Kanavamuurin ja paalulaattojen kustannukset, sovintosopimus, tontit 10600/1, 10600/2, 10600/5, 10600/6 ja 10600/8, Kalasatama, Sörnäinen, Skanska Talorankennus Oy ja Sato Oyj

Tontit-yksikön päällikkö päätti hyväksyä liitteenä 1 olevan Helsingin kaupungin (Y-tunnus 0201256-6), Skanska Talorankennus Oy:n 
(Y-tunnus 1772433-9) ja Sato Oyj:n (Y-tunnus 0201470-5) välisen Helsingin kaupungin 10. kaupunginosan (Sörnäinen) korttelin 10600 tonttien (AK) 1 - 6 (nykyiset tontit 1, 2, 5, 6 ja 8) toteutussopimukseen ja kiinteistökauppojen esisopimuksiin perustuvan kanavamuurin ja paalulaattojen kustannuksia koskevan sovintosopimuksen (muistion).

Lisäksi tontit-yksikön päällikkö päätti

       (A1110-221, A1110-242, A1110-251, A1110-223, A1110-287)

Sopimuksen tausta 

Kalasataman Verkkosaaren eteläosan asuinkortteleita 10600 ja 10601 koskeva ilmoittautumis- ja neuvottelumenettely (hakumenettely) järjestettiin 27.6. - 15.10.2013.

Hakumenettelyn tarkoituksena oli hakuohjeessa 27.6.2013 kuvatulla tavalla neuvottelujen kautta tuottaa 1 - 4 asetetut suunnittelu-, kehittämis- ym. tavoitteet parhaiten täyttävää lopullista projektisuunnitelmaa asuinkortteleiden 10600 ja 10601 asemakaavan muutosehdotuksen laatimisen ja toteuttamisen perustaksi. Kaupunki varasi korttelien tontit parhaiten asetetut tavoitteet täyttäneiden lopullisten projektisuunnitelmien esittäneille tahoille, jotka osallistuivat alueen kaavoitukseen (kumppanuuskaavoitus) ja toimivat myös tonttien toteuttajina.

Tonttien luovutuksen keskeiset periaatteet ja ehdot sekä luovutushinnan määräytymisen periaatteet sovittiin tarkemmin neuvottelujen aikana hakuohjeen mukaisesti.

Toteutussopimus ja kiinteistökauppojen esisopimukset

Kiinteistölautakunta päätti 18.12.2014 (636 §) valita tonttien (AK) 10600/2, 3, 4 ja 6 varauksensaajaksi ja toteuttajaksi parhaimman lopullisen projektisuunnitelman laatineen Skanska Talonrakennus Oy:n sekä tonttien (AK) 10600/1 ja 5 osalta vastaavasti Sato Oyj:n ehdolla, että kaupungin toimivaltainen elin hyväksyy mainittujen tonttien osalta toteutussopimuksen ja kiinteistökauppojen esisopimukset ja että mainitut yhtiöt sitoutuvat noudattamaan mainittujen tonttien varausehtoina po. sopimuksissa sovittuja ehtoja.

Kaupunginvaltuusto päätti 8.4.2015 (100 §) hyväksyä edellä mainitut toteutussopimuksen ja kiinteistökauppojen esisopimukset sekä oikeuttaa kiinteistölautakunnan myymään tontit 10600/1, 3, 4 ja 6 sekä vuokraamaan tontit 10600/2 ja 5 mainituille yhtiöille tai niiden perustamille/määräämille yhtiöille tai perustettavien yhtiöiden lukuun päätöksessä mainituin ehdoin.

Helsingin kaupunki (jäljempänä myös kaupunki) allekirjoitti toteutussopimuksen 3.12.2015 Skanska Talonrakennus Oy:n kanssa (jäljempänä myös Skanska) (tontit 10600/2, 3, 4 ja 6) ja Sato Oyj:n kanssa (jäljempänä Sato) (tontit 10600/1 ja 5). Kaupunki, Skanska ja Sato ovat jäljempänä yhdessä myös osapuolet.

Kaupunki allekirjoitti kiinteistökaupan esisopimuksen 3.12.2015 Skanskan kanssa (tontit 10600/ 3, 4 ja 6). Kaupunki allekirjoitti kiinteistökaupan esisopimuksen 3.12.2015 Saton kanssa (tontti 10600/1).

Verkkosaarenkanavan rantamuurin ja paalulaattojen toteuttaminen ja omistus 

Toteutussopimuksen 6. (Toteuttamisessa noudatettavat keskeiset ehdot ja periaatteet) kohdassa on sovittu Verkkosaarenkanavan ja paalulaattojen toteuttamisen ja omistuksen osalta keskeiset ehdot ja velvoitteet.      

Verkkosaarenkanavan (tai vastaavan vesiaiheen) rantamuuri on toteutettava tonttien 3 ja 4 (Skanska) ja tontin 1 (Sato) osalta siten, että rantamuuri vastaa laatutasoltaan, ulkonäöltään ja rakenteeltaan kaupungin muualle toteuttamaa kanavan (tai vastaavan vesiaiheen) rantamuuria (vähintään Crusellin sillan rantamuurin verhouksen laatutasoa) sekä suunniteltava ja rakennettava yhteistyössä muun muassa (rakennusviraston) katu- ja puisto-osaston kanssa, yhteensovitettava rantamuurin toteutus mahdollisimman tarkoituksenmukaisella tavalla myös muiden yleisten alueiden toteutukseen sekä hyväksytettävä rantamuurin rakenteita koskevat ratkaisut ja suunnitelmat katu- ja puisto-osastolla.

Selvyyden vuoksi todetaan, että tällöin tonttiin 1 (Sato) rajoittuvan rantamuurin suunnittelee ja toteuttaa Skanska toteutussopimuksen liitteessä 4 (9.9.2015) kuvatulla tavalla.

Rantamuurin kustannukset kohdistetaan tällöin tonteille toteutussopimuksen liitteestä 5 (8.9.2015) ilmenevällä tavalla. Tonttiin 1, tonttiin 3, tonttiin 4 ja tonttiin 6 kohdistuvat kustannukset huomioidaan kiinteistökaupan esisopimuksen mukaisesti mainittujen tonttien kauppahinnoissa. Muutoin Skanska laskuttaa kustannukset liitteen 5 mukaisesti tontilta 1 (Sato) ja HITAS-tonttien 2 (Skanska) ja 5 (Sato) toteuttajilta. Kaupunki huolehtii siitä, että HITAS-tonttien osalta kustannus otetaan osaksi HITAS-hankkeen hinnanmääritystä täysimääräisesti.

Kukin tontti omistaa siihen rajautuvan rantamuurin rakenteet ja on velvollinen kustannuksellaan huolehtimaan mainittujen rakenteiden kunnossa- ja puhtaanapidosta sekä korjauksista, ellei osapuolten välillä muuta sovita.

Paalulaatalla tarkoitetaan sellaista paalulaattaa, joka Skanskan on ollut tarkoitus toteuttaa 7.8.2015 lainvoimaiseksi tulleen asemakaavan muutoksen nro 12284 mukaisille tonttien (AK) 10600/1 - 6 asumista palvelevalle yhteiskäyttöiselle piha-alueelle (ah). 

Kanavan rantamuurin ja paalulaattojen toteuttamisen objektiivinen välttämättömyys kustannusten vähentämisen edellytyksenä 

Kanavarakenteista (tai vastaavasta vesiaiheesta) ja/tai paalulaatasta aiheutuvien kustannusten vähentäminen hyväksytään tässä toteutussopimuksessa tarkoitetuissa eri tilanteissa ainoastaan siinä tapauksessa, että mainittujen rakenteiden toteuttaminen on objektiivisesti arvioiden välttämätöntä. 

Paalulaatan toteuttamisen välttämättömyys ja toteuttaminen ratkaistaan viimeistään kunkin tontin kaupan tai pitkäaikaisen vuokrauksen yhteydessä. Kanavarakenteiden (tai vastaavan vesiaiheen) toteuttamisen välttämättömyys ja toteuttaminen ratkaistaan viimeistään tontin 1, tontin 3 ja tontin 4 kaupan yhteydessä.

Kanavan rantamuurin ja paalulaattojen kustannuksia koskevat vähennysperiaatteet

Kiinteistökaupan esisopimuksen 6.2 (Kauppahinnan määräytyminen) kohdassa on sovittu tontin 3, tontin 4 ja tontin 6 (Skanska) kauppahinnasta vähennettävien kanavarakenteiden kustannukset sekä erikseen tontin 3, tontin 4 ja tontin 6 kauppahinnasta vähennettävien paalulaattojen kustannukset sekä periaatteet.

Edellä mainitut vähennettävät kustannukset perustuvat kiinteistökaupan esisopimuksen liitteenä 4 olevaan Skanska Talonrakennus Oy:n laatimaan uuteen selvitykseen ja tekemään perussuunnitelmaratkaisuun 8.9.2015. 

Vastaavia vähennysperiaatteita ja ehtoja noudatetaan kiinteistökaupan esisopimuksessa tontin 1 (Sato) osalta.

Lopulliset toteutuneet kustannukset ja kaupungin oikeus lisäkauppahintaan

Kiinteistökaupan esisopimuksen 6.3 kohdassa on sovittu, että mikäli kanavarakenteiden (tai vastaavan vesiaiheen) ja/tai paalulaatan toteuttamisesta aiheutuneet lopulliset toteutuneet kustannukset alittavat tontin 3, tontin 4 ja/tai tontin 6 (Skanska) kauppahinnasta edellä mainitun kanavan (tai vastaavan vesiaiheen) osalta vähennetyn määrän ja/tai tontin 3, tontin 4 ja/tai tontin 6 osalta edellä mainitun paalulaatan osalta vähennetyn määrän, kaupungilla on oikeus saada tonttien osalta ostajalta lisäkauppahintaa kohdassa 6.3.1 mainittujen periaatteiden mukaisesti. 

Tällöin lisäkauppahinta muodostuu toisaalta kanavarakenteiden ja toisaalta paalulaattojen osalta tonttikohtaisesti edellä mainitun vähennetyn määrän ja niitä vastaavien alempien toteutuneiden kustannusten välisestä erotuksesta. 

Sen sijaan mikäli kanavarakenteiden (tai vastaavan vesiaiheen) ja/tai paalulaatan toteuttamisesta aiheutuneet lopulliset toteutuneet kustannukset ylittävät edellä mainitut tonttien kauppahinnoista vähennetyt määrät, ostajalla ei ole oikeutta saada miltään osin tonttien kauppahinnasta hyvitystä vastaavilta osin.

Vastaavia ehtoja ja periaatteita noudatetaan kiinteistökaupan esisopimuksessa tontin 1 (Sato) osalta.

Skanskan lopullinen kustannusselvitys ja osapuolten vaatimukset 

Skanska on toimittanut kaupungille 20.10.2022 toteutussopimuksessa edellytetyn lopullisen selvityksen Verkkosaaren kortteliin 10600 toteutetun kanavamuurin ja paalulaattojen kustannuksista sekä selvityksen kaupungin edellyttämistä kanavamuurin laatutason muutoksista. 

Edellä mainittujen suunnitelmamuutosten kustannukset lisättynä sopimuksessa sovitulla 12 % yleiskululla ovat olleet yhteensä 1 889 989,80 euroa (sis. alv 24 %). Kustannuksiin sisältyy arvonlisäveroa, koska asunto-osakeyhtiö, jonka tontilla muuri sijaitsee, on tilannut työt. Asunto-osakeyhtiö ei voi vähentää arvonlisäveroa, vaan se on jäänyt yhtiön kustannukseksi.

Helsingin kaupungin vastauksen 8.11.2022 mukaan sopimuksissa kanavarakenteet ja paalulaatta ovat olleet ja niitä on myös käsitelty kahtena eri asiakokonaisuutena kokonaishintojen (kustannusarvioiden), tonttikohtaisten jyvitysten, tehtyjen vähennysten ja lisäkauppahinnan suoritusvelvollisuuden osalta. 

Tämän vuoksi kaupungilla on oikeus allekirjoitettujen sopimusten perusteella saada paalulaatan osalta lisäkauppahintaa 1 474 830 euroa (2 158 529 euroa – 683 699 euroa), koska paalulaatan toteutuneet kustannukset alittavat tehdyt vähennykset mainitun euromäärän verran. Skanska on vahvistanut paalulaattojen kustannusten 683 699 euroa koskevan nimenomaan vain tonttien ah-alueella (pihalla) olevia paalulaattoja. Koska kanavamuurin toteutuneet kustannukset 6 536 400 euroa ylittävät vähennetyn määrän 4 583 828 euroa, tämä jää ostajan vastuulle, eikä kaupungilla ole oikeutta lisäkauppahintaan.

Skanskan 9.11.2022 antaman vastauksen mukaan sopimuksiin liitettyjen alkuperäisten suunnitelmien mukainen kanavarakenteiden toteutunut toteutuskustannus on ollut 4 646 411 euroa, mikä on 62 583 euroa enemmän kuin kauppahinnoista tehdyt vähennykset 4 583 828 euroa. Tämä ylitys on sopimusten ehtojen mukaisesti ostajien vastuulla. 

Sen sijaan kaupungin rantamuurin suunnitelmiin vaatimien toteutuksen laajuuden ja laatutason muutosten kustannusvaikutus on ollut 1 889 989 euroa (sis. alv 24 %). Skanskan mukaan mainitut muutokset ovat urakan lisä- ja muutostöitä ja esittää, että edellä mainittujen lisä- ja muutostöiden kustannusvaikutuksella kuitataan paalulaattojen kustannusalituksesta syntyvää lisäkauppahintaa ja Skanska samalla luopuu 477 741 - 62 583 = 415 158 euroa suuruisesta osasta lisä- ja muutostyövaatimustaan. Skanska on esittänyt myös vaihtoehtoista ratkaisua, jossa kaupunki maksaa lisä- ja muutostyöt Skanskalle erikseen ja kauppahinnasta tehtävät vähennykset pidetään esisopimuksen ja kauppakirjojen mukaisina.

Skanskan esittämät perustelut perustuvat siihen, että kauppahinnasta tehdyt kanavamuurin (ja paluulaattojen) oletettujen toteutuskustannusten johdosta tehdyt vähennykset ovat perustuneet toteutussopimuksen ja esisopimuksen liitteinä 4 ja 5 olleisiin perussuunnitelmaratkaisuun sekä kanavamuurin osalta konkreettisiin suunnitelmaluonnoksiin.

Sovintosopimus ja ehdot 

Skanska on toimittanut kaupungille toteutussopimuksessa edellytetyn lopullisen selvityksen Verkkosaaren kortteliin 10600 toteutetun kanavamuurin ja paalulaattojen kustannuksista, ja selvityksen kaupungin edellyttämistä kanavamuurin laatutason muutoksista.

Selvitysten mukaan voidaan vahvistaa, että Skanska on toteuttanut kaupungin tai kaupungin konsultin vaatimuksesta kanavan rantamuurin laadultaan parempana ja vahvempana kuin 3.12.2025 allekirjoitettujen toteutussopimuksen ja kiinteistökauppojen esisopimusten liitteinä olevat alkuperäiset suunnitelmat ja niiden perusteella tonttien kauppahinnoista tehdyt vähennykset. 

Skanska on toimittanut kaupungille myös rantamuurin toteutettuja laatutason muutoksia (parannuksia) koskevan eritellyn kustannusselvityksen. Asiantuntijoiden mukaan kanavamuurin parannusten kustannusvaatimus on suurusluokaltaan oikean suuntainen. Kaupungin mukaan asiassa tulee kustannusten tarkan määrän arvioinnin osalta ottaa huomioon myös se, että Skanska luopuu kaupungin ja Skanskan vaatimusten kuittaamisen jälkeen tässä yhteydessä samalla myös 415 158 euron suuruisesta osasta lisä- ja muutostyövaatimustaan.

Skanskan vaatimus rantamuurin parannusten ja laajentamisen osalta voidaan katsoa urakan lisä- ja muutostöiksi ja osapuolten vaatimukset voidaan kuitata keskenään sekä sopia muutoinkin asia. Rantamuurin rakentaminen on maksanut enemmän kuin allekirjoitettujen sopimusten mukaan. Lisäksi geo on vahvistanut rantamuurin ja paalulaattojen toteuttamisen objektiivisesti arvioituna välttämättömäksi. 

Osapuolet sopivat, että tämä muistio on samalla osapuolten välinen sovintosopimus, jolla asian käsittely päätetään ja todetaan lopullisesti ratkaistuksi. Tämän vuoksi osapuolet sopivat ottaen huomioon edellä mainitut seikat, ettei osapuolilla ole tämän sovintosopimuksen (muistion) allekirjoittamisen jälkeen toisia osapuolia kohtaan enää mitään tähän asiaan perustuvia vaatimuksia. 

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 16.12.2025 (681 §) siirtää hallintosäännön 10 luvun 1 §:n 3 momentin 10 kohdan mukaista toimivaltaansa 1.1.2026 alkaen seuraavasti.

Toimialan tehtäväalueeseen kuuluvien kaupunginvaltuuston tai kaupunginhallituksen tekemien sopimusten päättämisestä sopimuskumppanin sopimusrikkomuksen perusteella tai milloin muutoin kaupungin etu sitä vaatii sekä sopimusten vähäisistä muutoksista päätetään toimialalla seuraavasti:

Tontit-yksikön päällikkö päättää palvelun tehtäväalueeseen kuuluvien, kaupunginvaltuuston tai kaupunginhallituksen tekemien, sopimusten irtisanomisesta, purkamisesta tai muusta sopimuksen voimassaolon ennenaikaisesta päättämisestä sekä sovintosopimuksen tekemisestä kukin oman tehtäväalueensa osalta.

Tämän vuoksi tontit-yksikön päällikkö on toimivaltainen päättämään tonttien toteutussopimukseen ja kiinteistökauppojen esisopimuksiin perustuvan kanavamuurin ja paalulaattojen kustannuksia koskevan sovintosopimuksen (muistion) hyväksymisestä. Sovintosopimuksen mukaan kaupunki ei ole velvollinen suorittamaan asiassa mitään korvauksia tai vapauttamaan tai alentamaan mitään maksuvelvoitteita.