Suunnittelu- ja kehitysvaraus, Oulunkylän liikuntapuisto, If Gnistan ry, OUP Stadion Oy ja Stephen Industries Inc Oy
Alueen varaaminen OUP Stadion Oy:lle jalkapallostadionin ja asuntohankkeiden suunnittelua varten (Oulunkylän urheilupuisto)
Päätösehdotus
A)
Kaupunginhallitus varaa OUP Stadion Oy:lle alueen Oulunkylän urheilupuistosta jalkapallostadionin ja asuntohankkeiden suunnittelua varten 31.12.2028 saakka seuraavin ehdoin:
- Varausalueet ovat liitekartan 1 mukaiset.
- Alueiden pinta-ala on yhteensä noin 3,2 hehtaaria.
- Varauksessa noudatetaan liitteen 2 mukaisia erityisiä varausehtoja sekä liitteen 3 mukaisia yleisiä varausehtoja.
B)
Kaupunginhallitus päättää, että alueeseen kohdistuvat muut suunnitteluvaraushakemukset eivät anna aihetta toimenpiteisiin.
Esittelijän perustelut
Tausta
Oulunkylän Patolassa sijaitsevassa liikuntapuistossa on nykyisellään jalkapallo-, koripallo- ja yleisurheilukenttiä ja talvisin iso tekojääkenttä. Liikuntapuistossa on myös jäähalli, kuntosali ja sisäliikuntatiloja. Alueella on Veikkausliigaan kaudeksi 2024 nousseen jalkapalloseura IF Gnistanin kotikenttä, jonka pääkatsomo tuhoutui tulipalossa heinäkuussa 2024. Alueelle on rakennettu uusi väliaikainen katsomo vuoden 2025 aikana.
IF Gnistan Oy on tehnyt kaupungille aloitteen uuden, UEFA 4 -kategorian mukaisen jalkapallostadionin toteuttamiseksi Oulunkylän urheilupuistoon. Kaupungilla on tunnistettu tarve uudelle pääsarjatason stadionille ja urheilupuiston kehittämiseksi on käynnistetty asemakaavan muutos, jonka yhteydessä alueelle on tavoitteena osoittaa jalkapallostadionin lisäksi noin 21 000 k-m² asuinrakennusoikeutta. Kaavamuutoksen yhteydessä urheilupuiston alueella pyritään parantamaan koululiikunnan olosuhteita ja säilyttämään myös muiden lajien toimintaedellytykset.
Hakemus ja hankkeen kuvaus
OUP Stadion Oy pyytää 16.4.2026 päivätyllä hakemuksellaan, että sille varataan alueita Oulunkylän urheilupuistosta jalkapallostadionin ja asuntohankkeiden suunnittelua ja toteutusta varten. Hankkeen toteutus perustuu hakemuksen mukaan malliin, jossa stadionin rahoitusta tuetaan alueelle sijoittuvalla asuntorakentamisella.
OUP Stadion Oy on hanketta varten perustettu kehitysyhtiö, joka on Stephen Industries Inc Oy:n omistama tytäryhtiö. Stephen Industries on suomalainen perhesijoitusyhtiö ja If Gnistan Oy:n enemmistöomistaja.
If Gnistan Oy vastaa jalkapalloseura IF Gnistanin liigajoukkueiden toiminnasta sekä olosuhteiden kehittämisestä. Yhtiön tytäryhtiöllä Oulunkylän tekonurmi Oy:llä on pitkäaikainen maavuokrasopimus nykyiseen stadionalueeseen Oulunkylän liikuntapuistossa. Uuden stadionin operoinnista vastaisi If Gnistan Oy tai sen tytäryhtiö.
Asemakaava- ja tonttitiedot
Alueella on voimassa asemakaava nro 11804 vuodelta 2009. Asemakaavan mukaan alueen käyttötarkoitus on urheilu- ja virkistyspalvelujen alue (VU).
Yleiskaavassa 2016 alue, jolle uusi jalkapallostadion on tarkoitus sijoittaa, on osoitettu virkistys- ja viheralueeksi, jota koskee määräys: "Aluetta kehitetään merkittävänä virkistys-, ulkoilu-, liikunta-, luonto- ja kulttuurialueena." Asuntohankkeille ja pysäköinnille tarkoitettu alue Hirsipadontien varrella on osoitettu yleiskaavassa asuntovaltaiseksi alueeksi A3, jota kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Norrtäljentien kiertoliittymän tuntumassa on asuntovaltaista aluetta A2, jota kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön.
Hankkeen mahdollistava asemakaavan muutos on vireillä ja kaavaluonnos on ollut julkisesti nähtävillä 27.3.–20.4.2026.
Kaupunki omistaa varausalueen maat. Varausalue muodostuu asemakaavaluonnoksen mukaisista asuinkerrostalojen korttelialueesta, pysäköintipaikkojen korttelialueesta sekä jalkapallostadionille osoitetun alueen urheilu- ja virkistyspalveluiden alueesta. Jalkapallostadionille osoitettuun alueeseen kohdistuu Oulunkylän tekonurmi Oy:n maanvuokrasopimus, joka on voimassa 31.12.2039 saakka.
Hallinta- ja rahoitusmuoto sekä asuntojakauma
Varausalueella tulee noudattaa kaupungin linjaamaa hallinta- ja rahoitusmuotojakaumaa sekä alustavaa huoneistotyyppijakaumaa.
Varausehtojen mukaan alueelle tulee toteuttaa:
- Vähintään 50 % vapaarahoitteisia omistusasuntoja.
- Noin 15 % tästä voidaan toteuttaa myös välimuodon asuntoina (esim. asumisoikeus- ja osaomistusasunnot sekä omaksi lunastettavat vuokra-asunnot).
- Vapaarahoitteiseen omistusasuntotuotantoon luovutettavilla tonteilla tontin huoneistoalasta noin 50 % toteutetaan perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Näiden asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 70 h-m².
- Muiden kuin perheasuntojen huoneistotyyppijakauman tulee olla monipuolinen. Jokaisessa rakennuksessa tulee olla monipuolisesti erityyppisiä ja -kokoisia asuntoja.
- Enintään 50 % vuokra-asumista asuinrakentamisen kokonaismäärästä (sis. vapaarahoitteisen sekä lyhyen ja pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotannon).
- Vuokra- ja muun asuntotuotannon osalta varmistetaan riittävä huoneistotyyppien monipuolisuus. Tarvittaessa voidaan käyttää keskipinta-alatavoitetta.
Tarkemmat ehdot on kirjattu liitteenä 2 oleviin erityisiin varausehtoihin.
Hallinta- ja rahoitusmuototarkastelu sekä asuntojakaumatarkastelu on tehty yhdessä kaupunginkanslian asuminen-yksikön kanssa.
Tontin varaaminen suoravauksena ja varaushakemukset
Kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien tontinluovutuslinjausten ja niitä täydentävien soveltamisohjeiden (kohta B. 2.3) ”yritystonttien suoravaraukset” mukaan kaupunki voi varata tontteja yritystoimintaan ilman julkista hakua tai kilpailua esimerkiksi tonttiin kohdistuvan pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen mukaisesti. Jalkapallostadionin alueella on voimassa Oulunkylän tekonurmi Oy:n vuokrasopimus. Vuokrasopimus on voimassa 31.12.2039 saakka. Kyseessä on vuokra-alueeseen kohdistuva uudisrakentamishanke.
Edelleen tontinluovutuslinjausten ja niitä täydentävien soveltamisohjeiden (kohta A. 2.5) ”asuntotonttien suoravaraukset” mukaan kaupunki voi varata yksittäisiä asuntotontteja ilman julkista hakua tai kilpailua asuntotuotantoon tapauskohtaisesti arvioitavin erityisin perustein esimerkiksi silloin kun asuinrakennusoikeus on osa suurempaa hankekokonaisuutta, eikä niitä voida erottaa siitä ilman merkittäviä taloudellisia vaikutuksia.
Koska alue varataan alueen nykyiselle toimijalle voimassa olevaan pitkäaikaiseen vuokrasopimukseen perustuen, eivät muut alueeseen kohdistuvat suunnitteluvaraushakemukset anna aihetta toimenpiteisiin. Saapuneet hakemukset ovat oheismateriaalissa.
Varausehdot ja varauksen valmistelu
Tontinvarauksessa noudatetaan liitteenä 2 olevia erityisiä varausehtoja ja liitteenä 3 olevia yleisiä tontinvarausehtoja. Varausehdoissa on huomioitu muun muassa hallinta- ja rahoitusmuodot.
Varauksensaaja on tietoinen, että suunnitellun hankkeen toteuttaminen edellyttää muun ohella varausalueeseen nykyisellään kohdistuvan maanvuokrasopimuksen päättämisen sekä asemakaavamuutoksen lainvoimaistumisen.
Varausta on valmisteltu yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialalla sekä kaupunginkanslian talous- ja suunnitteluosaston aluerakentaminen-yksikön sekä kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan liikuntapalveluiden kanssa.
Tonttien myöhempi luovuttaminen ja vuokra-aluetta koskevan nykyisen maanvuokrasopimuksen päättäminen
Asemakaavan muutoksessa määritettävä jalkapallostadionin tontti tai rakennusala tullaan luovuttamaan vuokraamalla. Alueelle kaavoitettavat asuntotontit tullaan todennäköisesti luovuttamaan myymällä. Asuntotonttien luovuttaminen sidotaan jalkapallostadionin toteuttamiseen. Luovutusmuodoista ja -ehdoista päätetään myöhemmin erikseen.
Tontit luovutetaan markkina-arvoon perustuen. Tontin markkina-arvoisuus vahvistetaan puolueettoman arvioijan laatimalla erillisellä selvityksellä.
Toimivalta
Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan on kaupunginhallituksen toimivallassa päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.