Vuokraus, tilat, NIAM VIII Tennispalatsi Holding Oy:ltä kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan käyttöön

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Behov och bakgrund

Stadsfullmäktige har 13.12.2023 (§ 281) beslutat att sälja hela aktiestocken i Fastighetsaktiebolaget Helsingfors Tennispalats till Niam Oy. I enlighet med villkoren i köpebrevet har gällande hyresavtal överförts som sådana till Niam Oy. Även hyresavtalet mellan staden och Fastighetsaktiebolaget Helsingfors Tennispalats har överförts till Niam Oy på så sätt att staden (stadsmiljösektorn) är Niam Oy:s hyresgäst.

Det gällande hyresavtalet undertecknades 18.12.2019. Följande anges i det gällande hyresavtalet:

• hyresavtalet gäller under en begränsad tid fram till 2027, varefter avtalet fortsätter att gälla tills vidare
• hyreslokalerna har en yta på 5 296 m² lägenhetsyta
• totalhyran är cirka 1 794 000 euro per år (exklusive mervärdesskatt).

Stadsmiljösektorn (hyresgästen) hyr ut lokalerna i andra hand till kultur- och fritidssektorn genom stadens interna hyresavtal. Kultur- och fritidssektorn har överlåtit lokalerna genom tjänstekoncession för Helsingfors konstmuseums (HAM) användning. I lokalerna finns ett museum (våningarna 2–3) samt HAM:s kontors- och arbetslokaler. Dessutom hyr HAM lokalerna för museibutiken på första våningen direkt från NIAM VIII Tennispalatsi Holding Oy (hyresvärden).

De nuvarande lokalerna motsvarar inte till alla delar HAM:s verksamhetsbehov. Resultaten från en kundenkät sommaren 2024 visade att HAM har fallit efter i fråga om museiupplevelse och attraktivitet jämfört med andra motsvarande aktörer. HAM varken skiljer sig från andra museer i området eller framstår som särskilt attraktivt jämfört med dem. I nuläget blir ett museibesök som en upplevelse inte till en tillräckligt oförglömlig och inbjudande helhet för att nå så många användare som önskas. Detta svarar inte mot de mål som staden ställt upp för HAM-stiftelsen om att öka antalet besökare och självfinansieringen.

Hyreslokaler

Hyreslokalerna finns på källarvåningen, på gatunivå samt på 2 och 3 våningen på följande sätt:

• källarvåningen: omklädningsrum och entréhall, städcentral och hisslobby (208 m²)
• gatunivån: lager- och lastlokaler samt lokaler för en rund kiosk (187 m²)
• 2 våningen: utställnings-, arbets- och kontorslokaler (2 466 m²)
• 3 våningen: utställnings-, arbets- och kontorslokaler (2 380 m²).

Lokalernas sammanlagda lägenhetsyta uppgår till 5 241 m². Hyresgästen har dessutom nyttjanderätt till de gemensamma lokalerna i fastigheten. Ytorna har inte kontrollmätts.

Ändringsarbeten

I ingångs- och entrélokalerna utförs ändringsarbeten som syftar till att förbättra kundupplevelsen, göra lokalerna tillgängligare och lättare att hitta samt förbättra museets allmänna intryck när man anländer till lokalerna. Dessutom repareras ventilationen i lokalerna.

Hyresvärden och HAM planerar och godkänner tillsammans ändringsarbetena för att skilja biografens lokaler och museilokalerna från varandra på andra våningen genom att dela av korridorutrymmet med en glasvägg med dörr och genom att lokalerna får var sin egen ventilationsapparat. På den första våningen byggs en mellanvägg vid rulltrappan. Ett syfte med väggen är att delvis förhindra luftcirkulationen från biografens försäljningsställe till museilokalerna på andra våningen. Väggen bredvid rulltrappan bekläs så att den är förenlig med förnyelsen av HAMs varumärke. Dessutom genomför HAM de ändringsarbeten som det själv beslutar om enligt förnyelsen av sitt varumärke och ansvarar för kostnaderna som dessa medför.

Ändringsarbetena planeras tillsammans med hyresvärden och HAM. Hyresvärden svarar för genomförandet och kostnaderna för ändringsarbetena. Kostnadskalkylen för ändringsarbetena uppgår till cirka 250 000 euro. Avsikten är att ändringsarbetena genomförs sommaren 2026. Projektplanen finns i bilaga 1. Bilagorna till projektplanen finns i bilagematerialet.

Placering av HAM i framtiden

Kanslichefen har 20.6.2023 (§ 108) (på finska) tillsatt en arbetsgrupp med uppgift att utreda var HAM kommer att placeras i framtiden. Arbetsgruppens arbete blev färdigt i oktober 2025. Arbetsgruppen föreslog att HAM placeras i Olympiaterminalen i framtiden. Avsikten är att HAM tills dess fortsätter i de nuvarande lokalerna i Tennispalatset.

Som en del av omorganiseringarna av hamnfunktionerna som en helhet bör Södra hamnens område frigöras så tidigt som möjligt med beaktande av hamnverksamhetens krav.

Framställning från stadsmiljönämndens sektion för byggnader och allmänna områden (hyrestidsmodell 8+1+1)

Stadsmiljönämndens sektion för byggnader och allmänna områden föreslog 11.5.2026 (§ 57) att staden fortsätter hyra lokalerna i Tennispalatset så att hyresavtalet är tidsbegränsat och gäller 8 år, efter vilket staden har optionen att fortsätta avtalet att gälla 1 år två gånger. Kapitalhyran exklusive mervärdesskatt på 10 år i kostnadsnivån för januari 2026 uppgår till cirka 13 334 000 euro.

Hyrestid och utnyttjande av optioner

Hyresavtalet är tidsbundet för 8 år, och i det ingår två optionsperioder på ett år (8+1+1). Avtalet ersätter det nuvarande avtalet som i huvudsak gäller samma lokaler. Det är meningen att det nya avtalet börjar gälla senast 1.10.2026.

Hyresgästen har rätten att fortsätta hyresavtalets giltighetstid med två hyresperioder på ett år. För att använda den första förlängningsperioden på ett år (1.10.2034–30.9.2035) ska hyresgästen informera hyresvärden om detta skriftligen senast 31.3.2033, det vill säga 18 månader innan avtalsperioden löper ut. Om hyresgästen utöver det vill använda den andra förlängningsperioden på ett år (1.10.2035–30.9.2036) ska hyresgästen informera hyresvärden om detta skriftligen senast 30.9.2034, det vill säga 12 månader innan den första förlängningsperioden löper ut.

Kostnader

Totalhyran exklusive mervärdesskatt i kostnadsnivån för 1/2026 är 27,28 euro/m² i månaden, dvs. cirka 143 000 euro i månaden, 1 716 000 euro om året och 17 160 000 euro på 10 år. Den årliga totalkostnaden är i stort sett på samma nivå jämfört med det nu gällande hyresavtalet.

Totalhyran består av kapitalhyran 21,20 euro/m² i månaden (dvs. cirka 111 110 000 euro i månaden, 1 333 400 euro om året och 13 334 000 euro på tio år) samt underhållshyran, den vägledande summan från 6,08 euro/m² i månaden och uppåt.

Hyran är bunden till levnadskostnadsindex. Kapitalhyran justeras årligen utgående från indexutvecklingen på så sätt att hyran inte sänks när indexet sjunker. Underhållshyran justeras årligen så att den motsvarar de faktiska kostnaderna.

Lokalkostnaderna för kultur- och fritidssektorn

Hyran för kultur- och fritidssektorn består av en månatlig lokalhyra på 27,28 euro/m² som omfattar underhållshyran till hyresvärden, kapitalhyran samt allmänna kostnader på 0,67 euro/m² i månaden som betalas till stadsmiljösektorn.

Den beräknade interna hyran för kultur- och fritidssektorn är 27,95 euro/m² i månaden, dvs. cirka 146 500 euro i månaden och cirka 1 758 000 euro om året.

Förhandlingar om hyresavtalet (hyrestidsmodell 6+2+2)

Efter behandlingen i stadsmiljönämndens sektion för byggnader och allmänna områden har sektorerna i samarbete utrett möjligheten att hyra lokalerna så att hyresavtalet gäller under en begränsad tid i sex år, efter vilket staden skulle ha en möjlighet till förlängningsperioder. Som resultat av förhandlingarna med hyresvärden har villkoren i hyresavtalet ändrats så att hyresavtalet gäller under en begränsad tid i sex år, efter vilket staden har en möjlighet till två förlängningsperioder på två år. Ett utkast till hyresavtal finns i bilaga 2.

Hyrestid, användning av optioner och engångsersättning

Hyresavtalet är tidsbundet för 6 år, och i det ingår två optionsperioder på två år (6+2+2). Avtalet ersätter det nuvarande avtalet som i huvudsak gäller samma lokaler. Det är meningen att det nya avtalet börjar gälla senast 1.10.2026.

Hyresgästen har rätten att fortsätta hyresavtalets giltighetstid med två hyresperioder på två år. För att använda den första förlängningsperioden på två år (1.10.2032–30.9.2034) ska hyresgästen informera hyresvärden om detta skriftligen senast 30.9.2030, det vill säga 24 månader innan avtalsperioden löper ut. Om hyresgästen utöver det vill använda den andra förlängningsperioden på två år (1.10.2034–30.9.2036) ska hyresgästen informera hyresvärden om detta skriftligen senast 31.3.2035, det vill säga 18 månader innan den första förlängningsperioden löper ut.

I det fall att hyresgästen inte använder den första optionen för två år förbinder sig hyresgästen att betala hyresvärden en engångsersättning som motsvarar två månaders hyra exklusive mervärdesskatt vid den tidpunkt då hyresavtalet löper ut (uppskattningsvis cirka 300 000 euro).

Kostnader

Totalhyran exklusive mervärdesskatt i kostnadsnivån för 1/2026 är 28,08 euro/m² i månaden, dvs. cirka 147 170 euro i månaden, 1 766 000 euro om året och 17 660 400 euro per 10 år.

Hyran består av kapitalhyran 22 euro/m² i månaden, totalt cirka 13 840 000 euro på tio år, samt underhållshyran, den vägledande summan från 6,08 euro/m² i månaden och uppåt. Under en tidsperiod på tio år blir hyreskostnaden cirka 500 000 euro mer än modellen 8+1+1.

Hyran är bunden till levnadskostnadsindex. Kapitalhyran justeras årligen utgående från indexutvecklingen på så sätt att hyran inte sänks när indexet sjunker. Underhållshyran justeras årligen så att den motsvarar de faktiska kostnaderna.

Lokalkostnaderna för kultur- och fritidssektorn

Hyran för kultur- och fritidssektorn består av en månatlig lokalhyra på 28,08 euro/m² som omfattar underhållshyran till hyresvärden, kapitalhyran samt allmänna kostnader på 0,67 euro/m² i månaden som betalas till stadsmiljösektorn.

Den beräknade interna totalhyran för kultur- och fritidssektorn är 28,75 euro/m² i månaden, dvs. cirka 150 700 euro i månaden och 1 800 000 euro om året. Den årliga interna hyran för kultur- och fritidssektorn är 42 000 euro mer jämfört med modellen 8+1+1.

Kultur- och fritidssektorns utlåtande

Kultur- och fritidsnämnden har tillstyrkt projektplanen i ett utlåtande 26.5.2026. Kultur- och fritidsnämnden förordar att staden fortsätter att hyra lokalerna i Tennispalatset, men anser att det nya hyresavtalet borde vara tidsbundet för sex år, varefter det finns en möjlighet till optionsperioder. Utlåtandet finns i ärendets beslutshistoria.

Underhåll och finansiering

Hyresvärden ansvarar för fastighetens användbarhet, underhåll och renoveringar under hela hyresperioden. Stadsmiljösektorns lokalservice betalar hyresvärden en totalhyra, som består av kapitalhyran och en underhållshyra som justeras årligen enligt de faktiska kostnaderna.

De kostnader som täcks av underhållshyran innefattar utöver fastighetsskatt och försäkring även bland annat underhåll och reparationer av byggnaden och dess anordningar samt utomhusområdena. Också uppvärmningen, nedkylningen, vattnet och fastighetselen samt bevakningen och städningskostnaderna för de lokaler som hyresvärden har ansvaret för täcks med underhållshyran. Den allmänna principen är att underhållshyran täcker alla Fastighetsaktiebolaget Helsingfors Tennispalats kostnader med undantag för ombyggnaderna. En tabell över ansvarsfördelningen finns i bilagematerialet.

Hyran finansieras med anslag för stadsmiljösektorns driftsekonomi.

Statsstödsbedömning

Följande anges i artikel 107 punkt 1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (EUF): ”Om inte annat föreskrivs i fördragen, är stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med den inre marknaden i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna.”

I samband med beredningen av hyresavtalet har det bedömts huruvida sådant statligt stöd som avses i artikel 107 punkt 1 i EUF ingår i hyran. Ekonomiska transaktioner som genomförs av offentliga organ ger inte deras motparter någon ekonomisk fördel och utgör därför inte stöd, om de genomförs enligt normala marknadsvillkor (Kommissionens tillkännagivande om begreppet statligt stöd 2016/C 262/01 punkt 74). Hyrningen innebär inte att NIAM VIII Tennispalatsi Holding Oy får sådant statligt stöd som avses i artikel 107 punkt 1 i EUF, eftersom den hyra som staden betalar utifrån hyresavtalet är marknadsmässig.

Befogenheter och verkställighet av beslutet

I enlighet med 16 kap. 3 § 2 mom. 2 punkten i förvaltningsstadgan beslutar stadsfullmäktige om förhyrning av affärslokaler då totalvärdet på avtalet beräknas överstiga 10 miljoner euro.

Stadsstyrelsen har för avsikt att, då fullmäktiges beslut verkställs, bemyndiga chefen för stadsmiljösektorns enhet för lokaler för stadskansliet och kultur- och fritidssektorn att underteckna hyresavtalet med NIAM VIII Tennispalatsi Holding Oy och att vid behov göra smärre ändringar i detta.

Detta beslut publicerades 03.07.2026

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar efter att man fått del av beslutet.

Besvär ska inlämnas fysiskt eller per post till besvärsmyndigheten senast den bestämda tidens sista dag under registratorskontorets öppettid. Besvär ska inlämnas elektroniskt till besvärsmyndigheten senast den bestämda tidens sista dag.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet sändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet sändes, om inte något annat påvisas.

Dagen då man fått del av beslutet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna lämnas in första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Ändringssökanden ska framföra besvärsgrunderna innan besvärstiden går ut.

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Besvär anförs primärt via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Förvaltningsdomstolens kontaktuppgifter är:

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligen. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften ska uppges:

I besvären ska dessutom ändringssökandens namn, postadress och andra kontaktuppgifter uppges. Till förvaltningsdomstolen ska på lämpligt sätt också ändringssökandens personbeteckning eller företags- och organisationsnummer lämnas. Om talan förs av ändringssökandens lagliga företrädare eller ombud, ska också dennes kontaktuppgifter uppges. Om någon uppgift senare ändras, ska förvaltningsdomstolen utan dröjsmål underrättas om ändringen medan besvären är anhängiga.

Besvären ska också innehålla uppgift om en elektronisk eller eventuell annan adress till vilken handlingar som hänför sig till rättegången kan sändas (processadress). Inlämnande av besvär eller andra handlingar till förvaltningsdomstolens e-tjänst betraktas som uppgivande av e-tjänsten som processadress. Om ändringssökanden har uppgett flera processadresser, kan förvaltningsdomstolen välja till vilken av dem den skickar de handlingar som hänför sig till rättegången.

När den som har begärt omprövning anför besvär över det beslut som fattats med anledning av begäran om omprövning, får denne lägga fram nya grunder för sina yrkanden. Ändringssökanden får framställa nya yrkanden endast om de grundar sig på förändrade förhållanden eller på omständigheter som ändringssökanden fått kännedom om efter det att tidsfristen för begäran om omprövning gått ut.

Till besvärsskriften ska följande fogas:

Rättegångsavgift

En rättegångsavgift tas ut med stöd av lagen om domstolsavgifter (1455/2015) hos den som söker ändring. I ett ärende som marknadsdomstolen har behandlat som första instans tas avgiften ut oberoende av utgången.

Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Skyddad e-post: https://securemail.hel.fi/

Använd alltid skyddad e-post när du skickar personliga uppgifter.

Nämn alltid diarienumret (t.ex. HEL 2021-000123) i ditt meddelande om ditt ärende redan har upptagits till behandling vid Helsingfors stad.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00