Vastaus Asunto Oy Helsingin Aikalisälle maanvuokran alentamista koskevan hakemuksen johdosta (Länsisatama, Jätkäsaari, tontti 20820/2)

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Hakemus ja sen perustelut pääpiirteittäin

Asunto Oy Helsingin Aikalisä (jäljempänä ”yhtiö”) on toimittanut Helsingin kaupungin kiinteistöviraston tonttiosaston osastopäällikölle osoitetun 10.10.2016 päivätyn hakemuksen.

Hakemuksessaan yhtiö esittää, että sen hallinnoiman tontin 20820/2 maanvuokraa alennettaisiin 1.1.2017 alkaen pysyvästi 30 %:lla. Perusteluina maanvuokran alentamiselle hakemuksessa mainitaan ennen kaikkea tontin ympäristössä suoritettavat mittavat ja pitkäkestoiset rakennustyöt, rakennustöistä yhtiön tiloille aiheutuvat siivous- ym. kustannuksia lisäävät epäpuhtaudet sekä keskimääräistä merkittävästi suuremmat asukkaiden yhteistilat ja niissä harjoitettava kuntoutustoiminta, jotka osaltaan lisäävät asumisen kustannuksia. Hakemuksessa todetaan myös, että tontin maanvuokran määrä on muodostunut korkeammaksi kuin tontinvarausneuvotteluissa ilmoitettiin ja että merkittävä yhtiön kustannuksia lisäävä erä on osaltaan ollut Jätkäsaaren maanalaiseen yhteispysäköintilaitokseen sijoitettavat yhtiölle määrätyt velvoiteautopaikat.

Yhtiö katsoo, että alentamalla maanvuokraa sen asukkaille voitaisiin paremmin taata taloudelliset edellytykset osallistua yhtiön tiloissa harjoitettavaan kuntoutus- ja muuhun vastaavaan toimintaan.

Toimivaltaisesta käsittelyviranomaisesta

Yhtiö on osoittanut hakemuksensa Helsingin kaupungin kiinteistöviraston tonttiosaston osastopäällikölle. Kiinteistötoimen johtosäännön mukaan kiinteistölautakunnan tehtävänä on myöntää alennus tonttien ja alueiden maanvuokraan määräajaksi sekä vahvistaa rajat, joiden mukaan viranhaltija päättää alennuksen myöntämisestä. Näin ollen kiinteistölautakunta on toimivaltainen päättämään asiasta.

Katselmuksen suorittaminen tontilla 20820/2

Kiinteistöviraston tonttiosasto on suorittanut yhtiön tontilla katselmuksen 7.2.2017.

Katselmukseen liittyvä materiaali on esittelijällä nähtävänä lautakunnan kokouksessa.

Tontin 20820/2 vuokraus ja yhtiön esittämien vaatimusten vaikutukset tontin maanvuokraan

Kiinteistöviraston tonttiosaston osastopäällikkö päätti 16.9.2014 (206 §) kaupunginvaltuuston 26.2.2014 (50 §) tekemään vuokrausperustepäätökseen perustuen vuokrata Asunto Oy Helsingin Aikalisälle pitkäaikaisesti ajaksi 1.10.2014 - 31.12.2075 Länsisataman kaupunginosan Jätkäsaareen sijoittuva asuinkerrostalotontti (AK) 20820/2.

Yhtiö esittää hakemuksessaan, että tontin maanvuokraa alennettaisiin seuraavasti:

- 1.1.2017 alkaen pysyvästi 30 %:lla.

Yhtiön hallinnoiman tontin maanvuokra oli vuonna 2016 yhteensä 72 580,48 euroa. Edellä mainitussa vuosivuokrassa on huomioitu ns. maanvuokran alkuvuosialennus, minkä johdosta tontin vuosivuokrasta peritään 80 % 31.12.2018 saakka. Näin ollen yhtiön esittämä 30 %:n alennus tontin vuosivuokrasta merkitsisi alkuvuosialennuksen voimassaoloaikana ja siis 31.12.2018 asti arviolta noin 9 100 euron vuosittaista alennusta tontin maanvuokraan riippuen elinkustannusindeksin kehityksestä. Vuodesta 2019 alkaen yhtiön esittämä 30 %:n alennus tontin vuosivuokrasta merkitsisi arviolta noin 27 200 euron vuosittaista alennusta tontin maanvuokraan riippuen elinkustannusindeksin kehityksestä.

Päätöksen perustelut

Helsingin kaupunginvaltuusto on 26.2.2014 (50 §) vahvistanut Länsisataman Jätkäsaaren asemakaavan muutoksen nro 11770 mukaisten ja Hyväntoivonpuiston länsi- ja eteläpuolelle sijoittuvien asuinkerrostalotonttien vuokranmääräytymisperusteet. Tässä yhteydessä on muun ohella vahvistettu yhtiön hallinnoiman tontin vuokranmääräytymisperusteet. Osana päätöstä po. tonteille on myönnetty maanvuokran ns. alkuvuosialennus, minkä johdosta vapaarahoitteisten asuntotonttien maanvuokrista peritään 80 % 31.12.2018 saakka.

Alkuvuosialennuksen tarkoituksena on hyvittää tonttien vuokralaisille Jätkäsaaren alueen rakentamisesta ja sen keskeneräisyydestä, kuten esimerkiksi katu-, puisto- ja muiden yleisten alueiden, kortteleiden sisäpihojen sekä ympäröivien kiinteistöjen rakentamisesta ja/tai rakentamisen keskeneräisyydestä asumiselle aiheutuvaa haittaa. Alkuvuosialennuksen pituus on sitä pidempi, mitä aikaisemmin tontille kaavailtu rakennushanke on valmistunut. Yhtiön hanke on valmistunut kortteliin nro 20820 ja sen lähiympäristöön ensimmäisenä, joten se on saanut ja saa edukseen suhteellisesti pidemmän alkuvuosialennuksen kuin po. korttelin muut tontit.

Esittelijä toteaa, että myönnetyllä maanvuokran alkuvuosialennuksella on osaltaan pyritty hyvittämään tonttien vuokralaisille alueen rakentamisesta ja/tai sen keskeneräisyydestä aiheutuvia ja yhtiön hakemuksessa mainittuja haittoja. Näin ollen rakentamisesta ja/tai sen keskeneräisyydestä aiheutuvat haitat on tältä osin jo huomioitu edellä mainitussa kaupunginvaltuuston tekemässä vuokrausperustepäätöksessä, eikä tässä vaiheessa ole esitettyjen perustelujen perusteella tarkoituksenmukaista laajentaa alennusta pysyväisluonteiseksi kaupunginvaltuuston päätöksestä poiketen.

Lisäksi voidaan olettaa, että yhtiö on tontinvarausta hakiessaan ymmärtänyt tai ainakin sen olisi pitänyt ymmärtää, että Jätkäsaaren aluerakentamisprojektin alueella tullaan tekemään erittäin pitkäkestoisia ja aluetta perusteellisesti muokkaavia rakennustöitä, joista väistämättä aiheutuu melu-, pöly- ym. haittaa. Rakentamisesta johtuvaa melu-, pöly- ja muuta vastaavaa haittaa esiintyy varsin usein muuallakin kaupunkimaisessa yhdyskuntarakenteessa, eikä mainituissa tilanteissa tavanomaisesti ole yksinomaan tällä perusteella myönnetty alennuksia maanvuokraan.

Edelleen on syytä todeta, että mikäli yhtiölle myönnettäisiin sen esittämä maanvuokran alennus, tulisi vastaavanlainen alennus myöntää kaikille muillekin vuokrataloyhtiöille, jotka katsovat nykyisen käytännön riittämättömäksi, tai ainakin maanvuokran alentamisen edellytykset tulisi näiden osalta tutkia huolellisesti. Tätä edellyttää hallinnon yleinen yhdenvertaisen kohtelun vaatimus. Tämä olisi kuitenkin varsin ongelmallista esimerkiksi kaupungin maanvuokratulojen ennustettavuuden kannalta ja, mikäli alennuksia myönnettäisiin, vähenisivät kaupungin maanvuokratulot merkittävästi, millä olisi tuntuvia vaikutuksia koko kaupungin talouteen.

Asian osalta on kuitenkin lisäksi todettava, että varhaiskasvatusvirasto on vuoden 2016 lopulla virallisesti luopunut yhtiön viereiselle tontille 20820/1 suunnitellusta päiväkotihankkeesta. Luopumisen johdosta on oletettavaa, ettei korttelin nro 20820 sisäpihaa tulla saamaan valmiiksi vielä lähivuosina. Tämän vuoksi asiassa esitetään, että yhtiön hallinnoiman tontin maanvuokran alentamisen edellytyksiä voidaan arvioida uudelleen, kun yhtiölle myönnetty maanvuokran ns. alkuvuosialennus päättyy 31.12.2018. Arviointi suoritettaisiin mainitun ajankohdan tilanteen mukaan, jolloin arvioinnin edellytyksenä olisi lisäksi, että yhtiö toimittaa kiinteistölautakunnalle asiaa koskevan erillisen kirjallisen hakemuksen.

Yhtiön hakemuksessa perusteluiksi maanvuokran alentamiselle todetaan lisäksi, että yhtiön keskimääräistä merkittävästi suuremmat yhteistilat ja niissä harjoitettava asukkaille suunnattu kuntoutus- ja muu vastaava toiminta lisäävät asumisen kustannuksia. Yhtiö katsoo, että alentamalla maanvuokraa sen asukkaille voitaisiin paremmin taata taloudelliset edellytykset osallistua yhtiön tiloissa harjoitettavaan kuntoutus- ja muuhun vastaavaan toimintaan. Esittelijä katsoo, että yhtiön asuinrakennuksen suunnitteluratkaisu perustuu merkittäviltä osin yhtiön asukkaiden itsensä tekemään päätökseen, sillä hanke on toteutettu ryhmärakennuttamismenettelyllä. Helsingin kaupunki ei muutoinkaan voi subventoida yksittäisen tontinvuokralaisen toimintaa myöntämällä alennuksia maanvuokraan riippumatta siitä, kuinka tärkeitä ja perusteltavissa olevia tavoitteita alennuksen myöntämisellä mahdollisesti tavoitellaan.

Lopuksi hakemuksessa perustellaan maanvuokran alentamista yhtiön pysäköintijärjestelyjen kustannuksilla ja sillä, että tontin maanvuokra on muodostunut korkeammaksi kuin tontinvarausvaiheen neuvotteluissa on ilmoitettu. Esittelijä toteaa, että po. tontin Jätkäsaaren maanalaiseen yhteispysäköintilaitokseen sijoitettavien velvoiteautopaikkojen tarkka lukumäärä on yksiselitteisesti ilmoitettu tontinvarauspäätöksen liitteenä olevassa listassa. Näin ollen vaadittujen velvoiteautopaikkojen lukumäärä on ollut yhtiön tiedossa ja sen on ollut mahdollista luopua tontinvarauksestaan ennen tontin lopullista luovuttamista. Todettakoon vielä, että mainittu muun ohella yhtiötä koskeva pysäköintiratkaisu perustuu asemakaavaan ja sen määräyksiin. Mainitun laajan ja kalliin pysäköintiratkaisun toteuttamisen ehdoton edellytys on, että jokaiselle autopaikalle löytyy maksaja. Edelleen Jätkäsaaren pysäköinti Oy on toiminut po. yhteispysäköintilaitosta toteuttaessaan omakustannusperiaatteen mukaisesti. Pysäköintilaitoksen hankesuunnitelmassa yhden autopaikan hinnaksi arvioitiin 55 000 euroa, kun lopulliseksi toteutuneeksi autopaikan hinnaksi muodostui 46 370 euroa. Mainittua hintaa voitaneen pitää melko kohtuullisena, kun sitä verrataan muihin kantakaupungin alueen vastaavanlaisten pysäköintilaitosten autopaikkojen järjestämiskustannuksiin.

Yhtiön hakemuksessa ei tarkemmin eritellä sitä, kuinka suureksi tontin vuokra on tontin varausvaiheen neuvotteluissa mahdollisesti ilmoitettu ja kenen toimesta. Esittelijä katsoo, että noudatetun käytännön mukaisesti yhtiölle ja/tai sen edustajalle on varausvaiheen neuvotteluissa hyvin todennäköisesti annettu alustava sitomaton arvio tontin tulevasta maanvuokrasta, tai näin olisi ainakin pitänyt menetellä. Joka tapauksessa yhtiön tontin vuokrausperustehinta myönnettyine alkuvuosialennuksineen on ratkaistu edellä mainitussa lainvoimaisessa kaupunginvaltuuston päätöksessä.

Maanvuokran alentamisen edellytyksiä on vielä syytä arvioida maanvuokralain kannalta. Maanvuokralain 1 luvun 15.3 §:n ja 16.1 §:n mukaan vuokramiehellä on oikeus saada vuokramaksu tarkistetuksi muuttuneita olosuhteita vastaavaksi, jos vuokra-alueen käyttömahdollisuus aluetta koskevasta ja asianosaisesta riippumattomasta syystä niin kuin luonnontapahtuman tai muun sellaisen syyn takia taikka kaavoituksesta tai muusta alueen käytöstä annettujen määräysten johdosta olennaisesti vähenee.

Esittelijä katsoo, etteivät yhtiön hakemuksessaan esittämät maanvuokran alentamisen perustelut ole sellaisia, että ne olisivat olennaisesti voineet vaikuttaa vuokramiehen vuokra-alueen käyttömahdollisuuteen. Ympärillä tapahtuvasta rakentamisesta ym. huolimatta vuokra-aluetta on mahdollista käyttää maanvuokrasopimuksen pääkäyttötarkoituksen mukaisesti asumiseen ja muuhun siihen liittyvään käyttöön. Näin ollen maanvuokran alentamiselle ei ole olemassa laista johtuvia perusteita.

Edellä mainituin perustein kiinteistölautakunta katsoo, ettei yhtiön hakemuksen johdosta ole ainakaan vielä tässä vaiheessa tarpeen ryhtyä maanvuokran alentamista koskeviin tai mihinkään muihin toimenpiteisiin.

Päätös tullut nähtäväksi 03.03.2017

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, kun pöytäkirja on asetettu yleisesti nähtäväksi.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupungin kiinteistölautakunta.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.