Suunnitteluvaraus, Oulunkylä, Mikkolantie 1, 4capes Oy, NCC Property Development

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Hakemus ja hankkeen kuvaus

4Capes Oy ja NCC Property Development Oy ovat pyytäneet 5.11.2025 päivätyllä hakemuksellaan, että kaupunki varaa niille alueen liike- ja asuntohankkeiden suunnittelua ja toteutusta varten.

Varausalueeseen kohdistuu 4Capes Oy:n vuokrasopimus, joka on voimassa 31.12.2030 saakka. Alueella sijaitsevat toimisto- ja varastorakennukset on tarkoitus purkaa lukuun ottamatta radan varressa sijaitsevaa nelikerroksista liikerakennusta, joka jää 4Capes Oy:n omistukseen. Varausalueelle on tarkoitus suunnitella ja toteuttaa asuinrakennuksia.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Varausalueella on voimassa asemakaava nro 10678 vuodelta 2000, jonka mukaan alueen käyttötarkoitus on toimistorakennusten korttelialue (KT).

Varausalueelle on tarkoitus laatia asuinrakentamisen mahdollistava asemakaavan muutos (Mikkolantien eteläosa). Asemakaavan muutos on tullut vireille syksyllä 2025. Kaavamuutoksessa alueelle on tavoitteena kaavoittaa rakennusoikeutta kerrostaloasumiseen noin 27 000 k-m2.

Tontilla sijaitseva toimistorakennus (4 900 k-m2) tullaan säilyttämään.

Hallinta- ja rahoitusmuotojakauma sekä asuntojakauma

Varausalueella tulee noudattaa kaupungin hallinta- ja rahoitusmuotojakaumaa sekä alustavaa huoneistotyyppijakaumaa.

Varausehtojen mukaan varausalueelle tulee toteuttaa:

• Vähintään 50 % vapaarahoitteisia omistusasuntoja
  • Osuuden voi toteuttaa myös välimuodon asuntoina (asumisoikeus- ja Hitas-asunnot sekä osaomistusasunnot ja omaksi lunastettavat vuokra-asunnot).
• Noin 25 % valtion pitkän korkotuen vuokra-asuntoja asuinrakentamisen kokonaismäärästä.
• Enintään noin 25 % muuta vuokraa (sis. lyhyen korkotuen) asuinrakentamisen kokonaismäärästä.
• Vapaarahoitteiseen omistusasuntotuotantoon luovutettavilla tonteilla tontin huoneistoalasta noin 50 % toteutetaan perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän).
• Vuokra- ja muun asuntotuotannon osalta varmistetaan riittävä huoneistotyyppien monipuolisuus.

Tarvittaessa voidaan käyttää keskipinta-alatavoitetta.

Tarkemmat ehdot on kirjattu erityisiin varausehtoihin (liite 2).
Hallinta- ja rahoitusmuototarkastelu ja asuntojakaumatarkastelu on tehty yhdessä kaupunginkanslian asuminen-yksikön kanssa.

Tontin varaaminen

Kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien tontinluovutuslinjausten ja niitä täydentävien soveltumisohjeiden kohdan 2.5 ”Asuntotonttien suoravaraukset” mukaan kaupunki voi varata yksittäisiä asuntotontteja ilman julkista hakua tai kilpailua asuntotuotantoon tapauskohtaisesti arvioitavin erityisin perustein. Näin on esimerkiksi silloin, kun kilpailuttaminen tai avoimen haun järjestäminen ei ole mahdollista tonttiin kohdistuvan hakijan pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen vuoksi ja tontti varataan tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle kumppanille täydennysrakentamisen hanketta varten.

Alue on pitkäaikaisesti vuokrattu 4Capes Oy:lle 31.12.2030 asti. Kyseessä on tonttiin kohdistuva uudisrakentamishanke.

Suunniteltu täydennysrakentamishanke mahdollistaa asuntotuotannon lisäämisen alueella. Hanke toteuttaa kaupunkistrategiaa ja kaupungin asuntopoliittisia tavoitteita. Varaus perustuu hakemuksen tietoihin ja käytyihin neuvotteluihin.

Varausehdot

Varauksessa noudatetaan liitteenä 2 olevia erityisiä varausehtoja ja liitteenä 3 olevia kaupungin yleisiä tontinvarausehtoja. Varausehdoissa on huomioitu muun muassa hallinta- ja rahoitusmuodot.

Varauksensaajat ovat tietoisia, että suunnitellun hankkeen toteuttaminen edellyttää muun ohella varausalueeseen nykyisellään kohdistuvan maanvuokrasopimuksen nro 9822 päättämistä sekä asemakaavamuutoksen lainvoimaistumisen.

Tontin myöhempi luovuttaminen ja vuokra-aluetta koskevan maanvuokrasopimuksen päättäminen

Sääntelemättömään asuntotuotantoon varattavat tontit on tarkoitus luovuttaa myöhemmin kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti myymällä tai vuokraamalla. Luovutustavasta päätetään myöhemmin erikseen.

Tontit luovutetaan markkina-arvoon perustuen. Markkina-arvoisuus vahvistetaan puolueettoman arvioijan laatimalla erillisellä selvityksellä.

Kaupunginhallituksen 26.4.2021 (310 §) päättämien maanhankintaan ja asemakaavoitukseen liittyvien maapoliittisten periaatteiden kohdan 1.3. mukaan: "Tilanteessa, jossa kaupunki haluaa edistää sen vuokraamaan tontin kehittämistä yhteistyössä kehittäjän kanssa kaupunki voi kuitenkin vuokraoikeuden ja sen mahdollisten rakennusten hankinnan sijaan edetä kehittäjän kanssa tehtävällä varausyhteistyöllä, johon sisältyy tontin osto-optio. Tällöin kehittäjä ostaa vuokraoikeuden rakennuksineen ja kaupunki myy sille tontin sen nettoarvosta (tontin uudesta markkina-arvosta vähennetään vuokraoikeuden ja sen mahdollisten rakennusten markkinaehtoisena pidettävä kauppahinta; vähennys ei kuitenkaan voi ylittää tontin uutta markkina-arvoa)".

Säänneltyyn tuotantoon varattavat tontit on tarkoitus luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vuokraamalla. Valtion tukemassa pitkän korkotuen asuntotuotannossa huomioidaan tontin markkinaehtoisesta maanvuokrasta myönnettävä Varken (Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus, ent. ARA) edellyttämä huojennus.

Toimivalta

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.

Detta beslut publicerades 19.06.2026

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §