Luovutus, maa-alueet, länsitornialue, Keski-Pasila, Skanska CDF Oy, Skanska Talonrakennus Oy

Tontit-yksikön päällikkö päätti muuttaa 

Tontit-yksikön päällikkö toteaa, että mainitut sopimusmuutokset voidaan allekirjoittaa ennen kuin tämä päätös on tullut lainvoimaiseksi. Tällöin sopimusmuutokset tulevat kuitenkin voimaan vasta, kun tämä päätös on tullut lainvoimaiseksi.

Tontit-yksikön päällikkö päätti oikeuttaa sekä kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun sopimukset ja valvonta -tiimin päällikön että juristin, kummankin yksin, allekirjoittamaan Helsingin kaupungin puolesta edellä mainitut sopimukset sekä tekemään niihin tarvittaessa vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia.
 

Taustaa

Suomen valtio, jota edustaa Senaatti-kiinteistöt (jäljempänä ”Senaatti”) ja Helsingin kaupunki (jäljempänä ”kaupunki”) järjestivät yhteistyössä vuosina 2017-2018 Helsinki High Rise - Keski-Pasilan tornialueen arkkitehtuuri- ja toteutuskilpailun. Kilpailualue muodostui Senaatin ja kaupungin omistuksessa olevista Keski-Pasilan tornialueen länsiosan alueista (sopimusalue). Saatujen kilpailuehdotusten joukosta valittiin kilpailun toiseen vaiheeseen neljä parasta ehdokasta. Neuvottelujen jälkeen Senaatti ja kaupunki pyysivät ehdokkailta tarjoukset. Kilpailussa saatiin kaksi tarjousta, joista toinen oli Skanska CDF Oy:n ja Skanska Talonrakennus Oy:n (jäljempänä molemmat yhdessä ”Skanska”) antama. Kilpailun voittajaksi valittiin toinen taho (kaupunginvaltuusto 28.11.2018, 380 §). Toisen tahon kanssa tehdyt toteutussopimus ja kiinteistönkaupan esisopimus kuitenkin päättyivät sovintosopimuksella 22.6.2022.

Neuvotteluja jatkettiin tämän jälkeen kilpailussa toiseksi tulleen kilpailijan (Skanska) kanssa. 

Selvyyden vuoksi todetaan, että kilpailualue sisälsi myös varsinaisen sopimusalueen ulkopuolelle jääneen optioalueen (Pasilankadun varteen sijoittuva alue, joka ei kuulu sopimusalueeseen, mutta jonka ostamiseen kilpailussa varattiin mahdollisuus). 

Toteutussopimus ja kiinteistökaupan esisopimus

Kaupunginvaltuusto päätti 24.5.2023 (124 §), että kaupunki myy Skanska CDF Oy:lle (Y-tunnus 1606436-7) ja Skanska Talonrakennus Oy:lle (Y-tunnus 1772433-9) perustettavan tai perustettavien yhtiöiden lukuun päätöksen liitteenä 3 olleen liitekartan mukaiset määräalat päätöksen liitteenä 1 olleen Keski-Pasilan Länsitornialueen toteutussopimuksen (”Toteutussopimus”) ja liitteenä 2 olleen kiinteistökaupan esisopimuksen (”Esisopimus”) mukaisin ehdoin siten, että kaupungin osuus kauppahinnasta on vähintään 10 689 788 euroa. Samalla kaupunginvaltuusto päätti hyväksyä mainitut liitteiden 1 ja 2 sopimukset sekä luovuttaa kiinteistöstä 91-17-9901-0 liitekartan 3 mukaiset pysyvät käyttö- ja hallintaoikeudet. 

Kaupunginhallitus päätti 29.5.2023 (360 §), että kaupunginvaltuuston 24.5.2023 (124 §) tekemä päätös Keski-Pasilan länsitornialueen maa-alueiden luovuttamisesta saadaan pöytäkirjan tarkastamisen jälkeen mahdollisista valituksista huolimatta panna täytäntöön seuraavasti. 

Kaupunginhallitus oikeutti:

Asemakaava

Asemakaava ja asemakaavan muutos nro 12613 on hyväksytty 26.3.2025 ja se on tullut voimaan 13.10.2025. 

Asemakaava ja asemakaavan muutos nro 12613 on laadittu kumppanuuskaavoitushankkeena yhdessä Skanskan kanssa. Kaavaratkaisu mahdollistaa Skanskan esittämän suunnitteluratkaisun toteuttamisen länsitornialueelle. Todetaan, että asemakaavan mukaiseen alueeseen kuuluu myös optioalue.

Toteutussopimuksen ja kiinteistökaupan esisopimuksen vähäinen muuttaminen

21.6.2023 allekirjoitetussa Keski-Pasilan Länsitornialueen toteutussopimuksessa (”Toteutussopimus”) ja samassa yhteydessä allekirjoitetussa kiinteistönkaupan esisopimuksessa (”Esisopimus”) sovitaan muun ohella, että ostaja (Skanska) on velvollinen ostamaan kaupan kohteen viimeistään 12 kuukauden kuluessa sopimusalueen asemakaavan lainvoimaistumisesta. 

Sopimusalueen asemakaavan vahvistumisen jälkeen Senaatti ja kaupunki sekä Skanska ovat neuvotelleet tarpeesta muuttaa Toteutussopimusta ja Esisopimusta sopimusalueen tonttien vaiheittaisen myynnin mahdollistamiseksi. 

Nyt sovitaan tarvittavista muutoksista Toteutussopimukseen mainitun sopimuksen muutossopimuksella (”Toteutussopimuksen muutossopimus”). Muilta osin Toteutussopimus jää voimaan. Samalla sovitaan tarvittavista muutoksista Esisopimukseen mainitun sopimuksen muutossopimuksella (”Esisopimuksen muutossopimus”). Myös Esisopimus jää muilta osin voimaan. 

Suurin ja oleellisen muutos Toteutussopimukseen on Toteutussopimuksen kohdan 5.3. muuttaminen siten, että tonttikaupat on mahdollista vaiheistaa. Toteutussopimuksen kohdassa 5.3 on sovittu, että sopimusalueesta muodostetaan kolme tonttia ja että mainittuja kolmea tonttia (toimistotornille oma tontti, paviljonkirakennukselle oma tontti ja asuntotornille oma tontti = sopimusalue) koskevat lopulliset kiinteistökaupat tulee tehdä 12 kuukauden kuluessa siitä, kun asemakaava on tullut voimaan. Toteutussopimuksessa todetusta poiketen sopimusalueesta tullaan nyt muodostamaan kaksi tonttia, toinen tontti toimistotornille ja paviljonkirakennukselle (”Toimisto- ja paviljonkitontti”) ja toinen tontti asuntotornille (”Asuntotontti”). Tonttikaupat on sovittu vaiheistettavaksi siten, että Toimisto- ja paviljonkitontin kauppa (sisältäen pysyvien käyttö- ja hallintaoikeuksien luovutuksen) tehdään viimeistään 29.10.2027 mennessä ja Asuntotontin kauppa tehdään viimeistään 31.10.2028 mennessä. 

Ostaja on suorittanut Esisopimuksen allekirjoituksen yhteydessä Toteutussopimuksen kohdan 5.3 mukaisesti 10 prosentin suuruisen ennakkomaksun sopimuksessa mainitusta alustavasta kauppahinnasta. Tonttikauppojen aikataulumuutoksen ja vaiheistuksen johdosta nyt sovitaan, että Toimisto- ja paviljonkitontin kaupan yhteydessä ko. ennakkomaksusta kohdennetaan 1 835 773,50 euroa Toimisto- ja paviljonkitontin kauppahinnan maksuun. Loppuosa ennakkomaksusta (1 511 759,50 euroa) jää Asuntotontin kaupan tekemisen vakuudeksi ja kohdennetaan Asuntotontin kaupan yhteydessä Asuntotontin kauppahinnan maksuun. 

Toteutussopimuksessa sovittuja kauppahintoja ei muuteta, mutta kauppahinnan maksaminen vaiheistuu tonttikauppojen mukaan siten, että Toimisto- ja paviljonkitontin (tarkistettu) kauppahinta maksetaan kokonaisuudessaan ko. tonttikaupan tekemisen yhteydessä lukuun ottamatta Toteutussopimuksen kohdissa 6.2.2 ja 6.2.4 tarkoitettua osuutta yhteisten rakenteiden kustannuksista, joka erääntyy maksettavaksi Toteutussopimuksen kohdan 6.2.4 mukaisesti. Asuntotontin (tarkistettu) kauppahinta maksetaan Asuntotontin kaupan tekemisen yhteydessä. 

Selvyyden vuoksi todetaan, että yhteisillä rakenteilla tarkoitetaan Skanskan suunnitteluratkaisun mukaisia sopimusalueelle ja optioalueelle sijoittuvia sopimusalueen ja optioalueen yhteisiä rakenteita, jotka Skanska toteuttaa sopimusalueen toteuttamisen yhteydessä. Edelleen selvyyden vuoksi todetaan, että vaikka Toteutussopimuksen muutossopimuksella sopimusalueen toteutus vaiheistuu aiemmin Toteutussopimuksessa sovitusta aikataulusta, Skanska vastaa edelleenkin mainittujen yhteisten rakenteiden toteutuksesta ja kustannuksista Toteutussopimuksessa sovitun mukaisesti. 

Muutokset Toteutussopimukseen ja Esisopimukseen johtuvat tonttikauppojen vaiheistuksesta eikä muutossopimuksilla ole tarkoitus muilta osin muuttaa jo sovittua. Kaikki muutettavat kohdat ovat sisällytetty muutossopimuksiin, muilta osin Toteutussopimus ja Esisopimus jäävät voimaan. 

Toteutussopimuksen muutossopimus on tämän päätöksen liitteenä 1 ja esisopimuksen muutossopimus on tämän päätöksen liitteenä 2.

Valtion ja kaupungin väliset sopimukset Keski-Pasilan alueesta

Keski-Pasilan rakentaminen perustuu valtion ja kaupungin välillä laadittuihin sopimuksiin. Ensimmäinen tähän liittyvä sopimus on vuonna 2002 tehty aiesopimus, jossa sovittiin alueen rakentamisesta sen jälkeen, kun Keski-Pasilan alaratapihaa ei Vuosaaren uuden sataman valmistuessa enää tarvittu kantakaupungin satamien tavaraliikennejärjestelyihin. Kyseinen sopimus on korvattu vuonna 2017 allekirjoitetulla Keski-Pasilan osayleiskaavan mukaisen alueen kattavalla yhteistyösopimuksella.

Keski-Pasilan osayleiskaavan aluetta koskevassa yhteistyösopimuksessa todetaan, että koko sopimusalueelle kaavoitettavan uudis- ja lisärakennusoikeuden arvo jaetaan Senaatin ja kaupungin kesken siten, että ensimmäisen 250 000 k-m²:n uudis- ja lisärakennusoikeuden arvosta kaupungin osuus on 16,16 % ja Senaatti-kiinteistöjen osuus 83,84 %. Siltä osin kuin sopimusalueen uudis- ja lisärakennusoikeus ylittää 250 000 k-m², arvo jaetaan osapuolten kesken siten, että Senaatin osuus siitä on 2/3 ja kaupungin osuus 1/3. Uudis- ja lisärakennusoikeus on ylittänyt 250 000 k-m² joulukuussa 2019. 

Senaatti-kiinteistöt, liikennevirasto (myöhemmin Väylävirasto) ja kaupunki ovat allekirjoittaneet vuonna 2017 Keski-Pasilan tornialueen suunnitteluun ja toteutukseen liittyvän yhteistyösopimuksen. Kyseisessä sopimuksessa on sovittu tarkemmin alueella noudatettavista tontinluovutusperiaatteista ja kilpailujen järjestämisestä. Lisäksi sopimuksessa on sovittu Helsinki High rise -kilpailun järjestämisen organisoinnista ja alueen luovuttamisesta rakentamista varten.

Keskustakorttelia koskeva yhteistyösopimus on hyväksytty kaupunginhallituksessa 5.3.2012 (248 §). Muut yhteistyösopimukset on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 17.5.2017 (246 §).

Kaupunkiympäristölautakunta on päätöksellään 16.12.2025 (681 §) siirtänyt hallintosäännön 10 luvun 1 §:n 3 momentin 10 kohdan mukaista toimivaltaansa siten, että 1.1.2026 alkaen maankäyttö- ja kaupunkirakenne -palvelukokonaisuuden maaomaisuuden kehittäminen ja tontit 
-palvelun tonttipäällikkö (tai tontit -yksikön päällikkö) päättää tontit-yksikön tehtäväalueeseen kuuluvien, kaupunginvaltuuston tai kaupunginhallituksen tekemien, sopimusten vähäisistä muutoksista ja lisäyksistä kukin oman tehtäväalueensa osalta sopimuskokonaisuus huomioon ottaen.

Edellä mainittuun toimivallan siirtoa koskevaan päätökseen perustuen tontit-yksikön päällikkö on toimivaltainen päättämään kaupunginvaltuuston 24.5.2023 (124 §) hyväksymän ja 21.6.2023 allekirjoitetun Keski-Pasilan Länsitornialueen toteutussopimuksen ja kiinteistökaupan esisopimuksen vähäisistä muutoksista, kun liitteissä 1 ja 2 esitetyt muutokset ovat sopimuskokonaisuus huomioon ottaen vähäisiä.