Poikkeamishakemus (Punavuori, Iso Roobertinkatu 30)

Virastopäällikkö päätti hyväksyä Kiinteistö Oy Iso Robertinkatu 30:n asemakaavaa nro 7962 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavassa määritellystä tontin käyttötarkoituksesta (1. kerrosta lukuun ottamatta), kerrosluvusta, autopaikkojen määrästä ja kerrosalan enimmäismäärästä 238 k-m² (18,3 %).

Poikkeaminen myönnetään seuraavilla ehdoilla määräaikaisena 30.4.2022 asti:

Hakija

Kiinteistö Oy Iso Robertinkatu 30 (jättöpäivämäärä 7.6.2016)

Rakennuspaikka

5. kaupunginosan (Punavuori) korttelin 93 tontti 5

Hakemus

Hakemus koskee poikkeamista asemakaavassa määritellystä tontin käyttötarkoituksesta (1. kerrosta lukuun ottamatta), kerrosluvusta, autopaikkojen määrästä ja kerrosalan enimmäismäärästä 238 k-m² (18,3 %).

Hakijan tarkoituksena on muuttaa viisikerroksinen toimistorakennus 1. kerrosta lukuun ottamatta asuinkäyttöön. Ullakolla sijaitsevat varastotilat on esitetty yhdistettävän ylimmän kerroksen asuntojen parvitiloiksi. Asuintiloiksi muutettavien tilojen kerrosala on 1 332 k-m². 1. kerrokseen jää 189 k-m2 liike- ja toimistotilaa. Yhteis- ja varasto- sekä muiden aputilojen määrä on 236 k-m2, jota ei ole laskettu mukaan kerrosalaan. Kerrosalan määrä tontilla on siten yhteensä 1 538 k m², jolloin asemakaavassa määritellyn kerrosalan enimmäismäärän ylitykseksi muodostuu 238 k m2 (18,3 %).

Porrashuone on esitetty siirrettäväksi rakennuksen keskirunkoon. Ylempiin kerroksiin (2.-5.) on alustavissa suunnitelmissa esitetty yhteensä 24 miniyksiötä (20,0 - 23,5 m2) sekä kahdeksan kaksiota (33,0- 45,0 m2). Kuuteen ylimmän kerroksen asuntoon on liitetty lisäksi rakennuksen matala ullakkotila, jonne on sijoitettu asuntojen makuutilat. Ullakolla sijaitsee lisäksi iv-konehuone. Esitettyjen asuntojen määrä on yhteensä 32 kpl ja niiden keskipinta-alaksi muodostuu n. 35,4 m². Asunnot on tarkoitus osoittaa lyhytaikaiseen vuokrakäyttöön (ns. asuntohotelli).

Asukkaiden käyttöön tulevat irtaimisto- ja ulkoiluvälinevarastot sekä väestönsuoja on osoitettu rakennuksen kellarista. Kellarikerrokseen on hissiyhteys. Lisäksi 1. kerrokseen on osoitettu lastenvaunuvarasto. Naapurikiinteistöjen As. Oy Helsingin Iso Roobertinkatu 28:n ja Koy Fredrikinpasaasin kanssa yhteinen jätehuone on osoitettu As. Oy Helsingin Iso Roobertinkatu 28:n maantasokerroksesta, johon on suora yhteys kiinteistöjen yhteiskäytössä olevalta pihalta.

Pihan 10 autopaikkaa on esitetty kokonaan poistettaviksi ja piha on tarkoitus rakentaa naapurikiinteistöjen asukkaiden kanssa yhteiseksi ulko-oleskelu- ja leikkialueeksi. Koy Fredrikinpasaasin puoleinen osa pihaa on varattu liikennealueeksi. Koy Fredrikinpasaasin tontilla nykyisin sijaitsevilla autopaikoilla ei ole rakennuslupaa.

Polkupyöräpaikkoja on varattu 1 pp / 30 as.k m2 naapurin As. Oy Helsingin Iso Roobertinkatu 28:n kellarikerroksesta, johon on hissiyhteys.

Asuntoihin on suunniteltu ranskalaiset parvekkeet sekä kadun että pihan puolelle. Myös katolle on tarkoitus avata uusia ikkunoita sekä kadun että pihan puolelle.

Pelastusajoneuvot eivät mahdu ajamaan sisäpihalle. Hanke on teettänyt paloteknisistä ratkaisuista toimenpide-ehdotuksen Palo-Ässät Oy:llä (2016). Ylimmän eli 5. kerroksen sisäpihan puolen asuntojen varateiden on esitetty kulkevan asuntojen ylemmältä parvitasolta nousevien kattotikkaiden kautta vesikatolle ja sieltä edelleen katonharjan yli kadun puolelle, josta voidaan pelastautua pelastuslaitoksen toimenpitein nostolavalla. Sisäpihan tasoa on ajateltu osittain korotettavan siten, että 2.-4.-kerroksista voidaan pelastautua pelastuslaitoksen vetotikkaiden avulla.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, ettei rakennus vastaa tämän päivän toimistotaloille asetettuja vaatimuksia ja on täydellisen peruskorjauksen tarpeessa, pienasuntojen merkittävän suurella tarpeella Helsingin ydinkeskustassa sekä ullakon soveltuvuudella ylimmän kerroksen asuntojen parvikerrokseksi. Alle 1 200 k-m2:n asuntokerrosalan lisäys ei laukaise autopaikkojen sijoittamisvelvoitetta ja pihalle saadaan pysäköintialueen sijaan oleskelu- ja leikkipiha.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Alueella on voimassa 14.11.1980 vahvistettu asemakaava nro 7962. Asemakaavan mukaan tontti on liikerakennusten korttelialuetta (AL). Iso Roobertinkadun varteen on merkitty rakennusala enintään viisikerroksiselle rakennukselle. Tontille on osoitettu rakennusoikeutta 1 300 k m².

Tontille tulee asemakaavan mukaan sijoittaa 1 autopaikka / 350 k-m² toimistokerrosalaa, 1 autopaikka / 150 m² asiakaspalvelukerrosalaa ja 1 autopaikka / 120 k-m² asuntokerrosalaa. Huoltoajoneuvoa lukuun ottamatta yhtään autopaikkaa ei saa sijoittaa pihamaalle. Piha on istutettava ja varustettava leikki- ja ulkoilutilaksi.

Helsingin voimassa olevassa yleiskaava 2002:ssa alue on kerrostalovaltaista asumisen ja toimitilojen aluetta, joka on lisäksi kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittävää. Lisäksi alue kuuluu kävelykeskustaksi merkitylle alueelle.

Helsingin uudessa yleiskaavassa (kaupunginvaltuusto 26.10.2016) alueella on merkintä "kantakaupunki" (C2), mikä tarkoittaa sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palveluiden, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalveluiden sekä kaupunkikulttuurin alueena kehitettävää aluetta. Merkinnän mukaan rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava kantakaupungille ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen sekä liike- ja toimitilojen riittävä määrä.

Tontti sijaitsee Iso Roobertinkadun kävelykatuosuuden varrella, jota ollaan kehittämässä "Ilmastokatuna". Tontilla sijaitsee arkkitehti Folke Lindforsin suunnittelema viisikerroksinen liikerakennus vuodelta 1963, jonka nykyinen laajuus on kiinteistörekisterin mukaan 1 421 k-m2. Ensimmäinen kerros on varattu liiketiloille ja ylemmät kerrokset toimistoille. Kellarissa ja ullakolla on varasto- ja henkilökunnan sosiaalitiloja sekä teknisiä tiloja. Osa kellaritiloista on osoitettu yläpuolisten liiketilojen käyttöön. Naapurikiinteistöjen As Oy Helsingin Iso Roobertinkatu 28 ja As. Oy Fredrikinpasaasin kanssa yhteisessä käytössä olevalla sisäpihalla on jäteastioita sekä 10 autopaikkaa, joista kolme on ollut Koy Iso Roobertinkatu 30 omassa käytössä. Ajoyhteys pihalle on Fredrikinkadulta Koy Fredrikinpasaasin tontin (5/93/27) kautta.

Toimitilarakenteen säilyttäminen ja vahvistaminen alueella olisi yleiskaavan tavoitteiden mukaista, jotta toiminnaltaan sekoittunut kaupunkirakenne palveluineen säilyy. Vastaavanlaiset toimistorakennusten käyttötarkoituksen muutokset ovat viime vuosina yleistyneet ja lukuisten hankkeiden yhteisvaikutukset edellyttävät asemakaavatasoista arviointia.

Edellä esitetyn perusteella haettu käyttötarkoituksen muutoshanke edellyttää asemakaavanmuutosta. Hakija on jättänyt 8.3.2017 myös asemakaavanmuutoshakemuksen, joka koskee tontin muuttamista asuinkäyttöön.

Osallisten kuuleminen ja kannanotto

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä (23.6.2016). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia ei ole esitetty. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muita kannanottoja tai lausuntoja ei esitetty.

Iso Roobertinkadun kävely-/ liikekadulla on jo useampia pääosin asuinkäyttöön muutettuja rakennuksia, ja kadun muutos asumispainotteiseksi heikentää Iso Roobertinkadun asemaa liikekatuna ja aiheuttaa ristiriitoja olemassa olevien liiketoimintojen kanssa. Hanke on kuitenkin ollut eri muodoissaan vireillä jo pitkään, ja hankkeen myötä naapurikiinteistöjen kanssa yhteisessä käytössä oleva, nykyisin autopaikoille ja jätehuollolle varattu piha-alue saadaan muutettua asukkaiden oleskelupihaksi. Naapuritonteilla ei ole omia piha-alueita. Lisäksi uudistussuunnitelmissa voidaan jatkosuunnittelun myötä huomioida kiinteistön sijainti ympäristöystävälliseksi ja pyöräily- ja jalankulkuliikennettä suosivaksi profiloidulla Iso Roobertinkadun kävelykatuosuudella ("Ilmastokadulla").

Hanke sijoittuu korttelistoon, jossa on ennestään useita asuinkerrostaloja kivijalkaliiketiloineen ja alue sinänsä sopii asumiseen. Lähietäisyydellä sijaitsee hyvät julkiset ja kaupalliset palvelut, ja lisäksi kaikki ydinkeskustan palvelut ovat kävelymatkan tai lyhyen raitiovaunu- tai bussimatkan päässä.

Kerrosluvusta poikkeaminen ei ole tarpeen, koska kyseessä on olemassa olevan ullakkotilan muuttaminen asumiskäyttöön. Ullakon rakentamisessa tulee noudattaa ELY-keskuksen 4.2.2014 antaman ullakkorakentamisen alueellisen poikkeamispäätöksen mukaisia ehtoja ja menettelytapoja.

Asumisen ja maankäytön toteutusohjelman (2016) mukaan asuntojen huoneistoalasta vähintään 50 % tulee toteuttaa asuntoina, joissa on keittiön/keittotilan lisäksi kolme asuinhuonetta tai enemmän. Ohjelma mahdollistaa poikkeamisen ohjelmassa määritellystä huoneistotyyppitavoitteesta, jos kyseessä on vuokra-asuminen. Tässä tapauksessa vähintään kahdeksan asunnon tulee AM-ohjelman asuntokannan monipuolisuuteen liittyvien tavoitteiden toteutumiseksi ja alueen asuntokanta huomioiden olla tyyppiä 2 h + k/kt tai suurempia. Hyvin pieniksi esitettyjen yksiöiden kalustettavuutta ja toimivuutta on syytä tutkia tarkemmin rakennuslupavaiheessa, jolloin asuntokokoja voidaan tarvittaessa suurentaa.

Ensimmäinen kerros on säilytettävä kokonaan liike- ja toimitiloina, mutta alustavien suunnitelmien mukaisen varastotilan saa sijoittaa pihan puolelle. Kadunvarren liiketilan / -tilojen on ulotuttava läpi rungon, jotta niille järjestyisi riittävät toimintaedellytykset esim. huollon kannalta.

Muutoksen yhteydessä asukkaiden käyttöön tulee osoittaa riittävästi yhteis- ja varastotiloja.

Porrashuone voidaan siirtää rakennuksen rungon keskelle, jos koko portaaseen ja / tai asuntoja yhdistäviin keskikäytäviin saadaan järjestettyä riittävästi luonnonvaloa.

Pihamaan järjestelyjä tulee kehittää yhteistyössä naapurikiinteistöjen kanssa, pihan yhteiskäyttöä ja/tai kulkuyhteyksiä koskevat rasitteet huomioiden. Pihalle on istutettava puita, josta osan tulee olla suurikokoiseksi kasvavaa lajiketta. Hulevesiä on viivytettävä ja mahdollisuuksien mukaan imeytettävä tontilla. Mahdollisimman suuren osan piha-alueesta tulee olla vettäläpäisevää pintaa.

Jätetila on sijoitettava rakennusrungon sisään, eikä pihalle saa sijoittaa autopaikkoja.

Asemakaavan mukaan laskien tontille on osoitettava 13 autopaikkaa ja nykyisten autopaikkojen laskentaohjeiden mukaan 9 autopaikkaa. Tontilla nykyisin sijaitsevien, kiinteistön omassa käytössä olleiden 3 autopaikan voidaan kuitenkin katsoa riittävän, sillä kyseessä on vuokra-asuntotuotanto ja tontti sijaitsee kävelykadun varressa. Autopaikkoja ei tarvitse osoittaa tontille, koska piha-alue tarvitaan kokonaan kolmen kiinteistön asukkaiden yhteiseen oleskelukäyttöön, eikä esim. pysäköintikansiratkaisu ole toteuttamiskelpoinen. Korvaavat autopaikat on osoitettava enintään 400 metrin päässä olevasta pysäköintilaitoksesta.

Sen sijaan polkupyöräpaikkoja on asukkaiden käyttöön osoitettava nykyisten laskentaohjeiden mukainen määrä eli vähintään 1 pp / 30 asunto-kem2, joista vähintään 75 % tulee sijaita helposti saavutettavissa olevissa sisävarastoissa.

Rakennuksen vesikatolla tulee varautua aurinkopaneelien ja-/tai aurinkolämpökeräimien sijoittamiseen jälkikäteen.

Ylimpien kerrosten pelastusteknisiä ratkaisuja on syytä vielä kokonaisuudessaan tutkia rakennuslupavaiheessa. Mahdolliset varatieportaat tulee ratkaista ensisijaisesti ilman rakennusrungon ulkopuolisia portaita, sillä pihamaa tarvitaan kokonaan kolmen kiinteistön asukkaiden käyttöön.

Hankkeelle voidaan myöntää määräaikainen poikkeaminen, sillä asemakaavanmuutoshakemus tontin muuttamiseksi asuinkäyttöön on jätetty ja asia on tullut vireille. Käyttötarkoituksen muutoksen edellyttämä vaikutusten arviointi ja vuorovaikutus sekä uuden yleiskaavan edellyttämä alueellinen tarkastelu tehdään asemakaavan muutoksen yhteydessä.

Hakija on toivonut poikkeamispäätöksen myöntämistä, jotta voisi suunnitella ja viedä hanketta paremmin eteenpäin.

Poikkeamisen erityinen syy on asuinympäristön parantaminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173, 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Kaupunkisuunnittelutoimen johtosääntö 6 § kohta 19a

Kaupunkisuunnittelulautakunta 23.4.2013, 140 §

Rakennusvalvontataksa 2016, 8 §

Maksu

1000 euroa

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen oikaisuvaatimusaika päättyy 14 päivän kuluttua päätöksen tiedoksisaannista.

Kuulutusteksti kirjaamoon