vapautettu kaupungin vapaaseen hallintaan.

Vireillä olevat hankkeet

Tällä hetkellä on vireillä lukuisia täydennysrakentamisen mahdollistavia kaavamuutoshankkeita, joissa tulee sovellettavaksi täydennysrakentamiskorvausmenettely.

Täydennysrakentamisen toteuttaminen valmiissa kaupunkirakenteessa aiheuttaa kaupungille usein tavallista korkeampia korvausinvestointikustannuksia. Merkittäviä kustannuksia aiheutuu mm. nykyisten maantasoautopaikkojen siirrosta rakenteelliseen pysäköintiin ja kunnallistekniikan siirroista.

Vireillä olevissa kaavamuutoksissa lisärakennusoikeus on aiempaa useammin osoitettu vuokratontin sisälle (esimerkiksi purkava saneeraus). Näissä tapauksissa vuokralaiset tahtovat aiempaa useammin toteuttaa tontin itse tai valitsemansa yhteistyötahon kanssa.

Korvausperiaatteen muuttaminen

Korvausperiaatteen soveltaminen huomioimatta vuokralaisen täydennysrakentamisesta mahdollisesti saatavaa hyötyä, saattaa johtaa käytännössä vuokralaisten eriarvoiseen kohteluun. Vuokralainen voi myydä lisärakennusoikeuden kolmannelle ja lisäksi saada kaupungilta merkittäviä korvausinvestointeja. Näin vuokralainen voi saada merkittävää lisäetua.

Esittelijä esittää korvausperiaatteen muuttamista siten, että rahana maksettavaa täydennysrakentamiskorvausta ei lähtökohtaisesti makseta, mikäli lisärakennusoikeus jää vuokralaisen, tämän omistajana toimivan tahon tai muutoin näiden intressipiirissä olevan tahon hyödynnettäväksi ja tästä aiheutuu tälle merkittävää rahallista hyötyä. Merkittävää hyötyä voi aiheutua esimerkiksi lisärakennusoikeuden luovuttamisesta saadun kauppahinnan tai tehdyn toteutussopimuksen muodossa. Tämä korostuu alueilla, joilla rakennusoikeuden arvo on korkea.

Täydennysrakentamiskorvaus voitaisiin kuitenkin suorittaa, mikäli täydennysrakennettavan tontin vuokralainen on valtiontukemaa pitkäaikaisella korkotuella vuokra-asuntotuotantoa, asumisoikeusasuntotuotantoa tai niihin verrattavaa pitkäaikaisella korkotuella toteutettavaa sosiaalista asuntotuotantoa toteuttava taho ja uusi asemakaavan muutoksella muodostettava tontti toteutetaan mainittuna asuntotuotantona.

Lisäksi korvaus voidaan suorittaa myös muissa tilanteissa, mikäli se on painavista syistä perusteltua. Korvaus voitaisiin, mikäli sen suorittaminen olisi painavista syistä perusteltua, suorittaa aina myös
alennettuna.

Painavia syitä voivat olla esimerkiksi tilanteet, joissa asemakaavan muutos on jo lainvoimaistunut ja vuokralainen on aloittanut täydennysrakentamisen toteuttamisen pitäen määräävänä kaupungin ja vuokralaisen välisissä neuvotteluissa alustavasti maksettavaksi sovittua täydennysrakentamiskorvausta ja korvausinvestointeja. Lisäksi korvauksen suorittaminen voi olla perusteltua alueilla, joissa rakennusoikeuden arvo on alhainen ja täydennysrakentamishankkeen taloudellinen toteuttavuus heikko.

Vastaavasti tontinvuokralaiselle aiheutuvia korvausinvestointikustannuksia voidaan maksaa vuokralaiselle osittain tai jättää kokonaan maksamatta, mikäli vuokralainen saa muuta merkittävää hyötyä.

Lisäksi esittelijä esittää, että täydennysrakentamiskorvaus olisi mahdollista maksaa rahakorvauksen sijaan myös määräaikaisena vuokranalennuksena tai näiden yhdistelmänä. Tonttiosaston kokemuksen mukaan vuokralaiset usein toivovat tätä mahdollisuutta.

Muutoin noudatettaisiin kiinteistölautakunnan aikaisemmin hyväksymiä soveltamisohjeita.

Tulossa oleva soveltamisohjeiden uudistaminen

Esittelijä toteaa lopuksi, että kiinteistövirastossa on vireillä kiireellisiä täydennysrakentamishankkeita, jotka edellyttävät korvausperiaatteen pikaista uudelleen arviointia vuokralaisen saaman hyödyn osalta.

Soveltamisohjeiden laajempi uudistaminen on tarkoitus tuoda lautakuntaan myöhemmin keväällä 2017.

Päätös tullut nähtäväksi 17.03.2017

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, kun pöytäkirja on asetettu yleisesti nähtäväksi.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupungin kiinteistölautakunta.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.