Omakotikiinteistön hallintaoikeuden jatkaminen ja osittainen päättäminen Östersundomissa (91-442-1-4, osa)

A

Tonttiosaston osastopäällikkö päätti jatkaa ********** hallintaoikeutta omakotikiinteistön 91-442-1-4 noin 2 100 m²:n suuruiseen osaan seuraavin ehdoin:

1. Hallinta-aika jatkuu 1.1.2017 alkaen toistaiseksi voimassaolevana.
Irtisanomisaika on hallintaoikeuden haltijalla 3 kuukautta ja kaupungilla 12 kuukautta.

2. Hallintaoikeudesta peritään 6 000 euron vuosikorvaus, joka peritään jälkeenpäin vuoden lopussa joko kuittaamalla kaupungin maksamattomasta kauppahinnasta tai laskuttamalla.

3. Kaupunki maksaa hallinnan päätyttyä kuittausten jälkeen maksamatta olevan, hallintaoikeuden saajalle kuuluvan osan kauppahinnasta, joka päätöshetkellä on 20  000 euroa.

4. Hallintaoikeuden haltija vastaa hallinta-aikanaan kiinteistön ja sen rakennusten kaikista käyttö-, hoito-, korjaus- ja vakuutuskustannuksista kiinteistöveroa lukuun ottamatta. Kaupunki ei ole velvollinen ylläpitämään eikä korjaamaan rakennuksia.

Muutoin noudatetaan liitteenä nro 1 olevan sopimusluonnoksen ehtoja.

B

Tonttiosaston päällikkö toteaa, että hallintaoikeus karttaliitteessä nro 2 merkittyyn kiinteistön 91-442-1-4 noin 3 600 m²:n suuruiseen osaan on päättynyt 01.01.2017. Kaupunki maksaa siten välittömästi 20 000 euroa maksamattomasta kauppahinnasta hallintaoikeuden haltijalle, jonka jälkeen maksamatonta kauppahintaa jää A-kohdassa mainittu 20 000 euroa.

Helsinki on ostanut omakotikiinteistön 29.12.2011 (kauppakirja 3603) osana Östersundomin maapoliittista hankintaa. Myyjät pidättivät tuolloin kiinteistön hallintaoikeuden 31.12.2016 asti ja heille jäi oikeus jatkaa hallintaa erikseen sovittavin ehdoin, ellei kaupunki tarvitse kiinteistöä omaan käyttöönsä.

Östersundomin alueen kaavoitus on edelleen kesken, eikä kaupungilla ole tarvetta kiinteistölle.

Kiinteistölautakunta päätti 3.11.2011 (518 §, HEL 2011-006578) oikeuttaa tonttiosaston osastopäällikköä päättämään määräaikaisen hallintaoikeuden jatkamisesta ja sen ehdoista tilanteissa, joissa myyjä kaupungin kanssa tekemässään kaupassa on pidättänyt joko suoraan tai yhtiön osakkeiden kautta omistamansa kiinteistön tai sen osan hallinnan.

Hallintaoikeuden jatko koskee lähinnä rakennettuja kiinteistöjä, jotka kaavoituksen ja sen toteutumisen edetessä mitä ilmeisimmin on tarkoitus purkaa, koska eivät sijaintinsa tai luonteensa puolesta sovellu uuteen maankäyttöön. Hallintaoikeuden jatkaminen on kaupungin kannalta kustannus- ja resurssitehokas keino pitää alueen väestömäärä sellaisena, että se takaa olevat palvelut kunnes mittavampi uudisrakentaminen pääsee käyntiin. Vuoden 2016 lopussa päättyy 11 rakennetun kiinteistön hallintaoikeus.

Hallintaoikeuden korvaustasoa on johdettu alueen/kiinteistön vuokratasosta, ottaen huomioon hallintaoikeuden haltijan vuokralaista selvästi suuremmat kustannusvastuut kiinteistöstä. Yleisesti ottaen korvaustason määrittämisessä on, sitä alentavana otettu huomioon kaupungin vuokrausriskeistä (markkinointiaika, vuokrauskuntoon laittaminen, vuokralaisen vaihtumistiheys, kaupungin tavanomaista vuokranantajaa suuremmat vastuut), hallinnoinnista ja ennakoidusta korjaustarpeesta sekä vanhojen omakotitalojen teknisistä ratkaisuista (vaiheittain rakentaminen, eri standardien mukaiset rakenteet, riskirakenteet, mahdollinen sijainti kunnallisteknisten verkostojen ulkopuolella) ja mahdollisista tavanomaista korkeammista tie/katumaksuista johtuvat lisäkustannukset.

Vanhoja omakotikiinteistöjä vuokrattaessa kaupungin nettotulot jäävät edellä mainitut korjaus- ja muut vastuut huomioon ottaen tyypillisesti tasolle 35 - 50 % kiinteistön bruttovuokrasta. Hallintaoikeuden korvaus alla mainitulla tasolla arvioidusta bruttovuokratasosta ei siis pienentäisi kaupungin nettotuloja vuokrausvaihtoehtoon nähden. Kiinteistöt, joiden vuokraaminen kaupunkiin vuokranantajana kohdistuvien tavanomaista suurempien vaatimusten vuoksi edellyttäisivät mittavia peruskorjauksia, tullaan pääsääntöisesti purkamaan hallinnan päättyessä, koska korjauksia ei pystytä vuokratuloilla kattamaan. Mikäli hallintaoikeuden haltija haluaa tällaisen kiinteistön hallintaoikeutta jatkaa, korvaustaso jää rakennuksen nykykunnon mukaisen teoreettisen vuokratason alhaisuudesta johtuen varsin alhaiseksi.

Hallinta-alueella oleva noin 220 htm²:n kokoinen, vuosina 1978/96 rakennettu omakotitalo on kunnallistekniikan piirissä. Suora sähkölämmitys ja ilmavat ratkaisut nostavat lämmityskuluja ja alentavat vuokratasoa. Rakennuksen lämmönjakokattila alkaa olla teknisen käyttöikänsä lopussa.

Neuvottelutuloksena saatu esitys hallintaoikeuden korvaukseksi, 6 000 euroa/vuosi (500 euroa/kk) vastaa noin 42 % kiinteistön arvioidusta (teoreettisesta) bruttovuokratasosta tavanomaisin vuokraehdoin.