Poikkeamishakemus (Länsisatama, Länsisatamankatu 35)

Virastopäällikkö päätti hyväksyä Jätkäsaaren Pysäköinti Oy:n asemakaavaa nro 12331 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista:

Poikkeaminen myönnetään seuraavilla ehdoilla:

Hakija

Jätkäsaaren Pysäköinti Oy (jättöpäivämäärä 9.12.2016)

Rakennuspaikka

20. kaupunginosan (Länsisatama) korttelin 20831 tontti 1

Hakemus

Pysäköintilaitoksen ja liiketilan (18 100 k-m2) rakentaminen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta siten, että

- rakennuksen kerrosluku ylittää tontilla ohjeellisena annetun yksikerroksisen rakennusosan rajan. Rakennusosa suunnitellaan yksikerroksisen sijaan kaksi- ja yhdeksänkerroksisena. Vesikaton ylin asemakaavan mukainen korkeusasema +34,0 toteutetaan räystäskorkona +37,0. Katon keskiosaan sijoitetaan mahdolliset liiketilan lauhduttimet ja/tai muita teknisiä järjestelmiä sekä aurinkoenergian keräysjärjestelmä.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että suunnitelma on sovitettu olemassa olevaan ympäröivään kaupunkirakenteeseen. Tontilla on vaikea saavuttaa kaavassa määriteltyä autopaikkamäärää, kun huomioidaan tontin koko ja muoto. Liiketilan määrällä on positiivinen vaikutus alueen palveluihin ja kaupunkikuvaan, mutta se lisää rakennuksen kerrosalaa, ja tätä kautta nostaa rakennuksen korkeutta. Rakennusalueiden ylitykset on tehty tontin osalla, joka vaikuttaa vähiten viereisten rakennusten asuntojen valoisuuteen ja avautumiseen.

- Liiketilan asemakaavan mukainen autopaikkamäärä on enintään 13 (1ap/150kem2). Suunnitelmassa liiketilaa on noin 1820 kem2 ja autopaikkoja 50-53.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että kaavassa liiketilan määrän vähimmäisvaatimus on 430 kem2. Suunnitelmassa liiketilan koko on 1820 kem2. Pysäköintilaitoksen yhteyteen sijoittuva liiketila tulisi olemaan laajan alueen ainoa isompi päivittäistavarakauppa. On oletettavaa, että asiakasryhmät tulevat tarvitsemaan autoa päivittäistavarakaupassa asioimiseen. Riittävällä autopaikkamäärällä pysäköintilaitoksen yhteydessä voidaan välttää tarpeeton pysäköintipaikan etsiminen katuverkossa.

- Asemakaavan mukaan julkisivut tulee toteuttaa taustamaalatusta lasista tai laadultaan vastaavasta materiaalista. Rakennuksen julkisivut toteutetaan pääosin käsinlyödystä paikallamuuratusta tiilestä sekä viherseinänä toteutettavasta alumiinisäleikköpinnasta.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että rakennukselle annetaan kaupunkikuvallisesti laadukas ja rauhallinen klassinen ulkonäkö, joka kestää hyvin meri-ilmastoa ja aikaa. Tiilijulkisivulla on pitkä elinkaari, ja sen puhtaanapito- ja huoltoväli on pidempi kuin useimmilla muilla materiaaleilla.

- Rakennuksen korkeimman rakennusmassan kattopinta toteutetaan mahdollisesti aurinkopaneelijärjestelmällä viherkaton sijaan.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että on todettu, että aurinkoenergialla voidaan korvata mittava määrä rakennuksen sähkönkulutusta, jolloin se parantaa talon energiatehokkuutta ympäristöystävällisesti. Aurinkoenergiaa tuottava kattopinta on asemakaavan hengen mukainen. Uusiutuvan energian tuotantoon tarvittavien teknisten laitteistojen integroiminen rakennuksiin on sallittua. Matalampi kattopinta toteutetaan viherkattona.

- Pysäköintilaitokseen ei asemakaavasta poiketen toteuteta koneellista ilmanvaihtoa.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että pysäköintilaitos on suunniteltu avoimeksi autosuojaksi, jolloin ainakin asukaspysäköintikerrosten osalta koneellinen ilmanpoisto on tarpeeton. Tiilijulkisivun ns. pitsilimitys on läpihengittävä. Poistoilma poistuu luonnollisesti seinien läpi.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 22.1.2016 vahvistettu asemakaava nro 12331. Asemakaavan mukaan kortteli on autopaikkojen korttelialuetta, jolle saa sijoittaa pysäköintitalon. Kortteliin tulee sijoittaa vähintään 430 kem2 liike-, myymälä-, näyttely- tai muuta asiakaspalvelutilaa. Rakennuksen vesikaton ylimmän kohdan sallittu korkeusasema on +34. Rakennuksen Länsisatamankadun varrelle tulee rakennusalan rajoiltaan ohjeellisena annettu osa toteuttaa yksikerroksisena. Pysäköintilaitoksen julkisivu tulee toteuttaa taustamaalatusta lasista tai laadultaan vastaavasta materiaalista. Liiketilan kerroskorkeuden tulee olla vähintään 4 metriä ja julkisivun tulee olla pääosin lasinen. Kattopinnat tulee toteuttaa viherkattoina.

Alueella voimassa olevassa Jätkäsaaren osayleiskaavassa alue on osoitettu kerrostalovaltaiseksi alueeksi, jolle saadaan sijoittaa pääosin asuintaloja.

Alue on satamatoiminnoilta vapautunutta kenttää, jonka muuttaminen asuinalueeksi on esirakentamisen osalta alkanut.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä (3.1.2017). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia ei ole esitetty. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot kiinteistövirastolta, rakennusvirastolta, pelastuslaitokselta ja asuntotuotantotoimistosta.

Pelastuslaitos toteaa lausunnossaan (19.1.2017), että uudisrakennuksesta ja sen paloteknisistä ratkaisuista tulee laatia erillinen palotekninen suunnitelma, joka hyväksytetään pelastusviranomaisella. Uudisrakentamiseen liittyy haasteita esimerkiksi savunhallinnassa sekä viherseinän ja -katon ja aurinkopaneelien toteuttamisessa paloturvallisesti.

Muissa lausunnoissa ei ollut huomautettavaa.

Hanke on käsitelty Länsisatama-projektin alueryhmässä 26.10.2016. Alueryhmän kommentteina todetaan, että väestönsuojan sijoittuminen ja autojen häikäisyvalojen ehkäisy naapurikiinteistöihin on otettava huomioon suunnittelussa ja että, kaksikerroksisen osan katolle ei saa sijoittaa laitteita tai rakenteita ja katto tulee toteuttaa viherkattona. Lisäksi todetaan, että Hyväntoivonkujalle esitetyt pyöräpaikat edellyttävät sijoituslupaa rakennusvirastosta.

Lisäksi kaupunkikuvaneuvottelukunta on käsitellyt hanketta ja antanut lausuntonaan (14.12.2016) seuraavaa: Pysäköinti- ja liiketalo on arkkitehtuuriltaan erittäin laadukas ja onnistunut. Rakennuspaikka on ahdas, joten asuinkorttelia vasten suuntautuvaa seinää tulee jäsennöidä siten, että näkymä asuntoihin on miellyttävä. Autojen valojen suuntautuminen asuntoihin tulee huomioida. Tiilipitsin taakse tuleva rakenne on osa julkisivua, joka on otettava huomioon. Paikoitustalon toteuttaminen ilman koneellista ilmanvaihtoa siten, ettei asuntoihin kulkeudu pakokaasua tulee selvittää. Mahdollisuus autohissiin tulee selvittää.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska pysäköintitalo, jonka alin kerros toteutetaan liiketilana on uudenlainen toiminnallinen yhdistelmä, joka parantaa alueen lähipalveluja ja elävöittää katuympäristöä. Asemakaavan mitoitusta suurempi liiketila tukee alueen tavoitteita toiminnoiltaan monipuolisesta rakenteesta. Rakennuksen toteutuminen asemakaavasta poiketen yhtä kerrosta korkeampana sekä autopaikkamäärältään suurempana on seuraus liiketilan koosta.

Kaavan sallimaa autopaikkamäärää suuremman määrän rakentaminen voidaan toteuttaa, koska pysäköintipaikkojen sijoittuminen laitokseen luo joustavan ratkaisun ja paikkojen käyttö muihin tarpeisiin on verrattain helppo järjestää tarvittaessa myöhemmin. Lähellä olevan liikuntapuiston autopaikkamäärä on vähäinen, joten näillä saattaisi olla synergiaetuja keskenään. Liiketilojen pysäköintipaikkojen synnyttämä liikenne suuntautuu lähinnä alueen sisäisille kaduille.

Pysäköintitalo on suunnitelmien mukaan arkkitehtuuriltaan erittäin laadukas ja onnistunut. Tästä syystä haetut poikkeamiset suunnitelmassa esitetyin tavoin on hyväksyttävissä. Julkisivun toteuttaminen käsinlyödystä paikallamuuratusta tiilestä vastaa asemakaavan julkisivuille esitettyjä laatutavoitetta. Pysäköintilaitoksen ylempien läpituulettuvien kerrosten, joihin ei toteuteta koneellista ilmanvaihtoa ilmastoinnin järjestäminen on ratkaistavissa jatkosuunnittelun yhteydessä.

Viherkattomääräyksen tavoitteena ovat ympäristövastuulliset ratkaisut sekä kaupunkimaiseman parantaminen. Aurinkopaneelien ja viherkaton yhdistelmäratkaisu tukee kaavan tavoitteita.

Poikkeamisen erityinen syy on tontin tarkoituksenmukainen rakentaminen sekä alueelle tarpeellisen palvelutason parantaminen.

Haettu toimenpide ei aiheuta päätöksessä asetetuin ehdoin haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173, 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Kaupunkisuunnittelutoimen johtosääntö 6 § kohta 19a

Kaupunkisuunnittelulautakunta 23.4.2013, 140 §

Rakennusvalvontataksa 2016, 8 §

Maksu

1000 euroa

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen oikaisuvaatimusaika päättyy 14 päivän kuluttua päätöksen tiedoksisaannista.

Kuulutusteksti kirjaamoon