Poikkeamishakemus (Kamppi, Bulevardi 21

Virastopäällikkö päätti hyväksyä GNFIN Bulevardi Oy:n asemakaavaa nro 7961 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista

Poikkeaminen myönnetään seuraavilla ehdoilla:

Hakija

GNFIN Bulevardi Oy (jättöpäivämäärä 25.8.2016)

Rakennuspaikka

4. kaupunginosan (Kamppi) korttelin 72 tontti 16

Hakemus

Virastorakennuksen (10 899 k-m2) pysyvä käyttötarkoituksen muuttaminen toimisto- ja liiketilakäyttöön poiketen asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta (YH, hallinto- ja virastorakennusten korttelialue).

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että rakennuksen muuttaminen toimisto- ja liiketilakäyttöön on rakennukselle luontevaa ja tarkoituksenmukaista virastokäytön vähentyessä. Uusi käyttötarkoitus edistää keskustan elinkeinoelämää ja ensimmäisten kerrosten liiketilat elävöittävät katumiljöötä ja parantaa keskustan palvelutasoa.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Helsingin Yleiskaava 2002:ssa alue on kerrostalovaltaista asumisen ja toimitilan aluetta, joka on lisäksi merkitty kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittäväksi.

Helsingin uudessa yleiskaavassa (kaupunginvaltuusto 26.10.2016) alue on osoitettu kantakaupunki C2 -alueeksi, jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava kantakaupungille ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen sekä liike- ja toimitilojen riittävä määrä. Käyttötarkoituksen muutosten yhteydessä tulee tehdä alueellinen tarkastelu.

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 8.1.1981 vahvistettu asemakaava nro 7961. Asemakaavan mukaan tontti kuuluu hallinto- ja virastorakennusten korttelialueeseen. Asemakaavan mukaan tontille saa rakentaa 7590 k-m² seitsemään kerrokseen. Nykytilanteessa virastorakennus ylittää sekä tontille osoitetun rakennusoikeuden (43 %:lla) että suurimman sallitun kerrosluvun (2:lla). Kyseessä on kuitenkin nk. 2-tasoinen asemakaava, joka sallii olemassa olevan rakennuksen korjaamisen sen estämättä, mitä kaavassa on määrätty rakennusoikeudesta tai kerrosluvusta.

Osa tontista on Museoviraston inventoinnissa (RKY) sisällytetty valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen luetteloon.

Albertinkadun ja Bulevardin kulmassa sijaitseva virastorakennus tunnetaan Maistraatin talona. Tontti on ollut valtiollisessa omistuksessa jo 1900-luvun alusta asti (mm. Neuvostoliiton ja Saksan lähetystöjen käytössä ja sotien jälkeen tontti siirtyi takaisin Suomen valtiolle). Paikalla aikaisemmin sijainnut uusrenessanssitalo tuhoutui pommituksissa vuonna 1944. Nykyisen 9-kerroksisen rakennuksen on suunnitellut arkkitehti Niilo Kokko ja se on valmistunut vuonna 1961. Tehokkaasti rakennettu ja arkkitehtuuriltaan hyvin rationalistinen virastotalo sijaitsee kaupunkikuvallisesti merkittävällä paikalla. Rakennushistoriaselvityksessä (Simo Freese, 2014) kohdetta kuvaillaankin osuvasti "hyvinvointivaltion arkiseksi monumentiksi". Nauhaikkunajulkisivujen materiaalina on kuparipelti ja punatiili. Pääsisäänkäynti on sijoitettu kadunkulmaan sisäänvedettynä.

Hakijan tarkoituksena on peruskorjata ja muuttaa virastorakennus toimistoiksi kuitenkin siten, että ensimmäinen ja mahdollisesti toinen kerros osoitettaisiin liiketilaksi. Kellarikerroksen autopaikat (22 kpl) on tarkoitus säilyttää.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä (8.9.2016). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia ei ole esitetty. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot Uudenmaan ELY-keskukselta, Museovirastolta, kaupunginmuseolta, rakennusvirastolta, pelastuslaitokselta, kiinteistövirastolta ja Helsingin kaupungin liikennelaitokselta.

Uudenmaan Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus toteaa lausunnossaan (26.9.2016) pitävänsä tärkeänä, että rakennuksen ulkoasuun ei tehdä sen alkuperäisarkkitehtuuria heikentäviä muutoksia ja arvokkaiksi todetut sisätilat huomioidaan muutos- ja korjaustöissä. Uudenmaan ELY-keskus katsoo, että poikkeaminen voidaan myöntää mainituin huomautuksin. Se ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueidenkäytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelua koskevien tavoitteiden saavuttamista.

Museovirasto toteaa lausunnossaan (7.10.2016), että modernit virasto- ja toimistotalot ovat valtion rakennusperinnön tärkeä osa-alue, johon sisältyy useita rakennussuojelun ja rakennetun ympäristön vaalimisen kannalta tärkeitä kohteita. Albertinkatu 25 kuuluu tällaisiin kohteisiin. Senaatti-kiinteistöjen teettämä rakennushistoriaselvitys (Freese, 2014) tarjoaa kattavan kuvan kohteen arkkitehtuurista ja säilyneisyydestä sekä olennaisista arvo- ja ominaispiirteistä. Poikkeamishakemukseen liitetty täydennysselvitys (ark-byroo, 2015) sen sijaan tarkastelee kohdetta liikerakennuksena, eikä siten ole näkökulmaltaan asianmukainen. Museovirasto katsoo, ettei tavoiteltu uudiskäyttö toimisto- ja liiketiloineen vaikuttaa tarkoituksenmukaiselta ja se on myös sovitettavissa entisen virastotalon suojelun tavoitteisiin. Tällöin onnistumisen edellytyksenä on, että ulkoasuun ei tehdä suuressa mitassa alkuperäisellään säilynyttä ulkoarkkitehtuuria heikentäviä muutoksia; alempien kerrosten liiketilakäytön mahdollisesti tarvitsemat sisäänkäynnit tulee toteuttaa viraston ulkoarkkitehtuuriin huolella sovittaen. Arvokkaiksi todetut sisätilat tulee huomioida muutos- ja korjaustöissä. Tässä tarkoitetaan ensi sijassa talon yhteisiä tiloja (sisäänkäynnit, aulat, porrashuoneet ja hissiryhmät), joiden alkuperäisten piirteiden ja yksityiskohtien vaaliminen tukee entisen virastotalon kulttuurihistoriallisen merkityksen säilymistä. Näillä huomautuksilla Museovirasto puoltaa poikkeamisen myöntämistä.

Rakennusvirasto toteaa lausunnossaan (19.9.2016), että Suunnittelussa on huomioitavat esteetön pääsy liiketiloihin. Suunnittelussa on tutkittava mahdollisten luiskien sijoittamista sisäpihalle tai jalkakäytävälle. Jos luiskat joudutaan sijoittamaan jalkakäytävälle, on noudatettava rakennusviraston mitoitusohjeita.

Muissa lausunnoissa ei ollut huomautettavaa.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska toimisto- ja liiketilakäyttö on luonteva käyttötarkoitus rakennukselle virastokäytön päättyessä. Hallinto- ja virastorakennusten korttelialueella olevan virastotalon käyttö on vastannut toimistokäyttöä.

Alue on Helsinkiin kohdistuvan toimistotilakysynnän keskeisintä ydinaluetta ja uusi käyttö on sovitettavissa rakennukseen turmelematta rakennuksen alkuperäisarkkitehtuurin arvoja. Liiketilojen avaaminen katutasoon tuo lisää elävyyttä kaupunkikuvallisesti ja toiminnallisesti keskeiselle paikalle, mikä on myös uuden yleiskaavan periaatteiden mukainen ratkaisu. Tämän vuoksi on tärkeää, että ainakin ensimmäinen kerros ja mahdollisuuksien mukaan myös toinen kerros osoitetaan liiketilakäyttöön. Jatkosuunnittelussa liiketiloihin tulee osoittaa esteettömät sisäänkäynnit katutasosta tai sisäpihan puolelta.

Kaikissa muutostöissä tulee varmistaa, että rakennushistoriaselvityksessä todetut arvot otetaan huomioon, eikä rakennuksen ulkoarkkitehtuuriin tai keskeisiin sisätiloihin (sisäänkäynnit, aulat, porrashuoneet ja hissiryhmät) tehdä alkuperäistä arkkitehtuuria heikentäviä muutoksia. Liiketilakerroksen/-kerrosten käsittely tulee sovittaa huolellisesti muuhun julkisivusommitteluun. Erityisesti nykyisen pääsisäänkäynnin hierarkkinen asema tulee säilyttää.

Rakennus sijaitsee kaupunkikuvallisesti poikkeuksellisen merkittävällä paikalla ja sen arkkitehtuurin monumentaalisuus korostaa merkitystä entisestään. Nykyinen rakennus on volyymiltaan ja korkeudeltaan ympäristössään varsin suurikokoinen. Muutostöissä on varmistettava, että rakennuksen nykyinen ulkohahmo räystäs- ja harjakorkoineen säilyy, eikä nykyisen vesikaton yläpuolelle sijoiteta mitään uusia laitteita tai rakennelmia.

Poikkeamisen erityinen syy on elinkeinoelämän toimintaedellytysten edistäminen, olemassa olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö sekä suojelutavoitteiden edistäminen ja alueelle tarpeellisen palvelutason parantaminen.

Haettu toimenpide ei aiheuta päätöksessä asetetuin ehdoin haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173, 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Kaupunkisuunnittelutoimen johtosääntö 6 § kohta 19a

Kaupunkisuunnittelulautakunta 23.4.2013, 140 §

Rakennusvalvontataksa 2016, 8 §

Maksu

1000 euroa

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen oikaisuvaatimusaika päättyy 14 päivän kuluttua päätöksen tiedoksisaannista.

Kuulutusteksti kirjaamoon

Muuta

Tällä poikkeamispäätöksellä myönnetty maankäytöllinen ratkaisu tullaan lähtökohtaisesti vakiinnuttamaan seuraavassa tontille laadittavassa asemakaavamuutoksessa. Näin ollen poikkeamisen mahdollisesti tuomaa hyötyä tullaan asemakaavamuutoksen yhteydessä tarkastelemaan asemakaavan tuomana hyötynä, ja sen osalta tullaan neuvottelemaan maankäyttö- ja rakennuslain 12 a-luvun mukainen maankäyttösopimus asemakaavamuutoksen tuomaan merkittävänä pidettävään hyötyyn perustuen.